12억 이하 주택 양도세 비과세 이르면 이달 15~20일 시행

송파구 주택밀집지를 바라보고 있는 시민 모습 [매경DB]

1세대 1주택자에 대한 양도소득세 비과세 기준 상향 시점이 이르면 이달 중순으로 앞당겨질 것으로 예상된다.

6일 국회와 정부 당국에 따르면 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준선 상향 조치가 이르면 이달 중순부터 시행된다.

앞서 국회는 지난 2일 1세대 1주택자의 양도세 비과세 기준을 시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향하는 내용이 담긴 소득세법 개정안을 통과시킨 바 있다.

법 개정안 시행시기는 공포일이다. 국회 기재위는 당초 내년 1월 1일로 규정했던 법 개정안 시행 시기를 공포일로 수정했다. 양도세 기준선 상향조치 시행을 굳이 내년까지 기다릴 필요가 있겠냐는 공감이 국회와 정부간 형성된 것으로 풀이된다.

여기에 대부분 1세대 1주택자들이 양도세 기준선 상향조정 시기를 기다려 잔금을 미루려는 시장 움직임도 빠른 시행 결정에 영향을 준 것으로 보인다.

법 개정에 따른 행정 절차가 빠르게 진행될 경우 공포일은 이달 15일 전후가 될 것으로 예상된다. 일반적으로 국회가 본회의를 통과한 법안을 정부로 이송하면, 정부가 국무회의에 상정·의결하고 대통령이 재가하는 절차를 거친다. 이후 행정안전부로 보내 관보 게재 의뢰 절차를 밟는다. 이런 과정에서 2주 이상의 시일이 소요된다.

국회는 소득세법 개정안이 본회의 통과 바로 다음 날인 3일 법안을 정부로 이송했다. 정부는 오는 7일 국무회의에서 세법 개정안들을 상정·의결할 것으로 전해졌다.

법 공포일 이후 양도하는 주택은 등기일과 잔금청산일 중 빠른 날로 새로운 양도세 비과세 기준이 적용된다. 주택 거래에서 잔금청산일이 등기보다 빠른 것이 일반적이다.

이르면 이달 중순부터 1세대 1주택자가 12억원에 산 집을 20억원에 팔 때 양도소득세 부담이 최대 4100만원 줄어드는 것으로 나타났다.

부동산 세금계산서비스 셀리몬의 양도세 시뮬레이션 결과에 따르면, 12억원에 산 주택을 20억원에 파는(3년 보유·2년 거주) 1세대 1주택자 A씨의 경우 현행 비과세 기준 9억원을 적용하면 총 1억2584만원의 양도소득세를 내야 한다. 양도차익 8억원 중 과세 대상 양도차익이 4억4000만원이고 여기에 장기보유특별공제 20%를 적용해 40% 세율을 적용한 금액이다.

양도세 비과세 기준선을 12억원으로 높일 경우 A씨가 부담할 양도세는 8462만원이다. 과세 대상 양도차익이 3억2000만원으로 1억2000만원 줄어들면서 부담해야 할 총 양도세 규모가 4122만원 감소한다.

A씨가 이 집을 10년 이상 보유하고 10년 이상 거주해 장기보유특별공제 80%를 받았다면 세 부담이 더욱 줄어든다. 현행 비과세 기준 9억원을 적용할 때 부담해야 할 양도세는 1683만원, 12억원으로 기준을 상향할 경우 1049만원을 내애 한다. 양도세가 634만원 줄어드는 셈이다.

양도세 비과세 기준선 상향에 대한 체감 효과는 장기보유특별공제를 작게 받는 사람(보유·거주기간 짧은 사람)이 상대적으로 클 수 밖에 없다. 장기보유특별공제를 덜 받는 사람의 세 부담이 큰 만큼, 기준선 변경에 따른 체감 효과가 큰 것이다.

하지만 현행 1세대 1주택자 대상의 양도세 장기보유특별공제 체계는 장기간 보유하고 거주하는 사람에게 더 큰 혜택을 주는 구조다. 보유기간에 따라 매년 4%를, 거주기간에 따라 4%를 더해주는 방식이다. 5년을 보유했다면 5년에 4%를 곱한 20%를, 5년 보유하면서 5년을 거주했다면 5년에 4%를 곱한 20%를 추가해준다. 즉 5년 보유·5년 거주면 장기보유특별공제율 40%를 적용받는다.

반면, 2년 미만을 보유한 주택은 양도세율이 60%(1∼2년)·70%(1년 미만)로 중과된다.

장기보유특별공제율 최저 기준선은 3년 보유(12%)·2년 거주(8%)자가 받는 20%다. 최고는 10년 이상 보유(40%)하고 10년 이상 거주(40%)한 사람이 받는 80%다.

A씨가 새로운 양도세 비과세 기준 12억원을 적용했을 때 장기보유특별공제를 20%만 받는다면 8462만원을 양도세로 내지만 공제율 40%를 적용받으면 5787만원, 60%를 적용받으면 3193만원, 80%를 적용받으면 1049만원으로 줄어든다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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