지방 부동산 규제지역 해제...집값 하락에 규제 풀었지만 효과 ‘글쎄’

지방 대다수 지역이 규제지역에서 풀렸다. 지방 부동산 시장 경착륙에 대비하려는 취지지만 이미 시장 침체가 깊어져 뚜렷한 효과를 내기는 어려울 것이란 전망이 나온다.

정부가 지방 부동산 규제를 해제하면서 배경에 관심이 쏠린다. 사진은 부산 아파트 전경(매경DB).

▶집값 하락세, 미분양 급증에 대응

국토교통부는 최근 ‘2022년 제3차 주거정책심의위원회’를 열어 전국 투기과열지구 4곳, 조정대상지역 41곳을 해제하는 안건을 심의, 의결했다. 기획재정부도 부동산가격안정심의위원회를 개최해 세종시를 투기지역에서 해제하기로 했다. 이번에 투기과열지구에서 해제된 곳은 인천 연수구, 남동구, 서구와 세종시다. 전국 투기과열지구는 기존 43곳에서 39곳으로 줄었다. 세종시가 투기지역에서 해제되는 건 2017년 8월 이후 5년여 만이다. 조정대상지역은 경기도 안성 평택 양주 파주 동두천시, 부산 해운대 수영 동래구 등 14개 구, 대구 수성구, 경북 포항시 남구, 경남 창원시 성산구 등 총 41곳이 해제됐다. 이로써 전국 조정대상지역은 101곳에서 60곳으로 줄어들게 됐다.

정부가 지방 규제지역을 전면 해제한 배경은 뭘까. 지방 주요 도시 집값 하락세가 가팔라지는 등 부동산 침체 강도가 예상보다 강하다고 판단했기 때문이다. 주택 매수 심리가 위축되고 ‘거래절벽’이 심화되면서 실수요자 거래조차 어려워져 거래를 정상화하자는 취지도 담겼다.

국토교통부의 ‘7월 주택 통계’를 보면 지방 미분양 주택은 2만6755가구로 지난해 말(1만6201가구) 대비 65% 증가했다. 미분양 주택이 쌓여가면서 지방 집값도 연일 하락세다. 한국부동산원에 따르면 8월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.29% 하락했다. 글로벌 금융위기 직후인 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 7개월 만에 가장 큰 낙폭이다.

정부가 지방 규제지역을 해제하면서 세종을 제외한 지방은 부동산 비규제지역으로 전환됐다. 이들 지역은 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 가계대출 규제에서 자유로워진다. 기존 9억 원 이하 50%, 9억 원 초과 30%였던 LTV는 70% 수준까지 늘어난다. DTI도 40%에서 60%로 상향 조정된다. 1주택자뿐 아니라 2주택 이상 보유자도 신규 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 수 있다. 세금 규제도 완화된다. 2주택 이상 다주택자 취득세 중과뿐 아니라 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제가 사라진다. 아파트 분양권 거래도 한결 쉬워진다. 조정대상지역에서는 소유권 이전 등기일까지 최대 3년간 전매가 금지됐지만 이런 제한이 사라진다. 7년이던 청약 재당첨 제한이 없어지고, 주택 취득 때 부여하던 자금조달계획 신고 의무와 증빙자료 제출 의무도 사라진다. 투기과열지구에서 벗어난 인천, 세종도 규제 완화 효과를 누린다. 15억 원 넘는 아파트를 구입할 때 주택담보대출을 받을 수 있게 됐다. 조정대상지역으로 완화되면서 LTV와 DTI는 종전 최대 각각 40%에서 50%로 상향된다. 재건축, 재개발 등 정비사업을 할 때 적용되던 조합원 지위 양도 제한도 해제된다. 투기과열지구에서 재건축은 조합설립인가 후부터, 재개발은 관리처분계획인가 후부터 양도가 금지돼 있지만 앞으로 이런 규제가 사라진다.

각종 규제가 풀렸지만 극도로 침체된 지방 부동산 경기가 활성화될지는 의문이다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 여전한데다 기준금리 인상으로 실수요자 대출 부담이 커지면서 매수세가 갈수록 위축되고 있기 때문이다. 대출, 세제 완화가 수도권보다 지방에 집중되면서 실수요자 매수세를 회복시키기에는 역부족이라는 분석도 나온다. 부동산업계 관계자는 “규제지역에서 풀린 대구 등 지방 주요 도시는 아파트 공급 물량이 넘쳐나면서 세입자조차 구하기 어려운 형편이라 당장 매매 거래가 늘어나기는 어려울 것”이라고 진단했다.

[글 김경민 기자 사진 매경DB]



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