올해도 서울은 오른다?…"이런 집은 피해야" 전문가 조언은

[2025 부동산 시장 전망]③

지난해 비상계엄에 이은 탄핵 정국으로 부동산 시장이 위축됐지만, 부동산 전문가들은 올해도 서울 아파트값이 오를 것으로 점쳤다. 부동산전문가들은 정치적인 변수가 이르면 올해 1분기 내 해소될 것으로 내다봤다. 정치 불확실성이 사라지면 금리와 공급, 정부 정책이 주요 변수로 영향을 미칠 전망이다.

전문가들은 금리와 공급, 정책을 주요 변수로 꼽았다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "올해도 기준금리 하락 가능성이 높다"며 "담보대출 금리가 떨어지면 무주택 실수요자들이 내 집 마련에 나서면 가격은 상승할 것"이라고 예상했다. 그는 "환율 급등에 따른 원화가치 하락으로 건설 원자재 가격 상승, 공사비 증가, 분양가 상승 등도 가격 상승의 원인으로 보인다"고 했다.

주택공급 우려도 가격 상승 요인이 될 것으로 예상된다. 고 교수는 "실수요자들이 선호하는 서울 수도권 중심으로는 주택 공급 부족하기 때문에 가격 상승 요인"이라며 "주택 공급 관련 부동산 정책 법안들이 국회 문턱을 넘지 못하면, 주택 공급 지연으로 이어지고 중장기적으로 가격 상승의 원인이 될 수 있다"고 설명했다.

금리 인하와 대출 규제가 상반된 영향력을 나타낼 수 있다는 지적이다. 두 금융변수의 힘겨루기가 어떻게 진행되느냐에 따라 주택 거래량이나 가격이 출렁거릴 가능성이 있다는 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "금리 인하가 투자 수익률을 높이고 시장에 활력을 줄 수 있지만, 스트레스 DSR 3단계 도입으로 대출 규제가 상반기 시장 활력을 억제할 것"이라고 지적했다.

기준금리보다 실제 시중은행 대출금리 방향이 중요해졌다는 지적도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기준금리를 내려도 실제 대출금리의 인하가 수반되지 않으면 민간에서의 체감효과, 특히 주택구매 등에서는 가시적인 영향을 미치기 어렵다"며 "이미 앞서 미국 기준금리의 인하에 맞춰 한은 기준금리를 인하했지만, 시중의 대출금리 변동 폭이 크지 않았던 것을 감안해야 한다"고 했다.

올해 출범하는 미국 트럼프 정부의 경제정책도 관건이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "기준금리 인하는 주택시장의 상방요인이 될 전망이나 기준금리 인하 속도의 전제가 트럼프 행정부의 통상정책과 물가, 미국 기준금리에 맞물려 있는 상황"이라며 "국내 경기에 영향을 줄 수 있는 정국 불안 이슈와 외교 대응 등이 잘 마련되지 못한다면 경기둔화 우려로 주택 구매수요가 제한되고 시장의 하방요인이 될 수 있다"고 내다봤다.

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무주택자와 유주택자, 실수요자와 투자자…어떤 전략 취해야 하나
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박원갑 위원은 무주택자에게 급매물과 시세 대비 저렴한 신규 분양을 중심으로 접근할 것을 제안했다. 수도권과 서울에서는 고점 대비 10~15%, 지방은 20% 이상 하락한 매물을 선별적으로 매수하는 것이 낫다는 설명이다. 함영진 랩장은 유주택자가 포트폴리오를 재조정할 때 신중해야 한다고 강조했다. 특히 다주택자는 세금 부담을 유의해야 한다고 강조했다.

김효선 위원은 "전국적으로 하락세가 장기화하고 있고 그 폭은 둔화하고 있기 때문에 이번 하락장세가 매입하기에 적절한 시기라고 판단된다"며 "선호하는 지역에서 입지와 준공연한, 가격을 따져보고 이를 모두 만족시키는 쪽을 선택해 저가 매물 위주의 매입을 통한 내집마련 전략이 필요하다"고 말했다.

서울 지역 내 실수요 매매는 열어둬야 한다는 조언이다. 이은형 위원은 "실수요자가 선호하는 지역은 정해져 있다"며 "서울은 물론 수도권에서도 선호도가 높은 지역에서만 가격 상승세가 나타날 가능성이 크다"고 했다. 이어 "같은 지역 안에서도 학군지·역세권 등 선호도에서 차이가 있는데, 수요자가 선호하는 강점이 있는 곳이라면 내 집 마련을 미룰 이유가 없다"고 덧붙였다.

다만 반대로 투자 목적의 매수에 대해서는 "막대한 종부세나 기타 제약조건 등 집권당이 바뀔 수 있다는 것이 불확실성으로 작용할 수 있다"며 신중해야 한다고 조언했다. 이은형 위원은 "수익형 부동산까지 보면 아직 굳이 손댈 필요가 없다"며 "추가 금리인하 가능성도 있는 상황에서 성급한 투자보다는, 상황을 더 지켜보는 것도 현명한 판단"이라고 했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr 이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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