[부동산 文훈풍]③'허니문' 얼마나 갈까

주택정책 본격화 전 '일시적 과열' 해석도 하반기 '대출·금리·입주' 3大변수 유효 [비즈니스워치] 윤도진 기자 spoon504@bizwatch.co.kr

문재인 정부가 들어선 직후 주택시장이 호조세를 보이고 있다. 대선을 치르고 다시 열린 아파트 분양시장에 인파가 몰리고 매매시장에도 집을 사겠다는 수요자들이 줄을 서고 있다. 새 정부는 시장 안정과 주거복지를 공약의 골간으로 삼았지만 시장에서는 불확실성이 걷힌 이후 경기가 나아지면 집값도 상승세를 탈 것이라는 기대감이 번지는 상황이다. 하지만 열기가 얼마나 갈지는 미지수다. 달아오른 주택시장 분위기와 그 배경, 앞으로의 전망을 짚어본다.[편집자]



당장 시장은 달아올랐지만 앞으로의 전망은 '반반'이다. 새 정부에 대한 기대심리가 경기 회복과 맞물려 주택시장 호조를 끌고 갈 수 있다는 관측도 나온다. 하지만 하반기부터는 시장 발목을 잡을 변수들이 속속 현실로 다가오고 있다. 지금 나타나는 시장 활기가 시한부일 수 있다는 얘기다.

전문가들은 최근 일부 주택시장에 수요자들이 몰리는 상황이 '과열'이라고 속단하기도 어렵지만, 주택시장 하방 위험요인이 새 정부 기대감에 다소 묻힌 것도 사실이라고 봤다. 일단은 2분기까지는 지금처럼 분양시장이나 매매시장의 매수세 유입이 이어질 수 있지만 3분기 이후 변곡점이 나타날 수 있다는 진단이 우세하다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "수요자 입장에서 볼 때 국정운영 컨트롤 타워 부재에 대한 불안감이 사라진 것이 요즘 시장 활기의 배경"이라며 "하지만 올해 주택시장은 다양한 하방 리스크가 나열될 정도로 기초체력(펀더멘털)이 충분한 상황이 아니라는 게 문제"라고 말했다.



하반기로 접어들면서 금융 규제가 강화되고 금리 인상이 현실화되는 가운데 아파트 입주물량이 지역에 따라 불어나는 상황이라는 게 지속적으로 제기된 부담요인들이다.

가장 먼저 전 정부에서 가계부채가 과도하게 증가한 것을 제어하기 위한 금융규제 강화가 예고돼 있다. 올 7월말을 시한으로 주택담보인정비율(LTV)은 기존 50%에서 70%로, 총부채상환비율(DTI)은 50%에서 60%로 완화된 상태인데 이것이 종전상태로 되돌려질 가능성이 높다. 문재인 대통령은 후보 시절 "대출 규제를 완화할 생각이 없다"고 밝혀왔다.



김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "특별한 충격이 가해지지 않는다면 당분간 기대심리가 시장을 이끌고 갈 수 있을 것"이라면서도 "하지만 예견된 대로 대출 규제가 강화되고 총부채원리금상환비율(DSR)을 중심으로 한 여신심사가이드라인이 시행돼 자금조달 환경이 바뀌면 수요가 위축될 수 있다"고 예상했다.

이와 맞물려 금리 상승도 현실로 다가오고 있다. 한국은행 기준금리는 현재 1.25%로 아직 저금리라 볼 수 있는 상태다. 하지만 슬금슬금 오르고 있는 은행 대출 금리는 주택 수요자들의 발길을 돌려세울 만한 변수다.



주택산업연구원은 미국 통화당국이 올 연말까지 금리를 작년말 대비 1%포인트 높인다는 것을 기정사실로 볼 때 주택담보대출금리는 연내 0.96%포인트 상승하고, 이에 따른 주택시장 자금 여건 변화로 전국 아파트값은 올 연말까지 평균 1.83%, 2018년말까지 2.11% 하락할 것이라는 분석을 내놓은 바 있다.

2014년 이후 대거 공급된 신규 분양물량의 입주시기가 올 하반기부터 몰린다는 점도 공급 측면에서 주택시장에 큰 부담이다. 건설산업연구원에 따르면 전국적으로 새로 준공되는 아파트는 올해부터 2~3년간 전년대비 두 자릿수 증가율을 기록할 것으로 예상되고 있다.



올해 신규 아파트 입주 물량은 작년과 비교할 때 ▲수도권 41.3% ▲5개 광역시 12.9% ▲기타 지방 30.0% 수준으로 늘어날 것으로 전망된다. 김 연구위원은 "서울 등 수도권 일부, 부산, 광주, 세종 등 수요가 충분한 일부 지역은 호조가 지속될 수 있겠지만 공급물량이 소화되기 어려운 나머지 지역은 타격이 심할 수 있다"고 예상했다.

▲ 연도별 입주물량 추이(자료: 건설산업연구원, 부동산114)

이와 함께 새 정부의 부동산 관련 정책이 가시화 하는 것도 시장에 변수로 꼽힌다. 한 대형건설사 주택담당 임원은 "외교·국방 등에 개혁 현안에 밀려 구체적인 방향이 드러나고 있지 않지만 재산세와 종합부동산세 등 보유세 인상과 같은 세제 개편이 추진된다면 수요층이 일순 돌아설 수 있다"고 봤다.



다만 새 정부가 시장을 크게 위축시킬 만큼 변화된 정책을 내놓지는 않을 것이라는 의견도 있다. 채상욱 하나금융투자 건설담당 애널리스트는 하반기 전망 보고서를 통해 "이미 작년부터 초과이익환수제 부활이나 임대소득 과세 등과 관련한 조세환경 변화가 예견돼 왔고 가계부채 건전성 강화 방안도 시행되고 있다는 점에서 부동산 정책이 대폭 바뀔 가능성은 낮다"고 예상했다. [시리즈 끝]

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