'탄핵정국' 누가 집 살까?…전·월세 '비상'

매수심리 얼어붙어 풍선효과…전·월세 가격상승
尹정부 정책동력 상실…공급속도↓ 불확실성 ↑

윤석열 대통령의 탄핵소추안 가결로 '탄핵정국'이 본격화함에 따라 부동산 시장에 불어닥칠 후폭풍에 대한 우려가 커지고 있다.
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부동산정책을 비롯해 경제 전반의 불확실성이 커짐에 따라 얼어붙은 매수심리로 전·월세 시장 풍선효과가 커질 것이란 전망이 대표적이다. 내년 입주 물량 감소와 정책 불확실성에 따른 공급 차질도 전월세 가격상승 부담을 키울 전망이다.

환율 변동, 유가 상승으로 내년 안정화를 기대했던 공사비, 분양가 상승 지속 우려와 함께 헌법재판소에서 탄핵 인용 시 조기 대선에 따른 부동산정책 방향 선회 가능성도 제기된다.

/사진=이명근 기자 qwe123@

매수심리 더 '꽁꽁'‥전월세 풍선효과로

대출 규제로 거래량 감소와 가격 상승폭이 줄며 찬바람이 불던 부동산 시장이 정치적 불안감이 더해지며 더 꽁꽁 얼어붙고 있다.

16일 KB부동산에 따르면 지난 12월 9일 기준 전국 주간매매거래 활발지수는 6.5를 기록했다. 비상계엄이 선포된 지난주(7.9)와 비교해 1.4포인트(p) 낮아진 수치다. 이는 올해 1월15일 6.4를 기록한 이후 11개월 만에 가장 낮은 수준이다.

주간매매거래 활발지수는 공인중개사에 시장 동향을 설문조사 한 내용을 수치화한 통계다. 100을 기준으로 낮아질수록 거래가 한산하다는 의미다. 사실상 매매 거래가 얼어붙은 상황인 셈이다.

이 같은 매수심리 위축은 전·월세 시장으로의 풍선효과를 가져올 것으로 우려된다. 가뜩이나 대출 규제로 얼어붙은 시장에서 정책과 정치 불확실성이 커짐에 따라 매수 관망세가 짙어질 것으로 보여져서다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "주거 시장에서 매수 포기는 수요가 사라지는 것을 의미하는 것은 아니다"라며 "거주 수요 총량은 변화가 없기 때문에 매수에 나설 수 없는 수요층 상당수는 전월세 시장으로 유입돼 가격을 부풀게 할 것"이라고 전망했다.

한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트 전세가격(12월9일 기준)은 전년 대비 1.96% 상승했다. 같은 기간 매매가격이 0.07% 상승한 것과 비교하면 큰 차이다.

특히 서울 전세값은 전국 평균의 2.6배 수준인 5.17% 상승했고 인천은 이보다 높은 7.18% 올랐다. 경기 역시 전국 평균을 뛰어넘는 3.77% 상승해 수도권을 중심으로 전세 가격이 큰폭으로 오른 상황이다.

서울지역 월세지수 추이/자료=부동산R114 제공

월세지수는 지역을 불문하고 연일 역대 최고치를 경신 중이다. 부동산R114에 따르면 서울지역 월세지수(10월말 기준)는 지난해 145.21에서 올해 150.29로 5.08p 상승했다. 지수가 100을 초과할수록 상승 비중이 높다는 의미다.

같은 기간 KB국민은행, 한국부동산원 월세지수도 각각 5.75p, 2.55p 상승한 117.96, 103.85를 기록했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "전월세 시장은 자산가치 판단보다 실거주 시장이기 때문에 정치적 이슈가 직접적으로 작용하지는 않는다"면서도 "거래량 급감 등 관망세가 길어질 경우 전월세 가격 상승 부담을 키울 수 있다"고 말했다.

내년부터 예고되는 공급절벽도 우려되는 점이다. 입주 물량이 큰 폭으로 줄어들면서 전월세 시장가격 상승 부담으로 작용할 것으로 전망되기 때문이다.

부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정물량은 총 26만4425가구다. 올해 연말까지 예정된 입주 물량 36만3851가구 대비 9만9426가구, 약 27% 줄어든다. 2013년 이후 가장 적은 규모다. 줄어드는 물량 대부분은 경기(-4만7565가구), 인천(-7102가구) 등 수도권에 집중됐다.

윤지해 팀장은 "전월세가 매매시장 1차 우회로지만 전월세 가격이 1년 이상 오르고 있어 기분 좋은 선택지로 보기 어려운 상황"이라며 "특히 수도권을 중심으로 입주 물량이 감소 돼 가격 움직임에 영향력이 클 것으로 보이는 데다, 2026년에는 더 큰 공급절벽이 예상돼 풍선효과를 뛰어넘는 우려상황이 나올 수 있다"고 지적했다.

시도별 아파트 입주물량 변동/그래픽=비즈워치

'270만' 윤 정부 공급정책 안갯속…공급불안 ↑

270만 가구를 약속했던 윤석열 정부의 공급대책이 유지될지 여부도 불확실한 상황이다. 임대차 2법(계약갱신청구권, 전월세 상한제) 전면 재검토, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등을 비롯해 윤 정부 주요 부동산정책인 재건축·재개발 관련 법안들이 아직 국회 계류 중인 만큼 추진 동력을 잃을 수 있어서다. ▷관련기사: 계엄 후폭풍, 재건축엔 '삭풍'(12월10일)

전문가들은 여·야 합의를 마친 1기신도시 재건축 등 굵직한 공급책들은 유지될 것으로 보면서도 세부 내용이나 공급 규모 등은 줄어들 수 있을 것으로 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "주택공급은 장기 정책인 만큼 정권이 바뀐다고 해도 주택공급 확대 방향 전면 재검토나 백지화 가능성은 낮다고 본다"면서 "다만 현실에 맞춰 실현 가능한 규모로 공급계획 물량을 축소하고 질적인 면에서 충실히 진행하는 부분은 필요해 보인다"고 제언했다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "공급 속도가 더져질 수 있지만 정권이 바뀐다고 해도 공급 방향성은 동일할 것으로 본다"면서 "다만 조기 대선으로 정권이 바뀔 경우 민간 주도에서 공공주도로 방향이 바뀔 수 있는데 규모가 작거나 청년주택 중심으로 공급이 쏠릴 경우 혜택을 받지 못하는 일반주택의 공급 부족 문제는 심화할 수 있다"고 우려했다.

원·달러 환율급등 등 대외환경 변화도 공급 위축에 영향을 미칠 전망이다. 정치 불안을 비롯해 내년 트럼프 2기 집권으로 환율이 1400원대에 고착할 경우 원자재 수입가격 상승 압력이 커질 수 있어서다. 원자잿값 상승은 공사비 증가로 이어지고 이는 건설사 수익 악화와 주택사업 비중 감소로 이어질 수 있다.

이은형 연구위원은 "환율은 건설자재와 원자재만이 아니라 유가 등 전방위적 물가상승 요인으로 작용해 공사비와 분양가 상승 우려가 지속될 수 있다"고 지적했다.

김효선 위원은 "이번 정부는 공급에 모든 부동산정책을 총망라했지만, 사업성 때문에 진도가 많이 나가지 못한 부분들이 있다"면서 "재건축, 도시정비 사업 등은 사업성으로 인해 지연될 가능성이 크다고 본다"고 말했다.

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