[복덕방기자들] “신도시 토지투기 일확천금 없다”

이창동 벨류맵 수석연구위원 인터뷰

연간 토기 거래 면적 968㎢...전 국토의 0.96%

토지 보상시 단기 보유자는 큰 실익이 없을 수도

[이데일리 신수정 기자]“신도시 토지 보상금에 일확천금은 없습니다”

이창동 밸류맵 리서치 수석연구위원은 11일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에 출연해 최근 이슈가 되고 있는 신도시 토지 보상과 관련해 이같이 밝혔다.

이 연구원은 “토지 보상은 토지보상법과 부동산 가격 공시에 관한 법률 등 정해진 관계법령의 규정에 따라 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 평가액을 산술평균해 이뤄진다”며 “토지와 그에 속한 모든 지적물을 보상해 준다”고 설명했다.

특히 그는 “공익사업으로 인해 토지 등의 가격에 변동이 있을때에는 이를 고려하지 않는다”며 “단기 보유할 경우 큰 실익이 없을 수도 있다”고 지적했다.

투기 의혹을 받고 있는 LH직원들의 토지 매매 및 유지 수단과 관련해서는 가성비를 높이기 위함이라고 분석했다.

이 연구원은 “전답에 나무를 빽빽하게 심어 놓은 것은 ‘농지법’ 위반을 회피하기 위한 목적 크다”며 “농지를 사게 되면 농업경영계획서를 제출하는데, 통상 투자 목적인 경우 농사를 지을 수 없으니 이용목적에 ‘묘목식재’를 써서 제출하는 경우가 대다수다”고 설명했다.

이어 “일반적으로 묘목이 다른 농작물보다 관리하기 쉽운 것이 큰 이유다”고 말했다.

이 연구원은 부동산 시장 내 토지 투자의 관심은 꾸준한데다 최근들어 증가했다고 설명했다. 그는 “토지 거래 건수는 실거래가 신고 기준 2019년 기준 58만 8000여건에서 지난해엔 64만 2000여건으로 9.2% 늘어났다”며 “연간 거래 면적은 968㎢으로 대한민국 국토의 0.96%에 해당한다”고 설명했다. 이어 “거래금액은 약 90조원으로 부동산 시장 중 아파트 다음으로 규모가 크다”고 덧붙였다.

토지 투자 수익률은 장기적으로 우상향하지만, 정체기를 포함한 계단식 곡선을 그린다고 설명했다. 다만 지역별로는 개발 호재 등으로 상이 할 수가 있다고 분석했다.

이 연구원은 “토지의 경우 수년간 일정 수준 유지하다가 급격히 상승하고, 다시 유지하는 경향을 보인다”며 “거래된 토지를 보면 지난해 평균 거래금액은 ㎡당 8만 9000원으로 전년 대비 22.4% 증가했다”며 “다만 같은 기준으로 2016년도부터 2019년까지 4년간 보합세였다”고 말했다.

임야에 수 십명이 지분을 나눠 가진 경우는 기획부동산에 의한 사기일 가능성이 크다고 지적했다.

이 연구원은 “임야 공유자가 십 여 명이 넘는 경우 기획부동산이 개발 호재를 미끼로 판매한 땅일 가능성이 높다”며 “경기도의 경우 2017~2018년 기획부동산이 가장 활발히 판매했고 시흥 광명의 경우 입지가 좋아서 판매하는 족족 팔려 나갔다”고 설명했다.

이어 “경기도에서만 2018년~2020년 상반기 10만 건 넘고 2조원 넘게 판매됐다”며 “임야의 경우 신도시 택지에 포함되지 않았을 가능성도 상당히 높다”고 우려했다.

이 연구원은 토지 투자는 개발 행위가 뒷받침 됐을 때 수익을 높일 수 있다고 강조하며 개발계획만 믿고 투자를 진행하는 것은 지양해야 한다고 강조했다.

그는 “개발 예상지를 예측하고 투자하는 곳은 이미 가치가 많이 올랐고, 이자 비용 등 관리가 어려울 수 있다”며 “환금성도 아파트에 비해 많이 떨어질 수 있어 투자에 유의해야 한다”고 말했다.

※자세한 내용은 이데일리 건설부동산부 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 확인할 수 있습니다.