재건축 초과이익환수제, 폐지까진 난항 예상[똑똑한 부동산]

정부 부동산 대책 발표, 재초환 폐지안 포함

기준 완화 됐지만 실제 부담 크게 줄지 않아

재초환 폐지 국회 법개정 필요해 진통 예상

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 정부의 부동산 대책에는 재건축 초과이익환수제 폐지안이 포함됐다. 재건축 수익성이 나빠지면서 재건축 초과이익환수제까지 적용할 경우 재건축 사업을 사실상 진행하기 어려워질 수 있다는 취지에서다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. (사진=연합뉴스)

재건축 초과이익환수제는 2006년에 처음 도입됐지만 본격적으로 시행되기 시작한 시점은 2019년도다. 재개발은 이미 임대주택 건설 등의 공공기여의무가 법에 정해져 있지만 재건축은 특별히 공공기여의무가 법에 정해져 있지 않아 재건축 단지를 중심으로 투기 수요가 몰릴 수 있다는 우려에서 만들어진 제도다. 그러나 부동산 경기가 침체돼 한동안 적용하지 않다가 2019년도에 헌법소원을 제기한지 6년만에 헌법재판소가 재건축 초과이익환수제에 대해 합헌 결정을 내리면서 지자체는 본격적으로 재건축 단지에 재건축 부담금을 부과하기 시작했다.

다만 재건축 초과이익 환수가 과도하게 개인의 재산권을 침해할 여지가 있다는 점을 받아들여 재건축 초과이익환수제가 한 차례 완화됐다. 재건축 부담금은 재건축으로 인한 초과이익의 금액에 따라 부담률이 달라지는데, 사업 종료 시점의 주택 가격에서 사업 개시 시점의 주택가격 및 정상주택가격상승분, 개발비용을 공제한 금액으로 초과이익을 산정한다. 기존에는 초과이익이 조합원 1인당 3000만원 이상이면 재건축 부담금이 부과됐지만 이제는 조합원 1인당 8000만원 이상인 경우에만 재건축 부담금이 부과된다. 부담률 구간도 기존보다 넓어졌고 1세대 1주택 장기보유자의 경우에는 재건축 부담금의 최대 70%까지 감면을 받을 수도 있게 됐다.

그러나 이런 재건축 초과이익환수제 완화에도 불구하고 실제 재건축 단지들의 부담은 크게 줄지 않았다. 수억원씩 재건축 부담금을 부과받는 서울 주요 재건축 단지의 경우 재건축 초과이익환수제의 완화로 줄어드는 재건축 부담금은 수천만원에 불과하다. 현재 재건축 부담금 부과가 예정돼 있는 재건축 단지는 전국적으로 약 69곳이고, 그 평균 부담금도 1억원이 넘는다.

이번 부동산 대책에는 재건축 초과이익환수제 폐지안이 포함됐다. 만약 재건축 초과이익환수제가 폐지되면 재건축 사업의 경우 이전보다 활기를 띨 것으로 보이기는 한다. 그러나 재건축 초과이익환수제가 폐지되려면 법 개정이 필요해 여당과 야당 사이에 합의가 이루어져야 한다. 1·10 부동산 대책에서 발표했던 재건축 활성화 방안 중에 법 개정이 필요한 사안은 아직 시행이 되지 못하고 있다. 기존에 재건축 초과이익환수제를 완화하기 위한 과정에서도 국회에서 상당한 진통이 있었던 점을 고려하면, 재건축 초과이익환수제 폐지는 쉽지 않을 것으로 보인다.