'대공진지', '육사'…부동산 이슈도 때 아닌 '군풍(軍風)'

[선데이 부동산]
이번 주 놓친 부동산 이슈, '선데이 부동산'에서 확인하세요!

1. 아파트 옥상에 웬 군부대가
2. 육군사관학교, 서울 노원→?
3. 오피스텔 시장에도 봄이 올까요

아파트 옥상에 웬 군부대가

서울시가 아파트 최고 35층 높이 제한을 폐지한 이후 곳곳에서 50층, 70층 등 초고층 재건축이 추진 중입니다. 이런 가운데 최근 국방부가 일부 재건축 조합에 대공방어진지(빌딩 GOP) 설치를 요구한 것으로 나타났어요. 군의 대공방어사격망이 아파트에 가려지는 상황이 됐기 때문이죠.

정비업계에 따르면 최근 국방부는 △서초진흥 △창동상아 △쌍문한양 등 재건축 조합에 대공진지를 구축해야 한다는 '군사기지 및 군사시설 보호심의위원회(군보) 평가 결과'를 통보했습니다. 관련법에 따르면 대공방어협조구역 내에서 위탁고도(77~257m) 높이로 건축할 경우 군보 심의 결과를 반영해 건축허가를 받아야 해요. 서울 전역이 대공방어협조구역에 해당하고요.

군이 요구한 대공진지는 포대와 탄약고 설치 공간은 물론 남녀 장교가 분리 생활할 수 있는 샤워실과 화장실, 식당 등 생활관도 포함해요. 정비업계에선 대공진지 설치비용이 수백억 원에 달할 거란 추산이 나와요. 주민들은 사업성 저하와 생활 불편, 유사시 적의 타격 위협 노출 등 이유로 반발하고 있어요. 서울시도 난색을 보이고 있고요.

그간 대공진지는 파크원, 롯데월드타워 등 상업시설에 들어섰고 주거시설에 설치된 경우는 없었어요. 일각에선 아파트에 병력을 주둔시키는 게 제네바 협약 위반 소지가 있다는 지적도 나와요. 민간 거주지를 군사용으로 사용하거나 공격해서는 안 된다는 내용이죠.

하지만 군은 '안보상 필수'라는 강경한 입장입니다. 방공진지는 적의 무차별적인 공격을 방어하기 위한 시설이므로 제네바 협약 위반이 아니라고 판단했고요. 대공방어협조구역은 시민의 생명과 재산을 보호하기 위해 설정한 것으로 수정할 계획도 없다고 못 박았어요. 서울시는 별도 진지 타워를 구축하는 등 대안을 군과 협의한다는 계획이에요.

육군사관학교, 서울 노원→ ?

계엄 사태 이후 서울 노원구 공릉동에 위치한 육군사관학교 이전 논의가 재점화하고 있습니다. 김용현 전 국방부 장관과 박안수 육군참모총장 등 육사 출신들이 계엄에 관여한 것으로 드러나면서 육사를 지방으로 옮겨 우리 군에 만연한 '육사중심주의'를 철폐하자는 얘기에요.

정치권에 따르면 부승찬 더불어민주당 의원은 지난 10일 국방위원회 전체 회의에서 이 같은 이유로 "육사는 서울에 있을 필요가 없다. 지방에 내려가야 한다"고 주장했어요.

낙후된 시설과 아파트로 둘러싸인 주변 환경이 생도들의 훈련에 적합하지 않다는 의견은 꾸준히 제기돼 왔어요. 250만㎡에 달하는 부지에 '미니신도시' 급으로 2만가구 규모의 주택을 공급할 수 있다는 점도 이유로 꼽힙니다.

사실 육사 이전 논의는 정치권의 오랜 '뜨거운 감자'에요. 해군사관학교는 경남 창원, 공군사관학교는 충북 청주에 있는데 육사만 서울에 있거든요. 문재인 정부 때 육사 이전 문제가 검토됐지만 무산됐어요. 윤석열 정부 초기에도 충남 논산 이전이 거론됐고요. 이재명 더불어민주당 대표는 지난 대선 공약으로 경북 안동 이전을 주장하기도 했어요.

다만 군의 반대가 만만치 않아 갈 길은 멀어요. 육사와 연접한 태릉골프장 부지 개발도 결국 좌초됐거든요. 3년 전 정부는 태릉골프장 부지에 6800가구의 주택을 공급하겠다고 발표했었어요. 화랑로 일대 교통체증을 이유로 개발을 반대하던 노원구는 지하철역 신설과 공원 조성 등 조건부로 사업을 추진하기로 했죠.

하지만 국방부와 주민들이 반대하면서 이 역시 없던 일이 됐어요. 계엄이 쏘아 올린 육사 이전 논의, 이번엔 어떻게 흘러갈까요?

오피스텔 시장에도 봄이 올까요

2022년 이후 꽁꽁 얼었던 오피스텔 시장이 바닥을 찍고 회복세를 보인다는 평가가 나옵니다. 부동산 정보업체 부동산R114의 분석인데요. 내년 오피스텔 시장은 올해보다 더 좋아질 거라고 내다봤어요. 과거 2019~2021년 호황기만큼은 아니지만요.

올해 상반기 전국 오피스텔 매매거래량은 1만5823건을 기록했어요. 전세사기 우려로 시장이 쪼그라들었던 1년 전(1만3757건)보다 15% 증가한 수치예요. 작년 말부터 서울 및 수도권 아파트값이 오르면서 '아파트 대체재' 성격이 강한 오피스텔로 내 집 마련 수요가 이동한 것으로 분석됐어요.

투자심리 회복은 청약경쟁률로도 나타났어요. 지난해 전국 오피스텔 평균 청약경쟁률은 8대 1에 불과했는데요. 올해(1~10월)는 14대 1로 상승했어요. 2021년(63대 1)보다는 현저히 낮지만 최저점 바닥은 다졌다는 게 연구진 해석입니다.

올해 청약 결과를 보니 옥석 가리기가 뚜렷하게 나타났어요. 97대 1의 경쟁률을 기록한 '판교밸리자이 2단지 오피스텔'은 강남, 판교 직주근접에 인기를 끌었고요. '경희궁 유보라 오피스텔'은 광화문, 을지로 통근이 수월해 경쟁률이 90대 1에 달했어요.

올해 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 4.69%로 2021년 저점(4.47%) 이후 3년째 올랐어요. 오피스텔 매매가는 떨어지고 월세는 오른 영향이라고 해요. 잇따른 규제 완화도 호재로 작용하고 있어요. 그간 금지됐던 발코니 설치는 물론 중대형 평형도 바닥난방을 할 수 있게 됐어요. 소형 오피스텔 취득 시 세제 혜택도 제공되고요.

투자자들이 솔깃할 만하죠? 다만 오피스텔은 금리 환경과 경기 여건에 민감하게 반응하고요. 재건축이나 리모델링이 현실적으로 어려워 감가상각에 취약하다는 점은 알아두세요!

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