"나는 아파트 당첨 왜 안될까요?"…청약 탈락 이유 보니 경쟁률보다 '가점'

[사진 = 연합뉴스]

# 서울 중구에서 전세사는 김모씨(38)는 7년 동안 수도권에 공급하는 아파트에 청약을 넣었지만, 모두 낙첨됐다. 높은 경쟁률 때문에 운이 없었다고 생각했었는데 상담사의 말은 달랐다. 결혼을 했어도 아이가 없어 가점이 상대적으로 낮다는 것이다. 가점은 부양가족을 늘리거나 통장 보유기간이 길어지지 않는 한 인위적으로 올릴 수 없어 청약에 다시 도전해야 하나 고민이다.

올해 들어 아파트 청약 경쟁률이 지난해 대비 낮아진 것으로 나타났다. 청약규제 강화와 함께 분양권이 주택수에 포함돼 세금이 매겨지면서 단기 차익을 목적으로 한 가수요가 청약시장에서 상당 부분 차단됐기 때문으로 풀이된다.

11일 부동산114에 따르면 올해 1~5월 청약을 접수한 분양 아파트의 평균 청약 경쟁률은 19대 1로, 작년 동기(27대 1)에 비해 하락했다. 지역별로는 수도권(2020년 36대 1→2021년 33대 1)과 지방(2020년 19대 1→2021년 12대 1) 모두 하향 조정됐다.

반면, 당첨가점 평균 커트라인 되레 높아졌다. 최근 3년(2019년~2021년) 각 년도 1~5월까지 청약접수를 받은 민간분양 아파트 일반공급 물량의 당첨가점은 2019년 24점, 2020년 31점, 2021년 32점으로 오름세를 보였다. 단기간 목돈을 마련해야 하는 기성 아파트보다 자금 조달에 유리하고 가격도 저렴하다는 인식이 확산되면서 가점 높은 무주택 실수요자들이 청약에 적극 가세한 영향이다.

공급 줄자 청약시장으로 몰리는 수요

지역별 올해 1~5월 민간분양 아파트의 당첨가점 커트라인 평균은 서울이 60점으로 가장 높았으며 이어 세종 59점, 대전 50점, 인천 47점, 제주 39점, 울산 39점 순으로 집계됐다.

올해 서울에서 분양된 전용 85㎡ 이하 분양 아파트 6곳의 당첨 가점은 67.17점이다. 상반기 최고 인기 청약 단지였던 고덕강일 제일풍경채는 평균이 74.83점인 유형도 있었다. 96가구를 공급한 84㎡A형은 1순위에만 7461명이 몰렸다. 경쟁률은 155.44대 1, 당첨 가점은 최저 74점, 최고 82점이었다. 현행 청약제도에서 청약 가점 만점은 84점이다.

고덕강일 제일풍경채 외에도 자양 하늘채베르(평균 67점), 관악 중앙하이츠 포레(평균 62점) 등 올 상반기 분양 단지들은 당첨자의 평균 청약 가점 60점을 웃돌았다.

올해 1~5월 지역별 아파트 당첨가점 커트라인 평균 [자료 = 부동산114]

서울과 세종, 대전 등은 연초 공급물량이 적었던 데다 기성 아파트 가격이 크게 오른 탓에 청약시장으로의 수요 쏠림 현상이 두드러졌다. 반면, 최근 아파트 공급이 많았던 강원과 전남 지역은 청약 미달 사업지가 속출하며 당첨가점 커트라인도 낮은 수준에 머물렀다.

입지나 분양가, 브랜드 등에 따른 수요 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 예상된다. 서울, 세종 등 기성 아파트값보다 분양가가 저렴한 지역의 경우 가점이 60점 후반은 돼야 당첨 안정권에 들어갈 수 있다고 분야업계 관계자들은 보고 있다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "인기지역 내에서도 주거선호도가 떨어지는 소규모 단지와 중소주택형은 상대적으로 가점이 낮다"면서 "본인 가점이 50점 대 이하라면 비인기 유형의 청약을 노리는 것이 당첨확률을 높이는 방법이 될 수 있다"고 조언했다.

청약 가점의 문턱을 넘었어도 분양자금을 마련하는 것도 문제다. 정부가 주택 시장 안정을 빌미로 실거주와 대출 규제를 강화하면서 청약 엄두 자체를 내지 못하게 됐다는 볼멘소리가 나온다.

앞서 정부는 지난 2월19일 이후 입주자모집공고를 하는 분양가상한제 적용 단지를 대상으로 입주와 동시에 5년 직접 거주를 의무화했다. 그동안 분양 가격 마련이 힘든 당첨자들은 분양과 동시에 집에 전세를 놓아 분양 자금을 마련하곤 했지만, 이것이 불가능해진 것이다.

또 분양가 9억원을 초과하는 아파트에 중도금 집단 대출을 제한한 것도 청약시장 진입을 막고 있다. 대부분 서울 분양아파트가 10억원을 웃도는 것을 감안 할 때 대출 등 금융권의 조력을 기대하기 힘들어졌다. KB월간 통계에 따르면 지난달 서울 내 아파트 평균 매매가는 11억2374만원이다.

청약가점 계산 "헷갈리네"

청약가점은 주택을 청약하는 사람들중에 3가지 가점항목을 기준으로 해 점수를 산정, 높은 점수를 가진 청약자를 입주자로 선정하는 방식이다. 가점은 무주택기간, 부양가족수, 입주자저축가입기간을 합산해 최대 84점이 부여된다.

무주택 기간의 따른 가점 배정은 2점부터 최대 32점까지다. 무주택 기간은 만 30세가 되는 날부터 주택의 모집공고일까지를 기산한다. 다만, 만 30세 전에 혼인한 경우 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택로 본다. 무주택 기간은 청약신청자와 그 배우자를 기준으로 한다.

청약가점제에서 가장 많은 점수가 부여되는 부양가족 수는 적게는 5점에서 많게는 35점까지 청약 가점을 배정 받을수 있다. 부양가족의 기준은 직계존속과 직계비속이며 직계존속의 경우 배우자의 직계존속도 포함된다. 직계존속은 청약신청자가 세대주일 경우 3년 이상 동일 주민등록표등본에 등재돼 있어야 한다. 직계존속은 소형·저가주택을 보유하고 있어도 무주택 부양가족으로 인정받을 수 있다.

예컨대 만약 아이가 셋인 부부가 부모님을 모시고 산다고 가정했을 때 부양가족의 수는 총 가족 7명 중 본인을 제외한 6명으로 35점의 가점을 부여 받을수 있다.

청약통장은 최소 2년이 지나야 1순위가 될 수 있다. 청약통장 가입일에 따른 청약 가점은 1점에서 최대 17점까지이며, 미성년자의 경우 가입한 기간이 2년이 초과하면 2년만 인정을 해 준다.

가점항목을 잘못 계산해 당첨되면 당첨 취소 또는 청약자격 제한 등 불이익을 받게 된다. 또 세대원 중 만 60세이상 직계존속(배우자 직계존속 포함)이 2주택 이상을 소유하거나 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자가 가점제에서 청약 2순위로 신청하는 경우는 감점대상이 된다.

최근 5년 간 무주택 청약 당첨자 총 109만여명 중 10.2%인 11만2500여명(한국부동산원 자료 참조)이 부적격으로 당첨 취소됐다. 부적격 사유로 가장 많은 사례는 청약가점 계산의 오류였다. 청약가점은 무주택 기간(0~32점), 부양가족 수(5~35점), 청약통장 가입기간(1~17점)을 합산해 총 84점 만점으로 구성된다.

과거 청약에 당첨된 경험이 있는 사실을 모르고 또는 알면서도 청약해 당첨됐다면 취소된다. 이전에 청약 당첨됐지만 저층이라 마음에 들지 않는 등의 이유로 계약을 포기한 경우 재당첨 제한 기간이 적용된다.

당첨된 주택의 위치와 면적에 따라 다른데, 조정대상지역 주택은 7년, 분양가 상한제 적용 주택이나 투기과열지구 내 주택은 10년이다.

최근 일명 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약의 경우도 해당지역 거주 중인 무주택자만 신청할 수 있도록 하는 등 청약 관련 제도는 계속 바뀌고 있다. 지금까지는 무순위 청약 물량은 성년인 사람이라면 누구나 신청할 수 있어 수십만 명이 몰리기도 했다. 규제 지역에 공급된 무순위 물량에 당첨되면, 일반 청약과 같이 재당첨 제한을 받게 되니 주의해야 한다.

청약 접수일이 다른 2개 아파트에 모두 청약했어도 당첨자 발표일이 같다면 두 곳 모두 당첨 시 이중 당첨에 해당돼 취소된다. 당첨자 발표일이 다른 곳에 모두 당첨이 됐다면 발표일이 이른 곳이 당첨된 것으로 인정되고 발표일이 늦은 아파트는 자동 취소된다.

세대주 외에 세대원도 신청해 중복 당첨된 경우도 취소 사유다. 투기과열지구와 조정대상지역 내 청약은 주민등록상의 세대주만 할 수 있다. 당첨률을 높이려고 세대원이 중복으로 청약해 만약 둘 다 당첨이 되더라도 모두 취소된다.

만약 세대주보다 무주택 기간이 긴 세대원이 있을 경우 해당 분양 단지의 모집공고일 이전에 미리 세대주를 변경한 뒤 신청하면 청약 가점이 높아질 수 있다.

마지막으로 특별공급(특공) 횟수 제한을 모르고 청약해 당첨돼도 취소 대상이다. 특공은 신혼부부나 다자녀 가구, 노부모 부양자, 국가유공자 등 정책적 배려가 필요한 사회계층이 신청할 수 있다. 이전에 특공에 당첨된 사람이 몇 년 뒤 또 특공으로 신청하면 당첨이 취소된다. 예를 들어 신혼부부 특별공급으로 당첨됐다가 다자녀 또는 노부모 부양 등으로 다시 청약하는 경우다.

신혼부부 특공은 부부 합산으로 소득을 따지게 되는데, 이때 소득 기준을 잘못 계산해 취소될 수도 있다. 신혼부부 특공은 우선공급(전체 물량의 70%)과 일반공급(30%)로 나뉘는데, 이 때 부부 합산 소득은 세 전 소득을 기준으로 한다. 휴직기간 이어도 정상 근무 기준 급여로 환산해야 한다. 소득 산정 시 아동수당 월 10만원은 소득으로 산정된다.

부적격자로 당첨이 취소되면 일정 기간 입주자 선정의 기회가 막힌다. 수도권 투기과열지구 및 청약과열지구에서 1년, 이외 지역에서는 최대 6개월 동안 새 아파트에 청약할 수 없다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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