中 상반기 경매주택 12%↑…“부동산 하락에 대출 상환 중단 늘어나”

정저우·샤먼·쑤저우 등 ‘2선’ 대도시 경매 40%↑…낙찰도 쉽지 않아

지난 2014년 9월 중국 베이징의 건물 풍경. [로이터]

[헤럴드경제=김영철 기자] 중국에서 부채 상환 중단이나 미완공 등 문제로 법원 경매에 넘겨진 주택의 규모가 증가하고 있다.

중국 경제매체 차이신은 12일 시장조사기관 CRIC와 중국지수연구원 통계를 인용해 올해 상반기 중국 주택류 법원 경매 부동산이 20만2000채로 지난해 동기 대비 12% 넘게 늘었다고 보도했다.

올해 상반기 전체 경매 부동산 규모가 38만2000채로 집계됐다는 중국지수연구원의 자료를 종합하면 법원 경매 부동산 중 주거용이 절반 이상 비중을 차지한 셈이다.

중국에서 부동산 경매는 통상 대출 연체나 개인 간 대출 분쟁, 사법적 몰수, 소유주 부존재 등 문제로 진행되고, 부동산은 주택류·상업류·산업류·토지류로 분류된다.

CRIC에 따르면 경매 주택은 2선도시(인구 500만명 이상이거나 베이징·상하이·광저우·선전 등 1선도시에 버금가는 경제력을 가진 대도시)에서 가장 눈에 띄게 증가했다.

올해 상반기 5138채가 경매에 넘어간 중부 허난성 정저우는 지난해 대비 43% 증가율을 기록했다. 남동부 푸젠성 샤먼과 동부 장쑤성 쑤저우 등의 주택 경매량도 40% 넘게 늘었다.

차이신은 정저우의 경매량 급증이 도시 내 ‘미완공 건물’(爛尾樓) 증가와 관련된다고 설명했다.

CRIC가 2021년 말 발표한 보고서를 보면 정저우에는 ‘문제 건물’이 모두 106곳(271만㎡) 있었는데, 이는 그해 정저우 신규 공급 면적의 29%에 달하는 규모였다. 이런 부동산이 완공되지 않고 시간을 보내다 결국 법원에 넘겨졌다는 것이다.

남부 대도시 충칭에서 ‘불량 부동산’ 처리업에 종사하는 한 관계자는 “2023년부터 대출금 상환을 중단하는 사람이 잇따랐고 일부 주택이 법원 경매에 들어갔다”고 전했다. 인구 3000만명이 넘는 충칭은 올해 상반기 5438채가 법원 경매로 넘어갔다.

CRIC는 “현재 부동산 시장이 여전히 하락 단계에 있고 경제 압박이 더해지면서 지난 몇 해 동안 높은 레버리지로 부동산을 산 사람들이 큰 상환 압력에 직면한 상황이라 대출 상환 리스크가 늘 수 있다”며 “이는 주택 경매 규모가 계속 는다는 의미”라고 짚었다.

경매로 넘어간 주택 가격은 감정가의 70% 수준에서 결정된다. 하지만 부동산 가격이 전반적으로 떨어지는 추세가 이어지면서 경매 낙찰도 쉽게 이뤄지지는 않고 있다는 게 시장조사기관 분석이다.

중국지수연구원은 올해 상반기 경매 주택 중 5만3000채가 낙찰돼 거래 규모가 작년보다 8.3% 늘었으나 거래액은 0.5%만 증가했다고 밝혔다. 경매에 나온 주택 규모가 커지다 보니 올해 상반기 거래율은 지난해 상반기의 27.2%에서 8.8%포인트 떨어진 18.4%에 그쳤다. 평균 낙찰 가격 역시 ㎡당 9084위안(약 173만원)으로 6.7% 하락했다.

주택 경매는 부동산 시장 전반에 연쇄적으로 영향을 준다. 특히 3선도시(중소규모 도시)와 4선도시(소도시)의 신축 주택은 평균 2.7%의 잠재 수요를 빼앗겼고, 180㎡(54.45평) 이상 대형 주택은 8.4%의 수요 피해를 봤다. 광저우 등 1선도시에서는 경매에 나온 고급 주택이 늘면서 기존 주택들의 가격을 압박하고 있다고 차이신은 전했다.

은행들 가운데는 주택 소유주와 만기 연장 협상에 나서는 경우도 나오고 있다.

중국 당국은 지난달 ‘시진핑 3기’의 경제 방향을 설정한 중국공산당 제20기 중앙위원회 제3차 전체회의(20기 3중전회)를 통해 ‘고(高)부채·고회전·고레버리지’라는 종전 모델의 폐단을 없애겠다는 의지를 피력하는 한편 정부가 나서 부동산 재고 소화를 지원하겠다는 뜻도 밝혔다.

그러나 부동산 호황기에 대출을 끌어다 쓴 대형 부동산 업체들이 연쇄 자금난에 빠지고 공급 과잉 속에 시장 거래까지 얼어붙은 상황을 단기간에 타개하기는 어렵다는 지적도 나온다.

부동산 업체들의 ‘위기 상황’도 이어지고 있다. 중국 매체 펑파이에 따르면 광저우의 대형 업체 푸리(R&F)부동산은 전날 싱가포르 거래소에 상장된 자회사가 특수어음의 현금 이자 총 1억4700만달러(약 2000억원)를 만기 전에 상환하지 못한 상황이라고 공지했다.

yckim6452@heraldcorp.com

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