신도시 재건축 이주지원 '졸속대책'…일단 넣고 보자?

유휴부지 공급·정비사업 조기화 등 발표
신규공급 7700가구 중 3700가구만 확정
"충분" 강조하면서도 '임시사용' 카드까지?

정부가 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위해 이주 지원에 나선다. 유휴부지에 신규 주택을 공급하고 추진 중인 정비사업을 조기화하겠다는 게 골자다. 이로써 가용(공급) 물량을 충분히 확보해 이주 수요를 흡수할 수 있다고 재차 강조했다.

하지만 3700가구만 부지를 마련한 채 유휴부지에 공급하기로 한 이주주택 규모를 7700가구라고 밝히는 등 설익은 방안들을 남발했다. '사실상 안 쓸 카드'라고 언급하면서 공공임대주택 임시 사용까지 대책에 포함했다. 종전 유력하게 거론했던 '영구임대 재건축 공급' 방안은 시기가 맞지 않다는 등의 이유로 뺐다.

1기신도시 유휴부지 활용한 이주 지원/그래픽=비즈워치

유휴부지 공급 절반 이상은 '미정'

국토교통부는 19일 1기 신도시 재정비에 따른 이주 지원 및 광역교통 개선 방안을 발표했다. 이주 대책으로는 신도시별 주택 수급 상황의 일시적·국지적 불균형을 해소하기 위해 수급 보완 방안이 담겼다.

방안은 △유휴부지를 통한 주택공급 △추진 중인 주택공급사업 조기화 △기존 정비사업 이주지원 및 관리처분 이연 △1기 신도시 주택수급 관리체계 구축 등 크게 4가지다. 이중 신규 공급원인 유휴부지 활용에 관심이 높다.

전날(18일) 박상우 국토부 장관은 "각 신도시 생활권 별로 재건축 이주 가구를 수용할 주택공급 총량은 충분하다"면서도 "다만 지역·시기별로 일부 (공급) 보완이 필요하다고 판단돼 1기 신도시 내외 신규 유휴부지에 모두 7700가구를 추가 공급하겠다"고 밝힌 바 있다.

하지만 예정한 4곳 가운데 이번 대책에서 밝힌 지역은 성남시 중앙도서관 인근(1500가구), 군포시 당정 공업지역 정비사업(2200가구) 2곳뿐이다. 나머지 2곳(4000가구)의 구체적인 입지나 공급계획 등은 관계기관 협의 및 사전 행정절차 완료 시 공개한다는 방침이다.

정우진 국토부 도시정책관은 이들 지역에 대해 "지자체가 의지를 갖고 제안한 사업이라 가능성이 90% 이상으로 매우 높다고 본다"면서도 "다만 사전철자가 이뤄지지 않은 상태에서 밝히면 투기 우려가 있어서 지금은 공개할 수 없고 내년 상반기에 밝히겠다"고 설명했다.

그러나 공급을 예고한 '저이용 부지 개발'의 경우 소유권 이슈 등의 문제가 조속히 해소될지 미지수로 보인다. 국토부는 '○○시 내 유휴부지(약 2천호, ’△△년)', '□□시 저이용 부지 개발사업(약 2천호, ’◇◇년)' 식으로 4000가구의 공급 계획을 내놨다.

저이용 부지의 경우 도시계획상 제약, 소유권 이슈 등으로 충분히 개발되지 못한 땅인데 공공시설 복합화, 기부채납을 통한 복합용도 등의 개발을 추진하겠다는 방침이다.

1기신도시 정비사업 이주지원 지역별 주택수급 보완 방안/그래픽=비즈워치

성남시 중앙도서관 부지는 야탑역과 이매역 사이에 위치한다. 공공주택건설사업을 시행하면서 구역 내 상업·문화 기능을 포함한 설계를 통해 성남시 내 문화벨트를 조성할 예정이다. 전날(18일) 토지거래허가구역으로 지정해 투기성 거래를 차단했다. 토지매수 협의 및 주택건설사업승인을 거쳐 2029년까지 준공 목표로 추진한다.

군포시 당정 공업지역 정비사업은 산본·평촌신도시에 인접한 공업지역 내 위치한다. 경수대로, 동탄-인덕원선(예정) 등 교통이 편리한 구역이다. 한국토지주택공사(LH)가 이미 비축 완료한 나대지로 노후 공업지역을 활성화하기 위해 산업·주거·문화가 복합화된 산업혁신거점으로 조성한다.

LH는 부지 일부를 민간에 매각해 주택·산업시설 공급을 촉진하고 남은 부지에 산업지원시설, 일자리연계형주택 공급을 추진한다. 내년 중 산업혁신구역 및 도시혁신구역으로 지정하고 2029년 하반기까지 민간 분양·임대주택 공급을 추진한다.

기존 주택공급사업은 △정비사업 기간 단축 △3기신도시 등 공공사업 적시공급 △신축매입 등 매입임대 활용 등으로 조기화하기로 했다.

기존 정비사업은 관리처분시점 이연(도정법 제75조) 또는 조기화를 통해 이주수요 영향을 최소화하기로 했다. 가령 분당 중원구의 한 아파트는 재건축을 통해 2030년 3200가구 입주 예정인데 행정지원을 통해 2029년 조기 입주할 수 있게 한다는 방침이다.

국토부 관계자는 "특별한 특혜성 행정 지원을 하겠다는 게 아니라 이주 물건 안내 등을 지원하겠다는 것"이라고 설명했다. 충분하다면서 '안 쓸 카드'는 왜?

국토부는 이 같은 방안으로 확보한 1기 신도시 가용(입주) 물량으로 이주 수요를 충분히 흡수할 수 있을 거라고 내다봤다.

1기 신도시 특별정비구역 지정 후 모든 단지가 2년 내 관리처분에 들어간다고 가정한 시뮬레이션에서 2026~2030년 5년간 평균 수요 물량은 6840가구, 공급 물량은 1만3960가구로 추정됐다. 수요보다 공급이 2배 많은 규모다.

시뮬레이션은 이주 가능 범위인 '1기신도시 중심으로부터 반경 약 10km' 내 총 113곳을 대상으로 했다. 1기 신도시 관리처분인가 목표는 2027년부터지만 이미 정비사업이 진행중인 단지가 있어 2026년부터 분석했다고 국토부 측은 설명했다. 올해 11월 취합 기준이다.

이주지원을 위한 주택수급 보완방안 적용 결과. 이주 지원을 하지 않을 경우 분당 2028~2029년 수요 물량(1만2700가구)이 가용 물량(8600가구)을 초과하지만, 이주 지원 시 가용 물량(1만4300가구)이 수요보다 많아질 것으로 추산./자료=국토교통부 제공

분당의 경우 이주 지원 대책을 적용하지 않았을 때 2028~2029년 수요 물량은 1만2700가구, 가용 물량은 8600가구로 수요가 더 많은 것으로 추정됐다. 그러나 이주 지원 시 같은 기간 수요 물량 1만2700가구, 가용 물량 1만4300가구로 추산됐다. 확정되지 않은 유휴부지 물량 4000가구는 미포함했다.

국토부 관계자는 "정비사업은 언제든 문제가 생길 수 있어 가용 물량에 50% 정도 추가 버퍼(여유)를 뒀다. 수요 물량 대비 가용 물량이 150% 안 되는 지역 및 시기에 공급 여력을 보탤 필요가 있다고 생각했다"며 "거기에 초점을 두고 유휴부지를 활용한 추가 공급을 검토했다"고 했다.

이밖에 정비사업 등을 통한 공급도 예정대로 이뤄질 거라고 봤다. 국토부 관계자는 "2027년 정비사업 물량은 다 착공한 물량이다. 한 곳은 착공 못 했지만 99.9% 철거한 상태"라고 했다.

이어 "공공주택사업은 사업계획상 입주 예정 물량으로 잡혀 있고 리모델링은 주택건설사업 승인받고 이주를 준비하고 있다"며 "2027년 물량은 사실상 거의 나온 물량이고 2028년 이후 물량은 지자체로부터 구체적인 사업 계획을 받았다"고 덧붙였다.

국토부는 꼼꼼한 전수조사를 기반으로 이주 수요 흡수가 충분하다는 점을 확인했다고 재차 강조했다. 하지만 공공주택 임시 사용이라는 사실상 '여분의 카드'도 대책에 포함하는 등 공급을 위한 모든 카드를 집어넣었다.

향후 공급될 것으로 예정된 공공주택은 필요한 경우 예외적으로 이주 주택으로 임시 사용키로 했다. 3기 신도시 내 공공분양 및 임대, 유휴부지 내 신규공급, 인근 역세권 개발 사업 등이다.

분양 기준 2~3년 내 인근 이주 수요 발생이 확실하고, 정부와 지자체가 이주 수요 대응을 위한 우선 공급이 필요하다고 판단하는 경우다. 과거 올림픽선수촌 사례처럼 임시 사용하되 6년 후 분양 전환 식으로 추진한다.

국토부 관계자는 "임시로 사용하는 주택은 예외적으로 임대로 쓸 예정"이라면서도 "하지만 가급적 안 쓸 카드로 생각한다. 상황이 너무 안 좋으면 예외적으로 생각하고 있다"고 했다.

국토교통부가 예상한 성남(분당) 인근 2027~2031년 공급 물량/자료=국토부 제공

지난 8월 예고했던 영구임대 재건축은 이번 이주 지원 방안에서 빠졌다. 국토부 관계자는 "일반적인 재건축보다 이주하는 데 시간·비용이 더 들기 때문에 재건축 후 시장 물량으로 나오는 시점이 2031년 이후가 될 거라는 시뮬레이션 결과가 나왔다"고 설명했다.

그러면서도 "2027~2031년 (이주주택) 공급은 확보했지만 그 이후엔 얼마나 보장되는지 알 수 없기 때문에 중장기 관점에서 (영구임대 재건축도) 필요하다고 생각한다"며 "공급 기반을 확대하고 취약계층의 주거 복지 차원에서도 필요한 부분이라 상당한 관심을 갖고 작업하고 있다. 이르면 이달 중 관련 물량 및 추진 계획을 발표하겠다"고 했다.

국토부는 향후에도 사업 추진 현황 및 수급 물량을 모니터링해 보완해 나가겠다고 밝혔다. 국토부 관계자는 "이번 대책의 메시지는 정부가 이주 및 공급 여력을 다 확인했고 부족한 부분은 유휴 공급하는 등 보완 시나리오를 만들었다는 것"이라고 했다.

이어 "그럼에도 문제가 생길 수 있기 때문에 이주 전담 TF를 신설해 113곳 사업 전체를 모니터링해서 잘못되면 대체할 수 있는 시나리오를 만들겠다"고 했다. 대체 시나리오로는 정비사업 대출 HUG 보증수수료 인하 등이 거론됐다.

'2027년 착공' 목표도 고수한다는 방침이다. 국토부 관계자는 "주민들의 열망이 크다는 걸 선도지구 공모하면서 느낄 수 있었다"며 "할 수 있는 가장 이른 시점이 2027년이었고 그렇게 추진하겠다"고 했다.

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