아파트 공시가격 크게 하락, 보유세·종부세도 크게 내릴듯…다주택 감세 더 큰폭

[헤럴드경제=김태열 선임기자]올해 공동주택 공시가격이 역대 최대 폭으로 하락한 가운데 보유세 부담도 크게 완화될 전망이다. 정부는 가파르게 오른 보유세를 정상화하는 차원에서 당초 올해 보유세를 2020년 수준으로 낮추겠다고 밝혔으나 현재 기준으로는 2020년은 물론, 일부에서는 2019년에 버금가는 수준까지 보유세가 떨어지는 단지도 나올 전망이다. 역대급 공시가격 인하에다 종부세율 인하 효과까지 더해진 결과다.

22일 연합뉴스가 신한은행 우병탁 부동산팀장에 의뢰해 올해 공시가격 변화에 따른 보유세를 분석한 결과 올해 종합부동산세와 재산세 공정시장가액비율을 작년 수준인 각각 60%, 45%로 적용할 경우 보유세가 2020년보다 20∼30%가량 떨어지는 곳이 다수인 것으로 나타났다.

서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84.97㎡는 올해 공시가격이 20억860만원으로 작년(25억9천100만원)보다 19.5% 하락했다. 이에 종합부동산세와 재산세를 합친 올해 보유세는 약 772만원으로 작년(1천372만원)의 절반에 가까운 43.8%가 줄어드는 것은 물론, 2020년 1천18만원에 비해서도 약 24% 감소한다.

정부는 올해 보유세를 2020년 수준 이하로 낮추겠다고 발표한 가운데 2019년 이 아파트의 보유세(668만5천원)보다는 높고, 2020년보다는 낮은 수준이 된 것이다. 올해 보유세가 크게 떨어진 것은 실거래가 하락과 2020년 현실화율 적용 등으로 공시가격이 역대급으로 하락한데다 종부세 인하 효과까지 더해진 결과다. 정부는 지난해 말 1주택자의 종부세 공제가액을 12억원으로 높이고, 가격 구간별 0.6∼3.0%인 세율을 1주택은 물론 2주택까지 동일하게 0.5∼2.7%로 낮췄다.

서초구 반포자이 전용 84㎡는 올해 공시가격이 22억4천600만원으로 작년보다 13.78% 떨어지면서, 보유세는 지난해 1천386만원에서 올해 882만5천원으로 36.3% 줄어든다. 2020년 1천163만원보다도 20.2% 낮은 금액이고 역시 2019년(740만원)보다는 다소 높은 수준이다.

강남권의 재건축 추진 단지는 올해 공시가격이 일반 아파트에 비해 많이 떨어진 것으로 나타났다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 82.61㎡는 올해 공시가격이 15억1천700만원으로 작년(22억6천600만원)보다 33%나 급락했다. 이에 보유세는 올해 439만원으로 작년(1천50만원)의 절반 이하(-58.2%)로 떨어진다. 이는 2020년 보유세(837만원)보다 47.6% 감소한 것이면서 2019년 보유세(581만원)보다도 낮다. 강남구 은마아파트 전용 84.43㎡는 공시가격이 작년 20억2천600만원에서 올해 15억4천400만원으로 23.79% 내리면서 보유세가 452만원으로 2020년(565만원)보다 20% 떨어진다.

국토부 관계자는 "올해 공시가격은 1월1일 기준으로 지난해 말 실거래가 하락분이 반영된 것이며, 최근 2∼3월 들어 실거래가가 상승한 것은 고려되지 않았다"며 "올해 변동한 시세는 내년도 공시가격에 반영될 것"이라고 설명했다.

중저가 단지인 마포구 래미안푸르지오 전용 84.59㎡는 올해 보유세가 253만원 선으로 작년(412만원)보다 38.7%, 2020년(343만원)보다 26.4% 감소한다. 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84.9㎡는 올해 보유세가 208만원으로 작년(350만원)보다 40.5%, 2020년(255만원)보다 18.3% 떨어질 전망이다.

반면 지난해 실거래가가 크게 내리지 않았거나 상승한 일부 단지는 2020년보다 보유세가 높아질 전망이다. 용산구 한남동 한남더힐 전용 235.31㎡는 올해 공시가격이 56억3천100만원으로 작년(54억원)보다 4.3%가량 올랐다. 이에 올해 보유세가 4천313만원으로 2020년(3천977만원)보다는 약 8.5% 오른다.

지난해 10월 리모델링 시공사를 선정한 용산구 이촌동 한가람 전용 84.89㎡는 올해 공시가격이 15억1천100만원으로 작년(16억9천200만원)보다 10%가량 떨어져 보유세는 올해(436만원)가 작년(599만원)보다 27%가량 낮아지지만 2020년(415만원)보다는 5% 오를 전망이다.

공시가격 9억원 이하는 올해 재산세 특례세율이 적용돼 특례세율이 없던 2020년 대비 평균 40% 이상 떨어질 것이라는 게 정부의 설명이다. 강동구 고덕동 래미안 고덕힐스테이트 전용 84.74㎡는 작년 공시가격이 12억600만원으로 종부세 대상이었는데, 올해는 8억5천400만원으로 29% 넘게 하락하면서 재산세 특례세율 적용 대상이 됐다.

이에 따라 이 아파트 보유세는 작년에 재산세와 종부세를 합해 314만원을 냈지만 올해는 종부세 없이 작년의 절반인 157만원의 재산세만 부담하게 된다. 재산세 특례세율은 공시가 9억원 이하 1주택자에 대해 재산세율 0.05%포인트를 경감해주는 것으로 지난 2021년부터 올해까지 3년간 한시적으로 적용한다.

다주택자 세금 인하폭은 1주택자보다 더 큰 경우가 많을 전망이다. 마포 래미안푸르지오 전용 84㎡와 대치 은마아파트 전용 84㎡ 2주택 보유자는 보유세가 작년 5천358만원에서 올해 1천526만원으로 3천832만원이 떨어진다. 1년 새 71.5%의 인하폭이다. 이들 두 아파트에 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84㎡를 추가 보유한 3주택자는 보유세가 작년 8천691만원에서 올해는 2천700만원으로 68.9%(5천990만원)가 떨어진다. 두 사례 모두 2020년 보유세와 비교해도 50∼60% 낮은 수준이다.

이처럼 올해 공시가격이 예상외로 크게 떨어지고, 보유세 부담도 정부가 당초 목표로 한 2020년보다 많이 내려가게 되면서 올해 종부세 공정시장가액비율의 상향 조정 가능성이 커졌다. 기획재정부는 현재 60%로 낮춰놓은 종부세 공정시장가액비율을 '세수감소' 등을 이유로 80%로 높이는 방안을 검토중이다. 공정시장가액비율을 80%로 올려도 보유세 부담은 상당수 2020년보다 낮을 것으로 예상되기 때문이다.

실제 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84.97㎡의 경우 종부세 공정시장가액 비율을 80%로 높여도 보유세 부담은 909만원으로 60%일 때보다는 137만원(17.7%) 오르지만, 2020년 보유세(1천18만원)보다는 여전히 낮다. 마포구 아현동 래미안푸르지오 전용 84.59㎡도 공정시장가액비율 80% 적용시 보유세가 253만원 선으로 60%일 때보다 세 부담이 늘지만, 2020년보다는 26.4% 낮은 수준이다.

행정안전부는 재산세 공정시장가액비율을 지난해 45%에서 올해 2020년 수준으로 낮추기 위해 45% 이하로 조정한다는 방침이었으나 일단 올해는 45% 선에서 동결할 것으로 보인다. 전문가들은 근본적인 공시제도 손질이 필요하다고 말한다. 올해 공시가격 변동이 현실화율 조정 등으로 인위적으로 시세 하락보다 더 끌어내린 것으로, 세수나 건강보험료, 기초생활수급자 선정 등 각종 복지제도에도 영향을 미치기 때문이다. 정부는 올해 안에 공시가격 현실화율 및 로드맵 수정안을 내놓을 방침이다.

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