[2025 부동산 시장 전망]① 전문가 90% “서울 아파트값 오른다”

[편집자주] 2025년을 맞아 조선비즈는 컨설팅·학계·금융권 등 부동산 전문가 20명을 대상으로 ‘부동산 시장 전망’ 설문조사를 실시했다. 계엄령과 잇따른 탄핵으로 인한 정치적 불확실성이 극대화된 상황에서 맞는 새해 부동산 시장에 대해 전문가들은 우려 섞인 전망을 제시했다. 서울을 비롯한 수도권과 지방은 물론 서울 내에서도 가격 양극화가 심화될 것이고 실수요자들을 위한 주택 공급부족도 심각해질 것이라는 전망이 주를 이뤘다. 시장 회복을 위해 정부가 실수요자들에 대한 대출 규제를 완화해야 한다는 제언도 있었다. 3편의 ‘2025 부동산 시장 전망’시리즈 기사는 가격, 공급, 정책 등 3가지 분야에 대한 국내 부동산 전문가들의 올해 시장 전망과 제언을 담았다.

올해도 서울 아파트값의 상승세는 지속될 것이라는 의견이 전문가들 사이에서 대세를 이뤘다. 대부분이 5% 이내의 ‘소폭 상승’을 전망했지만 일부는 5%를 웃도는 오름세를 예상했다. 이들 전문가 중 대다수는 지방 아파트값이 보합 내지는 하락할 것으로 전망, 양극화가 심화될 것으로 봤다.

1일 조선비즈가 부동산 전문가 20인을 대상으로 한 설문조사에 ‘2025 부동산시장 전망’ 조사에 따르면 전문가 12명(60%)은 올해 전국 아파트값이 1~5% 수준의 상승세를 보일 것으로 전망했다. 나머지 8명 중 5명(25%)은 보합을, 3명은 1~5% 수준의 하락세를 예상했다.

그래픽=손민균

서울 아파트값에 대해 전문가 90%는 1~5%정도 상승할 것으로 예상했다. 5% 이상의 상승을 전망한 전문가도 1명 있었다. 1~5% 이상 하락을 예상한 전문가는 1명에 그쳤다.

서울 아파트값 5% 이상 상승을 전망한 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “수도권의 주택 공급확대를 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 정상화를 추진해야 한다”면서 “비수도권은 다주택자 규제완화, 대출규제 완화를 통해 수요를 진작해야 한다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미국 금리인상기 때 위축됐던 시장이 제자리를 찾아가면서 현재 서울 주요지역을 중심으로 고점을 회복했다”면서 “서울에서는 이 같은 흐름이 올해도 지속될 가능성이 크며, 지역적·국지적 양극화는 더 심화될 것”이라고 했다.

지방 아파트 시장을 바라보는 전문가들의 시각은 서울과는 반대였다. 전문가 20명 중 19명(95%)이 보합 내지는 하락을 언급했기 때문이다. 19명 중 12명(60%)이 1~5% 수준의 하락을, 6명이 보합을 전망했다. 나머지 1명만이 1~5% 상승을 답했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “양극화가 지속되고 있는 가운데 지역 별로 차등화된 방안을 모색해야 한다”면서 “세제혜택이나 대출 등 지역에 따라 유연하고 탄력적으로 규제 완화를 고려해 볼 수 있다”고 했다.

전문가들 상당수가 올해 아파트 전세시장은 전국 단위로도 오름세를 보일 것으로 봤다. 20명 중 17명(85%)이 상승을 전망했기 때문이다. 이 중 16명이 1~5% 상승을, 1명은 5% 이상의 상승을 내다봤다. 서울 아파트 전세시장을 두고선 전문가 대다수인 19명(95%)이 상승을 언급했다. 다만 지방 아파트 전세가격에 대해서는 전문가 8명(40%)만이 1~5% 수준의 상승을 전망해, 전세시장에서도 양극화 현상이 나타날 것으로 봤다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “올해는 작년보다 아파트 입주물량이 더 감소하고 최근 전세사기 등의 여파로 비아파트 인허가도 줄어 모든 유형 주택의 신축 공급이 줄어들 것”이라면서 “기준금리 인하에 따라 전세자금대출 금리 하락이 동반된다면 전세가격 상승폭은 더 커지고 월세 가격도 올라갈 수 있어 전월세 수요자의 주거비 부담이 가중될 것”이라고 했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “매매 수요가 전세수요로 넘어오는 측면과 공급부족이 맞물릴 것”이라면서 “지난해 7월 계약갱신청구권이 끝나는 물량이 약 6만3000가구였는데, 이 영향이 올해 상반기까지 이어질 것”이라고 했다.

전문가들은 아파트 월세시장에서는 전국 단위로 상승세를 보일 것으로 예상했다. 전문가 20명 중 17명(85%)이 월세가 오를 것으로 봤다. 나머지 3명도 보합을 언급했다. 월세 가격의 하락세를 전망한 전문가는 단 한 명도 없었다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 “전체 임대차 거래 중 월세의 비중이 증가하고 있다”면서 “전세자금대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR)을 현실화할 경우 임차인 입장에서는 월세를 선호하지만 임대인은 전·월세 간 전환이 어려워 월세 수요가 공급에 비해 과다해질 수 있다”고 했다.

※설문 대상 전문가 20인(가나다순)

고준석 연세대 상남경영원 주임교수, 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수, 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장, 김성환 한국건설산업연구원 연구위원, 김은선 직방 데이터랩실 리드, 김제경 투미부동산 소장, 김진유 경기대 도시교통공학과 교수, 김효선 NH농협 부동산수석위원, 박원갑 KB국민은행 수석위원, 백광제 교보증권 연구원, 서진형 광운대 교수, 송승현 도시와경제 대표, 송인호 KDI 경제정보센터 소장, 심형석 우대빵연구소 소장, 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 위원, 유선종 건국대 교수, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책 연구원 연구위원, 조영광 대우건설 연구원, 함영진 우리은행 랩장

조은임 기자(goodnim@chosunbiz.com)

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