“시세차익 적어도 수억원” 새해 반포·잠실·방배 핵심지에 분상제 아파트 뜬다[2025 부동산 전망]

전문가 10인 2025년 부동산 시장 전망

래미안 원페를라·잠실 르엘 등 강남권 단지

‘가성비’ 3기 신도시 및 공공택지 분양도

압구정·여의도·한남 등 한강변 지역 주목

[헤럴드경제=신혜원 기자] 올해 전국 아파트 14만6000여 가구가 분양 예정인 가운데, 부동산 전문가들은 분양가상한제가 적용되는 ‘강남3구(서초·강남·송파구)’와 용산구 등 서울 선호지역에서 공급되는 아파트에 주목해야 한다고 강조했다. 특히 이달 청약이 진행되는 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’를 비롯해 ‘잠실 르엘’, ‘래미안 트리니원’, ‘반포 디에이치 클래스트’ 등 이른바 로또청약이 예상되는 단지들이 언급됐다.

2일 헤럴드경제가 부동산 전문가 10명을 대상으로 ‘수요자들이 2025년 가장 주목해야 할 분양단지와 지역’을 물은 결과, 이들 대다수는 서울 내에서도 상급지로 분류되는 강남권과 압구정·한남·여의도 등 한강변 아파트를 꼽았다. 분양가상한제로 가격경쟁력을 갖춘 3기 신도시와 수도권 공공택지 청약도 노려볼 만하다는 조언도 나왔다.

‘분양가상한제’ 반포·잠실 대어(大漁) 줄줄이…용산·동작도 분양 대기

서울 서초구 반포의 한 신축 아파트 단지. [연합]

전문가들이 올해 수요자들이 집중적으로 살펴봐야 할 분양단지로 추천한 곳은 단연 강남3구 및 용산구에서 공급되는 아파트다. 이들 자치구는 서울에서 분양가상한제가 적용되는 규제지역이다. 분양가상한제로 가격이 정해지는 단지는 시세보다 낮은 분양가에 높은 차익이 기대돼 수요자들이 몰리곤 한다. 실제 지난해 로또청약으로 불리던 강남3구 단지들의 경우 수억원에서 수십억원의 시세차익이 가능해 수백대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다.

올해에도 강남3구에선 4896가구(부동산R114 집계)가 분양을 앞두고 있다. 지난해 1만여 가구 넘게 공급된 것과 비교하면 절반 이상 줄어들었지만, ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 열풍과 강남이라는 입지적 특성에 강남3구 분양단지에 대한 수요자들의 청약열기는 지속될 전망이다.

구체적으로 전문가들은 ▷서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’(방배6구역·1097가구) ▷방배동 ‘방배 포레스트 자이’(방배13구역·2177가구) ▷방배동 ‘방배 르엘’(방배14구역·487가구) ▷서초구 반포동 ‘래미안 트리니원’(반포3주구·2091가구) ▷반포동 ‘반포 디에이치 클래스트’(반포124주구·5002가구) ▷서초구 서초동 ‘아크로 드 서초’(신동아아파트·1161가구) ▷송파구 신천동 ‘잠실 르엘’(미성크로바·1865가구) 등을 관심있게 지켜봐야 한다고 얘기했다.

서울 시내 아파트 신축 현장 모습. [연합]

래미안 원페를라의 경우 이달 서울 내 유일한 1000가구 이상 분양단지로 재건축 사업을 통해 지하 4층~지상 22층, 16개동, 1097가구 규모로 조성된다. 이중 일반분양 물량은 482가구이고, 분양가가 전용 84㎡ 기준 22억원 수준으로 추정된다. 인근 아파트 시세 대비 최대 5억원가량 저렴해 차익이 예상된다.

그 외 단지는 정확한 분양 시기가 확정되지 않았지만 올해 공급될 전망이다. 반포 최대어로 꼽히는 반포 디에이치 클래스트는 한강변 입지에 국내 아파트 최초 아이스링크장, 오페라하우스 등 고급화된 커뮤니티 시설로 청약 수요가 쏠릴 것이란 관측이다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “2025년에 서초, 송파, 동작 등 서울 도심권 대단지 분양이 이어질 것으로 예상되는 가운데 분양가상한제 적용 단지의 분양가격 경쟁력이나 입지 희소성 등에 따라 수요자들의 관심은 높을 것”이라고 내다봤다.

이밖에도 용산구와 동작구 정비사업지가 언급됐다. 용산에선 노른자 입지에 위치한 ‘아세아아파트’ 재건축사업이 일반분양을 기다리고 있고, 동작구에선 ‘써밋 더 힐’(흑석11구역)이 공급될 예정이다.

아울러 고양 창릉·부천 대장·인천 계양·하남 교산·남양주 왕숙 등 3기 신도시를 비롯해 수도권 공공분양도 가격 메리트가 있다는 의견이다. 국토교통부는 올해 3기 신도시 공공분양 8000가구를 포함해 수도권 공공택지에서 공공분양 1만6000가구 이상 공급하는 것을 목표로 하고 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “3기 신도시 분양단지는 무조건 청약해야 한다”고 강조했고, 윤지해 부동산R114 수석연구원 또한 “분양단지는 가성비가 높은 3기 신도시 등 공공택지 위주로 살펴봐야 한다”고 말했다.

서울 용산구 유엔빌리지 인근에서 바라본 압구정동 현대아파트 단지 일대와 한강변의 모습. [연합]

압구정·여의도·한남 등 한강변 지역 주목…서울 신축이면 ‘OK’

분양단지 외 매수를 고려하는 수요자들이 눈여겨보면 좋을만한 곳으로는 압구정·반포·여의도·한남·성수 등 한강변 입지를 갖춘 지역들이 꼽혔다. 이들 지역을 포괄하는 강남3구, 마용성(마포·용산·성동구)과 수도권 핵심지들은 꾸준히 관심을 가질 만하다는 설명이다.

김인만 소장은 “압구정, 반포, 여의도 등 서울 핵심지역은 그들만의 리그로 계속해서 강세를 보일 것”이라고 전망했다. 김은선 랩장은 “압구정동 일대는 기존의 발달된 주거여건과 입지 등의 희소가치에 따라 재건축에 대한 개발 기대감이 높은 가운데 최근 여러 이슈 등이 제기되면서 올해 진행상황이 주목된다”고 했다.

지난해 들어 신축에 대한 수요자들의 선호도가 커지면서 꼭 이러한 핵심지가 아니더라도 서울 내 신축 아파트라면 투자가치가 있다는 분석도 있었다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “강남3구와 마용성이면 좋지만 자금 사정상 어렵다면 인(in)서울 신축아파트를 매수해도 반 이상은 간다”고 강조했다.

아울러 서울 내에서 재개발, 재건축 사업 속도가 빠르게 진행되는 단지를 중심으로 고려해야 하고, 1기 신도시인 경기 성남시 분당에서도 탈락단지를 살펴볼 필요가 있다는 조언도 나왔다. 김인만 소장은 “분당에서 선도지구로 선정되지 못했지만 추가로 지정 가능성이 있는 지하철 역세권 단지에 관심을 가져볼 만하다”고 설명했다.