노후계획도시 특별법에 들뜬 1기 신도시 분당·평촌 들썩…선도지구 지정이 관건 [감평사의 부동산 현장진단]

“이미 올해 하반기 이후 특별법과 관련된 문의가 많아졌습니다. 집을 내놓는 집주인 중 일부는 연내 특별법 통과를 기대하면서 매물을 거둬들이고 있습니다.” (경기도 성남시 분당구 정자동 A공인중개소 관계자)

노후계획도시 재정비를 위한 특별법안이 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회를 통과하면서 1기 신도시에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다. 전문가들은 지금 당장은 큰 영향이 없을 것으로 내다보면서도 1기 신도시 내에서도 지역별로 특별법 효과가 엇갈릴 것으로 내다본다.

국회 국토위는 11월 29일 국토법안소위를 열고 ‘노후계획도시 정비·지원에 관한 특별법’ 제정안을 통과시켰다. 이 법안 핵심은 재건축 규제 완화다. 낡은 신도시의 아파트 용적률을 높이고 안전진단을 면제하는 등 재건축 규제를 완화하는 것을 골자로 만들어진 법안이다.

적용 대상이 되는 ‘노후계획도시’는 택지 조성 사업을 마치고 20년이 넘은 면적 100만㎡ 이상 택지 등으로 정의했다. 1기 신도시를 포함해 전국 51곳, 103만가구가 해당된다. 서울 상계·중계·목동·개포와 경기 고양 화정, 수원 영통, 인천 연수, 부산 해운대 등이다.

특별법안이 국토법안소위를 통과하면서 국토위 전체회의와 법제사법위원회, 본회의를 거쳐 연내 국회를 통과할 가능성이 높아졌다. 특별법은 공포 후 4개월 뒤 시행된다. 이르면 내년 4월 특별법이 시행될 예정이다.

이미 국토부와 1기 신도시 지자체들은 특별법 통과를 전제로 신도시 재정비 기본방침(마스터플랜)과 기본계획을 각각 수립하고 있다. 통상 정부가 기본방침을 세우면 이를 기반으로 지역별 기본계획을 수립한다. 하지만 보다 시간을 단축하기 위해 각 지자체들은 동시에 진행하고 있다. 정부는 내년 중 마스터플랜 수립을 마치고 노후계획도시 중 정비사업을 가장 먼저 진행하는 ‘선도지구’를 선정할 계획이다.

노후계획도시 재정비를 위한 특별법안이 국회 국토위 소위를 통과하면서 1기 신도시 집값이 들썩이고 있다. 사진은 경기도 성남 분당신도시. (연합뉴스)

특별법 초점은 1기 신도시

약 30만가구 혜택 볼 듯

‘노후계획도시 정비·지원에 관한 특별법’은 형평성을 고려해 기존 1기 신도시뿐 아니라 수도권 택지지구와 지방 신도시도 특별법 적용을 받을 수 있다.

다만 부동산업계 시선은 자연스럽게 1기 신도시로 향한다. 당초 목적이 1기 신도시 정비를 위해 만들어진 법안이고 규모나 주거 환경, 서울과 접근성 등을 고려해도 1기 신도시를 따라올 만한 곳이 없기 때문이다. 국토부에 따르면 성남 분당, 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 부천 중동 등으로 구성된 1기 신도시 가구 수는 대략 27만3000가구. 이 중 30년이 지난 아파트 단지는 올해 말 기준으로 156개(약 13만2000가구)다. 전체 48%다. 통상적으로 재건축 가능 시기인 준공 30년을 넘어서면 노후 아파트로 분류한다. 문제는 2~3년 지나면 1기 신도시 아파트 대부분이 준공 30년을 지난다는 점이다.

1기 신도시는 단기간에 공급된 고밀도 주거 단지로 자족성이 낮고 주택·기반시설 노후화로 끊임없이 안전 사고 위험이 제기됐다. 최근 고양시 일산서구 주엽동 한 아파트 지하주차장에서는 기둥 한 개가 심하게 파손돼 출입이 통제됐다. 지난해 2월에는 1995년 사용 승인을 받은 일산동구 마두동 한 상가 건물 지하주차장 기둥이 파손되고 주변 도로 일부가 가라앉았다.

또 올해 중순 분당구 정자동 정자교 인도 일부가 붕괴돼 2명의 사상자를 냈다. 탄천 전체 교량 안전진단 결과 수내교가 ‘E등급’을 받아 폐쇄되는 등 노후화로 인한 피해가 현실로 다가오고 있다. 특별법에 많은 사람이 주목하는 이유다.

특별법에는 여러 개 주택 단지를 정비하기 위한 다양한 방안이 담겼다. 구체적으로 안전진단 면제, 용적률 상향과 용도지역 변경, 확보한 공공용지의 자족 기능 부여, 기반시설 설치 등이다.

현재 1기 신도시 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%다. 분당과 일산을 제외하면 일반적인 재건축 단지보다 용적률은 높다. 또 지구단위계획으로 묶여 있어 재건축이 쉽지 않은 상황이다.

특별법에는 2종일반주거지역을 3종주거지역, 3종주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경하는 등 종 상향을 통해 용적률을 최대 500%까지 높이는 방안이 담겼다. 허용 용적률이 늘어나면 지을 수 있는 층수가 증가해 그만큼 사업성이 좋아진다.

안전진단도 완화할 수 있는 길이 열린다. 대규모 광역교통시설 등 기반시설 확충이나 자족 기능 향상과 같은 공공성을 확보할 경우 안전진단을 면제하는 등 혜택이 주어진다. 면제 대상이 아니더라도 시장·군수가 수립하는 기본계획에 따라 구조안전성 비율 등에서 기존 대비 한층 완화된 기준이 적용될 예정이다.

재건축 사업에 또 다른 걸림돌이었던 재건축초과이익환수제 역시 다소 숨통이 트일 전망이다. 이번 특별법과 함께 재초환 개정안 역시 법안소위를 통과했다. 해당 법안에 따르면 재건축 부담금이 면제되는 초과이익(면제 금액)은 현행 3000만원에서 8000만원으로 오른다. 부담금을 정하는 기준이 되는 초과이익을 산정하는 개시 시점은 추진위원회 구성 승인일에서 사업 주체가 정해지는 조합설립인가일로 조정한다. 국토부는 법 개정에 따라 재초환 부과 대상 단지는 현행 기준 111곳에서 67곳으로 줄어들 것으로 예상한다.

특별법 영향은 엇갈리는데

선도지구 선정 여부 주목

노후계획도시 재정비를 위한 특별법 제정안의 연내 국회 통과가 유력해졌지만 당장은 해당 법안이 주택 시장에 미칠 영향은 제한적일 것이라는 분석이 나온다. 단지별 개발 순서나 용적률 완화 정도, 이주 계획 등 변수가 많아 특별법 지원을 받더라도 실제 사업 완료까지 상당한 기간이 걸릴 전망이기 때문이다.

다만 1기 신도시 중 일부 지역은 벌써부터 특별법 통과에 따른 기대 심리가 집값에 반영되는 분위기다. 한국부동산원에 따르면 11월 3주 전국 집값 상승률은 0%로 4개월 만에 보합세로 돌아섰다. 그러나 분당은 0.09% 오르며 상대적으로 높은 상승률을 유지했다.

사실 분당구는 지난해 7월부터 약 10개월 동안 집값이 줄곧 하락했다. 지난 7월 3주 보합세를 시작으로 올해 5월 2주까지 12.6% 하락했다. 5월 3주부터 조금씩 상승세로 돌아선 후 하반기 들어선 전국에서도 집값 상승률이 가장 높은 지역 중 하나로 꼽힌다. 또 다른 1기 신도시 평촌이 있는 안양시 동안구도 비슷한 분위기다. 11월 3주 안양시 동안구 집값 상승률은 0.16%로 전국 평균 대비 훨씬 높았다. 동안구 역시 올해 9월 이후 매주 0.2~0.3% 높은 상승률을 유지하고 있다.

반면 고양시 일산동구(-0.07%)와 일산서구(-0.03%)는 11월 3주 오히려 하락했으며 산본이 위치한 군포시 또한 전주 대비 하락폭이 커졌다(-0.02% → -0.05%). 업계 한 관계자는 “학군 등 교육 환경이 상대적으로 더 좋은 분당이나 평촌 등은 다른 1기 신도시에 비해 특별법 효과가 더 클 수 있다”면서도 “1차적으로 내년에 지정 예정인 1기 신도시 ‘선도지구’가 어디로 선정되느냐가 관건”이라고 말했다.

전문가들은 특별법 통과가 지금 당장 주택 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 내다본다. 용적률을 상향하더라도 모든 단지에 적용하는 것은 현실적으로 불가능하다. 1기 신도시 용적률 등 인센티브가 단지별로 어떻게 적용되는지도 변수다. 단지별 개발 순서나 용적률 혜택 논의, 개발에 따른 이주 계획 등 다양한 논의 과정이 필요하다. 업계 또 다른 관계자는 “공사비 인상으로 추가 분담금이 크게 오른 상황에서 단순히 용적률 인센티브만으로 사업성이 확보될 수 있을지는 단지별로 차이가 클 것”이라며 “특별법 통과로 재건축 사업을 하기 좋은 환경이 된 것은 맞지만 특별법이 ‘재건축 만능열쇠’가 아니라는 점을 명심해야 한다”고 말했다.

강승태 감정평가사

[본 기사는 매경이코노미 제2237호 (2023.12.06~2023.12.12일자) 기사입니다]

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