[집잇슈]금리 내려가면 오피스텔은 올라간다고?

금리인하에 수익형 부동산 기대감
가격·수익률 개선...투자수요 꿈틀
'바닥론' vs '신중론' 시장 분석 엇갈려

4년 5개월 만의 기준금리 인하에 오피스텔 시장이 꿈틀대고 있다. 대표적인 수익형 부동산인 (소형) 오피스텔은 금리가 내리면 수익률이 높아지는 만큼 벌써부터 가격에 조금씩 반영되는 모습이다.

주거용 오피스텔도 올해 아파트 가격 상승에 따라 한파를 넘기면서 오피스텔 업계엔 '바닥론'이 나오고 있다. 그러나 여전히 미분양 등이 많아 시장 회복기로 보긴 어렵다는 '신중론'도 있다.

서울 오피스텔 매매가격지수 추이/그래픽=비즈워치

금리 효과?…오피스텔 지표 '꿈틀'

최근 오피스텔 관련 각종 지표들이 꿈틀대면서 시장 회복 기대감이 커지고 있다. 한국부동산원의 오피스텔 가격 동향조사에 따르면 서울 오피스텔 월별 매매가격지수는 지난 8월 상승(99.61→99.64) 전환한 뒤 9월도 99.66으로 두 달째 상승세를 보였다.

서울 오피스텔 매매가격지수는 2022년 8월(102.59)을 기점으로 매월 내리다가 2년 만에 상승세로 돌아섰다. 금리 인하에 따른 수익률 상승 기대감이 영향을 미친 것으로 풀이된다.

한국은행 금융통화위원회는 지난 10월11일 기준금리를 3.5%에서 3.25%로 0.25% 포인트 내렸다. 한은이 기준금리 인하를 발표한 건 지난 2020년 5월 이후 4년 5개월 만이다.

실제 오피스텔 수익률도 높아지고 있다. 전국 오피스텔 평균 수익률은 9월 5.40%로 전월(5.38%) 대비 0.02% 포인트 올랐다. 이는 지난 2020년 6월(5.44%) 이후 가장 높은 수준이다.

이에 따라 시장에선 오피스텔 시장이 바닥을 치고 다시 올라올 거란 전망이 나온다. 앞서 오피스텔 시장은 2020~2022년 부동산 상승기 때 '아파트 대체제'로 관심을 받으며 몸값이 크게 올랐다.

그러나 2022년 말부터는 금리 인상, 집값 상승 피로감 등으로 집값 상승세가 멈추고 '빌라왕' 등 대규모 전세사기 사건까지 터지자 아파트보다 극심한 한파를 맞았다.

올 들어 아파트 시장엔 다시 볕이 들었지만 오피스텔은 비아파트 기피 현상으로 여전히 냉기가 돌았다. 그러나 정부가 비아파트 규제 완화 방안 등을 내놨고, 금리 인하까지 맞물리자 조금씩 분위기가 변하는 모습이다.

정부는 8·8 대책을 통해 전용면적 60㎡ 이하 신축 오피스텔을 구입하면 취득세·종합부동산세·양도소득세 산정 시 주택 수를 제외하는 기간을 2027년까지 연장하기로 했다. 기존 소형 주택도 임대주택으로 등록하면 주택 수에서 제외한다.

서울 오피스텔 매매가격지수 추이/그래픽=비즈워치

시장 회복? "아직은…"

그러나 오피스텔 시장이 완전히 회복하기까진 시간이 필요하다는 '신중론'도 적지 않게 나온다. 가격이나 수익률 등이 움직이고 있긴 하지만 눈에 띄는 가격 변화는 희박해서다.

곳곳에서 여전히 '마피'(마이너스 프리미엄)가 붙은 매물이 시장에 나오고 있다. 신규 청약 시장도 싸늘하다. 지방은 신규 분양 자체가 없고, 서울에서는 다수의 오피스텔이 한 자릿수에 불과한 청약 경쟁률을 기록하고 있다.

마포구 아현동 '마포 에피트 어바닉' 오피스텔은 지난달 203실 모집에 218건이 접수했는데, 가장 물량이 많은 전용 59G형(152실)엔 104건만 신청해 48실의 미달이 발생했다. 전용 59㎡형 분양가가 10억~11억원대로 인근 시세와 비슷해 가격 경쟁력이 부족했던 것으로 풀이된다.

같은 달 강서구 화곡동 '한울에이치벨리움 더하이클래스'도 24실을 공급했지만 접수는 17건뿐이었다. 영등포구 '여의도 하이앤드 1ST'도 29B 타입 34실 공급에 31건 접수, 45A 타입 34실 공급에 18건만 접수됐다.

전문가들은 수익형 오피스텔 투자 시 임대 수익률 등을 꼼꼼히 따져보고, 주거용 오피스텔을 매입할 경우 아파트 가격 등 선행 지표를 반드시 참고할 것을 조언했다.

김인만 부동산경제연구소장은 "최근 아파트 가격 상승, 대출 금리 인하 등이 오피스텔 투자자들의 관심을 끌고 있다"면서도 "한동안 위축됐던 시장이 조금 나아지는 정도지 '투자 붐' 까지 기대하긴 어렵다"고 짚었다.

그는 "주거용 오피스텔은 기준점이 되는 아파트 가격을 따라가기 때문에 그 추이를 반드시 살펴보고, 수익형 오피스텔(소형 오피스텔)은 안정적인 임대수익률이 확보되는지를 꼼꼼히 따져보고 투자해야 한다"고 말했다.

아울러 오피스텔 추가 규제 완화 필요성도 시사했다. 김 소장은 "아파트 가격 상승세가 멈췄고 고가 아파트 위주로 가격 불안이 나타나는 만큼 규제 완화에 따른 부작용이 적어 보인다"며 "특히 서울 아파트가 부족한 상태라 오피스텔에 대한 추가 규제 완화가 필요해 보인다"고도 했다.

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