빌라 세놓던 집주인들 어쩌나···반환보증 가입 깐깐해진다

전세사기로 보증사고 커지자
전세값<공시가 126%로 제한
공시가격 낮은 빌라소유주
주택임대 놓기 힘들어질 듯

서울의 한 빌라촌에 빌라들이 즐비하게 지어져 있다. 2023.12.31. [이승환기자]

주택 등록임대사업자가 반드시 가입해야 하는 임대보증금 반환보증 가입 요건이 오는 11월부터 세입자가 가입하는 전세보증 수준으로 강화된다. 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때만 임대보증에 가입할 수 있다. 공시가격이 낮은 빌라의 소유주들은 소유주택을 전세로 운용하기가 더 힘들어질 전망이다.

9일 국토교통부는 ‘공시가격 및 기준시가 적용비율’ 개정고시안을 행정예고했다. 국토부는 개정 이유에 대해 “임대보증 가입 기준으로 활용되는 공시가격 인정비율이 전세보증금 반환보증과 달리 주택유형과 가액별로 차등적으로 규정돼 있다”며 “주택가격을 적정하게 산정하기 어려운 문제가 있다”고 말했다. 이어 “주택가격을 보다 합리적으로 산정할 수 있도록 전세보증금 반환보증과 동일하게 공시가격 인정비율을 일원화하는 것”이라고 설명했다.

현재 9억원 미만 공동주택은 공시가격의 150% 이하, 단독주택은 190% 이하가 적용된다. 주택 유형별로 공시가격 인정비율이 다른 셈이다. 앞으로 공동주택이던 단독주택이던 임대보증의 공시가격 적용 비율은 140%로 통일된다. 부채비율도 지금까진 100% 기준이 적용됐지만 앞으로는 90%를 적용한다.

공시가격 인정비율과 부채비율을 함께 고려하면 실질적으로 전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있게 된다. 예를 들어 공시가격 2억원인 빌라라면 전셋값이 2억 5200만원(공시가격의 126%) 이하여야 임대보증에 가입할 수 있다는 의미다.

신규 임대사업자는 다음달부터 이 같은 기준이 적용된다. 다만 기존에 등록한 임대주택은 2026년 7월 1일까지 제도 개편이 유예된다. 임대사업자는 공시가격이 너무 낮아 집값을 제대로 인정받지 못했다고 판단할 경우 HUG에 이의 신청을 할 수 있다.

HUG가 이의를 인정하면 공시가격 적용비율이나 시세(KB부동산 등)가 아닌 감정평가액을 1순위로 적용해 집값을 매긴다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정할 방침이다. 현행 민간임대주택법에 따라 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자는 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 한다.

국토부는 당초 올해 7월 임대보증 개편안을 시행하려 했지만, 공시가격과 함께 감정평가액을 집값 산정 기준으로 삼는 전세·임대보증 제도 개편을 내놓으면서 시행 시기가 11월로 밀렸다. 이는 전세사기를 막기 위해 전세보증 가입 요건을 강화한 결과 역전세가 심화한 데 따른 보완 조치였다.

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