“지금부터는 집 살때마다 새 역사”…서초·용산 아파트값 최고가 99% 회복

7∼8월 서울 아파트 거래가 강세
서울 아파트값 최고가 90% 회복
7월 거래량 4년 만에 최대
상승 피로감에 이달은 매수세 주춤

서울 강남 대치동의 한 부동산중개업소가 붙여 놓은 매물장을 보고 있는 시민 모습 [이충우 기자]

# 서초구 반포동 래미안원베일리 전용 84.95㎡는 지난달 46억5000만원에 팔리며 이 주택형 최고가를 기록했다. 반포 아크로리버파크 전용 84.95㎡는 지난 6월 말 50억원에 계약돼 국민주택형 아파트 중 최초로 ‘50억원’ 시대를 열었다.

비강남권인 양천구 목동 신시가지 7단지 전용 66.6㎡ 역시 이달 6일 20억원, 16일에는 19억5500만원에 손바뀜하며 2022년 9월의 전고점 가격(19억2500만원)을 경신했다.

서울 아파트값 상승세가 무섭다. 이런 가운데 7∼8월 계약된 서울 아파트 실거래 가격이 역대 최고가의 평균 90%까지 오른 것으로 조사됐다.

다만, 다음달부터 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 포함한 대출 규제가 한층 강화되면 아파트값 상승세가 주춤해질 것으로 예상된다.

26일 부동산R114가 올해 7∼8월 계약된 서울 아파트의 실거래가를 분석한 결과에 따르면, 2021년 이후 동일 단지·주택형의 직전 최고가와 비교해 평균 90%까지 매매가를 회복했다. 집값이 다락같이 오르던 2021~2022년 거래된 아파트들이 대부분 최고가를 찍은 영향이다.

구별로 서초구와 용산구는 올해 3분기 거래가격이 직전 최고가의 평균 99%까지 치솟았다. 거래된 아파트들의 상당수가 사실상 역대 최고가를 넘어선 셈이다.

강남구가 97%를 회복하며 뒤를 이었고, 마포구·종로구 95%, 성동구·중구 93%를 회복하는 등 강남권과 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 같은 직주근접형 도심 아파트의 가격 상승 속도가 상대적으로 빨랐다.

또 목동 재건축 호재가 있는 양천구와 송파·광진·영등포구가 각각 최고가의 92%까지 실거래가를 회복했고, 동작구(91%)와 강동구(90%)도 최고가 대비 90% 수준으로 거래가가 올랐다.

이같은 서울 아파트값 최고가 대비 빠른 회복세와 관련, 주택 업계 관계자들은 준상급지 위주로 상승 거래가 늘면서 가격 회복 속도가 빨라졌다고 입을 모은다. 시장 금리 하락과 1주택 종합부동산세 폐지 등으로 인한 ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 갈아타려는 수요가 급증하고 있다는 것이다.

반면, 강북지역은 상대적으로 가격 회복 속도가 더딘 상황이다. 도봉구는 7∼8월 실거래 가격이 직전 최고가 대비 79%로 서울지역에서 가장 낮았고, 노원구(80%), 금천구(83%), 강북구(83%), 중랑구(85%) 등 중저가 아파트가 많은 곳은 회복률이 80%대에 그쳤다.

다만 이달 들어서는 매매 가격 급등세가 주춤하고 모습이다.

서울부동산정보광장 자료를 보면 7월 매매는 아직 거래 신고일이 일주일 남았는데 25일 현재까지 8534건이 신고돼 6월(7496건) 거래량보다 1000건 이상 많았다. 이는 2020년 7월(1만1170건) 이후 4년 만에 최다 거래량이다.

다만 8월은 추격 매수부담 가중으로 현재까지 1849건이 신고돼 7월보다 거래량이 줄어들 것으로 관측된다. 여기에 정부가 내달부터 전방위적인 대출 축소에 나설 예정이어서 활황세가 다소 누그러질 것으로 보인다.

금융당국은 가계부채 축소와 집값 상승을 막기 위해 다음 달부터 2단계 스트레스 DSR을 시행하는 등 강도 높은 대출 억제에 나설 방침이다. 2단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 높아져 주택담보대출 금리가 종전보다 오르고, 대출 한도도 축소된다.

이미 일부 시중은행은 금융당국 눈치에 자체적으로 주택담보대출 금리를 높이고, 갭투자에 이용될 만한 일부 전세자금대출 판매를 중단하기로 하는 등 돈줄 죄기에 동참하고 있다.

정부는 연내 전세자금대출에도 DSR을 도입한다는 방침이다.

전문가들은 이에 따라 서울을 비롯한 아파트값 상승세가 한풀 꺾일 수 있다고 본다.

중개시장에 나오는 매물도 이달 들어 늘어나고 있다. 실제 이달 초 7만6000여건(아실 자료)으로 감소했던 서울 아파트 매물 건수는 다시 증가세로 돌아서 현재 8만여건을 오르내리고 있다.

서는 이달 들어 매물이 늘고 있는 것으로 은 늘고 있다.

정성진 어반에셋매니지먼트 대표는 “이달 말까지 대출 한도 축소가 우려되는 수요자들의 막바지 계약이 몰릴 수 있다”면서도 “7월 거래량을 넘긴 어려울 것으로 예상된다”고 말했다.

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