4만가구 신도시로 거듭나는 성남 구도심…‘위례 생활권’ 산성역 일대 새 아파트村으로

경기 성남시 노후 주택촌이던 산성역 일대가 1만2000가구 규모 새 아파트촌으로 탈바꿈하고 있다. 먼저 사업을 마친 아파트가 지난 7월 말부터 집들이를 시작했고 사업 속도가 느렸던 산성구역은 재개발 사업 막바지 단계인 관리처분인가를 받았다. 성남 구도심 전역에 대규모 재개발·재건축이 잇따르면서 과거 노후 불량주택 밀집 지역 이미지를 벗고 분당·판교·위례신도시를 잇는 신흥 주거타운으로 탈바꿈할지가 관심사다.

성남시와 정비업계에 따르면 성남시는 지난 9월 7일 산성 주택재개발사업에 대한 관리처분계획인가를 고시했다. 2014년 정비구역 지정 이후 6년 만이다. 이에 따라 수정구 산성동 1336 일대에는 최고 29층 43개동 3372가구의 대규모 아파트가 들어선다. 산성구역은 성남 원도심 재개발 사업지 중에서도 강남 접근성이 높아 입지가 뛰어난 곳으로 평가된다. 서울 지하철 8호선 산성역과 맞닿은 역세권으로 잠실역까지 15분이면 출퇴근이 가능하다. 대우건설·GS건설·SK건설 컨소시엄이 시공을 맡는다. 앞으로 산성구역 조합은 이주와 철거 절차를 거쳐 일반분양에 돌입할 수 있다. 2022년께 일반분양에 나서는 게 조합 목표다.

사진은 지난 7월 말 입주를 시작한 성남 신흥동 ‘산성역포레스티아’ 단지 전경(오른쪽)과 최근 관리처분인가를 받은 산성구역(왼쪽). <매경DB>

▶산성구역 관리처분계획인가 완료

산성역포레스티아 25평 웃돈 5억

산성구역 관리처분계획인가로 산성동삼거리 일대 노후 주택 밀집지역은 1만2000가구의 새 아파트촌으로 거듭나는 것이 확실해졌다. 산성구역 서쪽 옛 신흥주공을 재건축한 ‘산성역포레스티아’는 이미 7월 집들이를 시작했다. HDC현대산업개발·롯데건설·포스코건설 컨소시엄이 시공을 맡은 산성역포레스티아는 39개동에 4089가구가 입주하는 매머드급 단지다. 단지가 지하철 8호선 산성역과 맞닿아 있는 데다 북쪽으로는 위례신도시와 접해 있어 수요자 관심을 모았던 곳이다. 2017년 8월 최초 분양 당시 1순위 청약 접수에서 평균 8.89 대 1 경쟁률을 기록하며 인기를 끌었다.

산성구역 남쪽의 신흥2구역을 재개발하는 ‘산성역자이푸르지오’는 지난 2017년 6월 관리처분인가를 받은 후 3년 만인 지난 8월 일반분양을 마쳤다. 전용 51~84㎡ 총 4774가구 가운데 특별공급(1347가구)을 제외한 일반분양 371가구를 모집하는 데 1만754명이 몰렸다.

산성동 A공인중개사사무소 관계자는 “산성동 일대는 사실상 위례 생활권이다. 지하철로 잠실까지 15분, 강남까지 30분이면 닿을 만큼 서울 접근성이 좋은데 단점이었던 노후 주택가가 새 아파트촌으로 정비되면서 강남권 출퇴근 직장인과 투자자가 많이 찾는다”고 전했다.

2025년까지 3개 단지가 모두 들어서면 산성역 일대는 1만2235가구 규모의 새 아파트촌으로 거듭난다.

일대 중개업소에 따르면 노후 주택이 새 아파트로 탈바꿈하고 주거환경이 대폭 개선될 것이라는 기대감에 산성역포레스티아 분양권에는 현재 4억~5억원대 웃돈이 붙었다. 산성구역 전용 74㎡를 분양받을 수 있는 조합원 입주권에는 웃돈만 5억원가량 붙어 있다. 산성역포레스티아에서는 비슷한 면적이 최근 11억원 넘는 가격에 실거래됐고, 그 후 11억1000만~11억7000만원에 매물로 나와 있다. 전용 59㎡는 지난 7월 9억6360만원에 새 주인을 찾았다. 전용 59㎡ 최초 분양가가 4억3190만~4억7230만원 수준이었던 점을 감안하면 20평대 아파트에도 웃돈이 5억원 이상 붙은 셈이다.

덕분에 신흥동이 위치한 성남시 수정구 아파트값도 전반적으로 상승세다. KB부동산 리브온에 따르면 지난 8월 말 기준 성남시 수정구의 3.3㎡당 아파트 평균 매매가격은 2883만원으로 올 초 2460만원 대비 17.2% 올랐다. 중원구도 2043만원으로 20.2% 상승했다.

산성역 일대 아파트 분양권과 입주권 시세가 강세를 띠는 것은 산성역 일대 3개 구역을 포함한 성남 구도심 지역 곳곳에 대규모 정비사업이 추진 중인 덕도 있다. 성남 구도심에는 산성역 일대를 포함해 20개 구역이 각자 정비사업을 진행 중이거나 완료했다. 이 대목에서 성남 구도심 역사를 짚고 넘어가면 참고가 된다.

수정·중원구 일대 성남 구도심 지역은 1960년대 후반 서울의 주택난을 해결하기 위해 조성됐다. 서울 철거민 이주지로 조성되면서 대지가 66㎡(20평) 안팎에 불과한 단독주택이 빽빽하게 들어섰다. 그러다 1990년대 후반 분당신도시가 조성되면서 이 지역이 성남시 ‘구도심’으로 분리됐다. 당시 40년이 다 돼가는 노후 주택은 많았는데 새 주택은 모자랐다. 2000~2015년 성남 구도심에서 16년 동안 재개발 또는 재건축으로 공급된 아파트는 8600가구로 이 중 일반분양 물량은 2359가구에 불과했다. 서울 송파구와 가까워 사실상 서울 생활권으로 불렸는데도 별다른 주목을 받지 못한 이유다.

하지만 이후 2016년 들어 재개발·재건축 등 정비사업이 탄력을 받으면서 개발에 속도를 내기 시작했다.

신흥1구역은 재개발 구역 지정이 임박했다. 최근 재개발 정비계획을 수립하고 이에 대한 공람·공고에 들어갔다. 신흥1구역에는 19만6693㎡ 규모 대지에 건폐율 50% 이하, 용적률 250% 이하를 적용한 아파트 대단지가 들어선다. 같은 시기 수진1구역 역시 본격적인 재개발 사업 추진을 위해 ‘수진1구역 재개발 정비계획 수립 및 정비구역 지정(안)’을 수립하고 주민 의견 청취를 위한 주민공람을 실시했다. 이외에도 성남 구도심에는 ‘2020 도시·주거환경정비 기본계획’을 통해 단계별로 정비사업을 추진 중인 성남 구도심 일대 도시정비사업지 20여개가 주로 지하철 8호선 신흥역~산성역 일대에 몰려 있다.

이들 구역이 모두 정비사업을 마치면 성남 구도심에 새 아파트 약 4만가구가 들어선다. 이들 아파트 입주가 끝나면 ‘미니 신도시’에 맞먹는 주거지가 탄생하는 셈이다. 택지지구와 달리 교통, 생활 인프라 등을 그대로 누릴 수 있다는 장점이 있다. 행정구역상 같은 성남이지만 구도심 집값은 분당·판교에 비해 3.3㎡당 1000만~1500만원 정도 낮은 것도 장점이다. 산성대로를 중심으로 성호시장 시설 현대화, 희망대공원 랜드마크 조성, 1공단 공원·문화시설 조성, 성남동 공영주차장 행복주택 조성, 중앙지하도상가 활성화 사업 등 대규모 도시재생사업이 추진 중인 점도 노후 주거지 이미지를 씻어낼 호재로 꼽힌다.

신흥동 B공인중개사사무소 관계자는 “성남 구도심은 새 아파트 대기 수요가 많은 지역”이라며 “최근 새 아파트를 중심으로 평균 집값이 부쩍 올랐지만 불과 몇 ㎞밖에 안 떨어진 위례신도시(성남 창곡동 기준 3.3㎡당 3666만원) 매매가격을 생각하면 향후 충분히 상승 여력이 있다”고 자신한다.

다만 1~3단계로 나뉜 재개발이나 재건축 등 구도심 정비사업은 구역별로 시차가 있다. 김광석 리얼하우스 대표는 “성남 구도심 곳곳에서 정비사업이 진행 중이기는 해도 개발이 완료되기까지 적지 않은 시간이 걸릴 전망이다. 사업 속도와 입지를 비교해 투자를 결정하는 것이 좋다”고 조언했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2077호·추석합본호 (2020.09.23~10.06일자) 기사입니다]

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