대법 “공인중개사, 채무인수 법적 성격까지 설명할 의무 없어”

보증금 반환채무 떠안자

공인중개사 상대로 손해배상 소송

1심 패소…2심 승소

대법, “공인중개사 책임 없다”

대법원. [연합]

[헤럴드경제=안세연 기자] 공인중개사가 채무인수의 법적 성격까지 확인해 설명할 의무는 없다는 대법원 판결이 나왔다. 해당 업무는 공인중개사의 업무 범위 밖에 있는 법률 업무에 해당한다는 이유에서다.

13일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 대법관 서경환)는 전 임대인 A씨가 공인중개사 B씨를 상대로 낸 손해배상소송에서 이같이 판시했다. 앞서 원심(2심)은 B씨의 책임을 일부 인정했지만 대법원은 “원심 판결은 잘못”이라며 깨고, 다시 판단하라며 사건을 울산지법에 돌려보냈다.

A씨는 울산 중구의 한 아파트 소유자였다. 그는 2018년 11월께 한국에너지공단과 보증금 2억원에 임대차 계약을 맺었다. 사건은 2020년 5월, A씨가 2억 8000만원에 집을 팔면서 발생했다. 당시 A씨는 매매가 2억8000만원 중 보증금 2억원은 매수인이 인수해 가는 조건으로 이를 공제했다.

문제는 임차인(한국에너지공단)이 법인이었다는 점이다. 주택임대차보호법상 임차인이 법인일 땐 매수인이 임대인의 지위를 당연히 승계하는 게 아니다. 공인중개사 B씨는 임차인을 계약에 참여시켜 면책적 채무인수 계약을 맺도록 했어야 했는데, 그렇게 하지 않았다.

결국 임차인은 보증금을 돌려받지 못했다. 새 집주인은 아파트 소유권을 이전받자마자 근저당권을 설정했고, 집은 경매에 넘어갔다. 한국에너지공단은 보험사를 통해 보증금을 돌려받았다. 보험금을 대신 지급한 보험사는 A씨를 상대로 구상금을 청구해 2억원 지급 판결을 확정받았다.

책임을 A씨가 뒤집어쓰게 되자, A씨는 공인중개사 B씨를 상대로 손해배상 소송을 걸었다. 재판 과정에서 A씨 측은 “B씨의 간과로 인해 집을 팔았는데도 임대차보증금 반환의무를 여전히 부담하게 됐다”며 “공인중개사로서 주의의무를 다 하지 않았으므로 손해를 배상하라”고 주장했다.

1심은 A씨 측 패소로 판결했다. 1심을 맡은 울산지법 민사12단독 오규희 판사는 지난해 4월, A씨의 청구를 기각했다.

1심 재판부는 “매매계약서를 봐도 임차인이 법인이라 대항력이 없다는 사실을 알 수 있는 아무런 사정이 없다”며 “공인중개사로서 이러한 법적 효과까지 고지하는 것이 중개행위의 범주에 당연히 포함된다고 할 수 없다”고 판단했다.

반대로 2심에선 A씨가 일부 승소했다. 2심을 맡은 울산지법 1-2민사부(부장 박성규)는 공인중개사 B씨가 A씨에게 6600여만원을 배상하라고 판결했다.

2심 재판부는 “중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다”며 “고의 또는 과실로 인해 거래 당사자에게 재산상 손해를 입게 한 때는 그 손해를 배상할 책임이 있다”고 봤다.

이어 “당시 계약으로 A씨가 임차인에 대한 보증금 반환채무를 면하는지 여부는 중요한 내용으로 보인다”며 “공인중개사가 A씨에게 이러한 내용을 설명했다면 매매계약을 체결하지 않았을 가능성이 높다”고 판단했다.

2심 판결은 대법원에서 다시 뒤집혔다. 대법원은 A씨 측 패소 취지로 판단했다.

대법원은 “중개업무는 법률사무와 구별된다”며 “공인중개사가 채무인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보긴 어렵다”고 밝혔다.

이어 “중개 과정에서 그릇된 정보를 전달했다는 특별한 사정이 없는 한 채무인수의 법적 성격에 대해 설명하지 않았다는 샂어만으로 성실하게 중개행위를 할 의무를 위반했다고 볼 수 없다”고 결론 내렸다.

대법원은 “그럼에도 원심(2심)은 공인중개사의 손해배상책임을 인정해 법리를 오해한 잘못이 있다”며 2심 판결을 깨고, 다시 판단하도록 사건을 울산지법에 돌려보냈다.

이로써 특별한 사정이 없는 한 4번째 재판에선 A씨 측 패소 판결이 나올 것으로 보인다.

notstrong@heraldcorp.com

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