[여지윤 변호사의 부동산 세상] 공사비 증액과 총회 의사정족수 가중 의미

도시정비법은 재건축·재개발조합의 조합원 총회 의결정족수로 '조합원 과반수의 출석'을, 의사정족수는 '출석 조합원 과반수의 찬성'을 원칙으로 하고 있습니다(동법 제45조 제3항). 그러나 조합원 총회의 형해화를 방지하기 위해 일정한 결의사항에 대하여는 의결·의사정족수를 가중하고 있습니다.

대표적인 예로 사업의 중요한 절차인 사업시행계획서의 작성·변경, 관리처분계획의 수립·변경의 경우, '전체 조합원의 과반수의 찬성'으로 의결하도록 규정해 의사정족수를 가중하고 있습니다(동법 제45조 제4항 본문). 더 나아가 이 경우 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우에는 '전체 조합원의 3분의 2 이상의 찬성'으로 의결하도록 해 의사정족수를 한층 더 가중했습니다 (동법 제45조 제4항 단서).

최근 위 규정과 관련해 주목할 만한 판결이 있습니다(서울남부지방법원 2024. 2. 8.자 2023카합20435 결정, 서울고등법원 2024. 5. 21.자 2024라20299 결정, 대법원 2024. 8. 29.자 2024마6538 결정).

재건축조합은 조합원 총회에서 '기존 공사도급계약상의 공사계약금액을 증액하는 내용의 약정서' 체결의 결의를 했습니다. 그러자 조합원들 중 일부가 이는 도시정비법 제45조 제4항 단서가 정하고 있는 '관리처분계획의 변경으로 정비사업비가 10% 이상 늘어나는 경우'에 해당하는데, 전체 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 없었으므로, 위 총회 결의는 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 조합원들의 주장을 받아들이지 않았습니다.

동법 제45조 제4항 단서의 정족수 가중규정은 그 문언과 취지상 '향후 관리처분계획의 변경절차가 수반될 수도 있는 개개의 약정을 체결하는 경우와 관련된 결의'를 하는데까지 확대 적용할 수 없다는 것이 주요 이유였습니다. 동법 제45조 제4항 단서는 '관리처분계획 변경을 위한 결의' 그 자체에 대해 의사정족수를 가중하는 규정이라고 본 것입니다.

법원은 정비사업비가 확정적으로 변경되기 위해서는 추가적으로 관리처분계획의 변경 및 인가절차 등을 거쳐야 하는데, 아직 그와 같은 절차를 거치지도 않은 만큼 '정비사업비가 확정적으로 변경되었다고 볼 수 없다'는 점도 이유로 들었습니다.

조합원들은 공사비가 10% 이상 증액될 경우 변경계약을 체결하기 전에 한국부동산원에 공사비 검증을 신청해야 하는데, 실질적으로 변경계약에 해당하는 위 약정을 체결하기 전에 공사비 검증신청을 하지 않은 점 역시 무효사유로 내세웠습니다.

그러나 법원은 이 역시 받아들이지 않았습니다. 도시정비법은 '공사비 증액 비율이 10% 이상인 경우 조합은 한국부동산원에 공사비 검증을 요청해야 한다'고 규정하고 있습니다(동법 제29조의2 제1항 제2호 가목). 그러나 이를 위반한 법률행위의 효력을 무효로 한다는 규정은 존재하지 않습니다. 법원은 이를 주요한 이유로 들어 사전에 공사비 검증 신청을 하지 않은 상태에서 결의가 이뤄졌다고 해 결의에 중대한 하자가 있다고 볼 수는 없다고 판단했습니다.