혼란 부추긴 '임대차 3법' 어떻게 바꾸나... 전문가들 3가지 제안

[부동산 뇌관 '임대차 3법' 진단]
<하> 전월세상한제 2년 부작용
①전월세상한제 5% 상한→ 10%까지 확대
②전국 일괄 적용 → 지역에 따라 달리 적용
③2+2 계약갱신청구권→ 3+1 추가

원희룡 국토부 장관이 21일 정부서울청사에서 열린 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의에서 발언하고 있다. 연합뉴스

"(임대차법) 영향을 심층적으로 분석해 제도를 개선할 부분이 무엇인지 점검하라."

윤석열 대통령, 20일 수석보좌관회의에서

'임대차 3법(주택임대차보호법)'에 대한 윤석열 정부의 방향은 제도 개선이다. 문제는 '어떻게 개선하냐'다. 전문가들은 임차인 보호와 임대시장 안정이라는 취지에 부합하려면 지금의 제도를 보다 유연하게 바꿔야 한다고 조언한다.

먼저 ①전월세상한제가 규정한 5% 상한선이 금리나 물가와 같은 경제 상황을 반영하지 못한다고 지적했다. 현행법상 계약갱신청구권을 사용하면 임대료를 기존 전세금의 5%만 올릴 수 있다. 세입자는 계약이 끝난 뒤 갑작스럽게 금리, 물가가 오르면 대응하기 어렵다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "상한선을 5%로 못 박기보다 1~10%까지 범주를 넓게 주는 것이 방법"이라고 말했다.

전문가들은 ②전월세상한제가 전국에 일괄적으로 적용되는 점도 개선 사항으로 꼽았다. 지역 간 경제 상황이 다름에도 똑같이 인상률 상한을 적용하는 게 불합리하다는 것이다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "현행 임대차보호법에서도 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받을 수 있는 '소액 보증금 최우선 변제금액'이 지역별로 달리 책정된다"며 "선례를 근거로 지역별로 인상률을 다르게 적용할 수 있다"고 제안했다.

③계약갱신청구권을 현재 시행 중인 '2년+2년'뿐만 아니라 '3년+1년'으로 선택지를 넓히자는 주장도 나왔다. 계약갱신청구권 행사 횟수 1회를 더 늘리자는 의견도 제기됐다. 세입자와 집주인의 선택지를 다양하게 늘려 갈등을 줄이자는 취지다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 "자동으로 연장되던 묵시적 갱신은 요즘 찾아보기도 어렵다"며 "계약 기간을 2년에서 3년으로 바꾸는 것도 고려할 법하다"고 주장했다.

임대차3법. 그래픽=김대훈 기자

한국일보가 임대차 3법 실태와 전문가 의견 등을 취재한 것은 21~28일이다. 29일 계약갱신청구권을 다룬 첫 보도(1, 3면)가 나갔다. 당초 '개선'에 방점을 찍었던 원희룡 국토교통부 장관은 이날 관훈클럽 초청토론회에서 "임대차 3법 중 더불어민주당이 졸속으로 만든 2법(계약갱신청구권과 전월세상한제)은 폐지해야 한다"고 한발 더 나갔다. "새로운 대안을 만들어야 한다"는 것이다.

다만 임대차 3법을 개정, 또는 폐지하려면 국회 동의를 얻어야 한다. 임대차 3법 입법을 주도한 더불어민주당이 현재 국회에서 170석을 차지해 쉽지 않을 전망이다.

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com