올해부터 아파트 '공급 절벽'…"집값 더 오른다"[2025 부동산 전망]①

대출 규제 강화·탄핵 정국 불확실성 여전…상반기 시장 관망

정치적 불확실성 해소·금리 인하 현실화 후 집값 상승 예상

[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 9일 오전 서울 용산구 남산공원에서 바라본 서울 시내에 아파트가 보이고 있다.2024.10.09. 20hwan@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부의 대출 규제 강화와 탄핵 정국에 따른 정치적 불확실성 등으로 부동산 시장이 조정 국면에 접어둔 가운데 올해 집값이 상승할 것이란 전망이 나온다.

정부의 고강도 대출 규제 영향으로 지난해 11월 서울 아파트 거래량이 4개월 연속 감소하고, 일부 주요 단지에서 실거래가 하락 등 곳곳에서 집값 하락 신호가 나타나고 있다. 단기 집값 급등에 따른 피로감 누적과 대출 금리 인상 등으로 매수세 위축된 상황에서 탄핵 정국까지 겹친 탓이다.

서울 아파트값이 지난해 3월 이후 9개월여 만에 상승세가 멈추고, 보합 전환했다. 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 다섯째(30일 기준) 주 전국 주간 아파트 매매가격은 전주와 동일하게 -0.03% 하락했다. 이에 따라 전국 아파트 매매가격은 7주 연속 하락세다.

서울 아파트 매매가격도 전주(0.01%) 대비 보합 전환하며 상승을 멈췄다. 지난해 3월 넷째 주 이후 41주 내내 상승한 서울 아파트 매매가격이 9개월여 만에 상승세를 멈췄다. 다만 서울 내에서도 변동 폭 차이가 컸다. 송파구(0.06%)와 서초·강남구(0.02%) 등 강남3구는 상승세를 이어갔고, 용산·성동·종로·중랑·강서·광진구(0.02%) 등도 상승했다. 반면 금천구(-0.05%)와 구로구(-0.04%), 노원구(-0.03%), 강동·관악·은평·강북·도봉·동대문구(-0.02%), 동작구(-0.01%)은 하락했다.

한국부동산원 관계자는 "재건축과 신축 등 선호단지에 대한 상승세가 국지적으로 포착된다"며 "계절적 비수기 등에 따라 관망세가 심화되고 부동산 매수심리가 둔화되는 모습을 보이면서 전주 대비 보합 전환했다"고 전했다.

서울 아파트 거래량이 4개월째 감소하면서 거래절벽이 갈수록 뚜렷해지고 있다. 국토교통부가 발표한 '11월 주택통계'에 따르면 서울 아파트 매매량은 3773건으로, 전월 대비 5.7% 감소했다. 이는 지난 5년간의 평균(11월 기준)보다도 10.9% 감소한 수치다. 서울 내 아파트 거래량은 4개월 연속 감소세다.

다만 정치적 불확실성이 해소되는 시점부터 위축된 주택 매수세가 회복될 가능성이 있다. 탄핵 정국에 따른 정치적 불확실성이 주요 변수로 올해 상반기 관망세가 지속되다, 정치적 불확실성이 해소되고, 금리 인하가 현실화하면 하반기에는 집값이 반등하는 ‘상저하고’의 흐름을 보일 것으로 예상된다.

특히 올해 신규 주택 물량이 지난 2014년 이후 11년 만에 가장 적을 것으로 예측되면서 집값 상승 압력으로 작용할 가능성이 크다. 부동산R114에 따르면 올해 25개 주요 건설사는 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구(민간아파트 분양 기준·임대 포함)를 분양할 예정이다.

이는 분양 물량이 가장 적었던 2010년(17만2670가구)보다 적은 수치다. 전국 아파트 분양 물량이 15년 만에 최저치를 기록할 전망이다. 2016년 이후 연평균 분양 물량은 26만8601 가구였다. 예년보다 10만 가구 이상 적은 물량이다.

분양 시장을 주도하는 10대 건설사의 물량도 대폭 줄어들 예정이다. 10대 건설사의 올해 분양계획물량은 10만7612가구로 지난해(15만5892가구)의 69% 수준으로 집계됐다. 6곳이 줄였고 DL이앤씨만이 확대했다. 포스코이앤씨(2만824가구)는 나 홀로 2만가구 이상을 유지했다.

올해 신규 입주 물량도 급감한다. 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트(임대 제외) 입주 예정 물량은 총 23만74가구로, 올해 32만5367가구의 70.7% 수준인 것으로 나타났다. 입주 물량은 지난 ▲2017년 33만5272가구 ▲2018년 39만7504가구 ▲2019년 34만5289가구 등 30만 가구가 넘었지만, 지난해에는 22만21가구로 급감했고, 올해도 이와 비슷한 수준이다.

상대적으로 주택 수요가 많은 수도권 입주 물량은 3년 연속 전국 물량의 절반도 안 된다. 내년 수도권 입주 물량은 ▲서울 2만9388가구 ▲경기 5만9464가구 ▲인천 2만327가구로 10만9179가구로 올해보다 소폭 감소한다. 이는 2016년 이후 가장 적은 수치다.

전문가들은 올해 상반기 부동산 시장이 보합 및 하락세를 보이다, 불확실성이 해소되면 상승할 것으로 전망했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "대출 규제를 비롯해, 탄핵 정국, 대외 신인도 하락 등으로 실물 경제가 침체하면서 부동산 시장도 올해 상반기까지는 보합세 내지는 하락할 것"이라며 "주택 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 불확실성이 해소되고, 금리 인하 등이 가시화되면 시장 참여자들의 주택 매수세가 회복하면서 집값 상승으로 이어질 것"이라고 강조했다.

☞공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

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