누를 때마다 집값 '껑충'…규제 일변도 대책 실효성은

집값 상승→규제→주춤→상승→추가 규제 되풀이 '한계'

인기지역 신규 주택 공급 병행…집값 안정화 효과 '지속'

[서울=뉴시스]김명원 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 17일 오전 서울 종로구 정부서울청사 합동브리핑실에서 갭투자 규제를 핵심 내용으로 한 문재인 정부 21번째 부동산대책을 발표하고 있다. 2020.06.17. kmx1105@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 부동산시장 안정을 위해 투기과열지구를 확대하고, 대출 요건을 강화하는 등 강력한 규제 대책을 내놓은 가운데 수요억제를 위한 규제 일변도 정책으로 집값이 잡힐지 관심이 모아지고 있다. 이번 대책에서 공급 확대 방안이 거론되지 않으면서 규제 일변도 정책의 유지될 전망이다.

정부는 지난 17일 '6·17 주택시장 안정을 위한 관리방안'을 발표했다. 잠잠하던 서울 집값이 10주 만에 상승세로 돌아서고, 수도권지역으로 중심으로 풍선효과 나타나는 등 부동산시장이 불안한 조짐을 보이자 정부가 바로 규제 카드를 꺼낸 것이다. 문재인 정부 들어 21번째 부동산 대책이다.

21번 대책은 부동산시장의 예상을 넘어선 초강력 수준이었다. 이번 대책의 핵심은 투기수요 차단이다. 정부는 규제지역을 확대와 대출 규제 강화 카드를 꺼내 들었다. 이에 따라 수원과 안양, 구리, 군포 등 집값이 급등한 경기도 10개 지역과 인천 연수, 남동, 연수, 서구 지역, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구가 투기과열지구로 추가 지정된다. 또 경기, 인천, 대전, 청주의 나머지 지역 대부분이 대출과 전매 제한 규제를 받는 조정대상지역으로 묶인다.

갭투자를 사전 차단하기 위한 대책도 내놨다. 무주택자가 규제지역에서 주택담보대출을 받아 집을 사는 경우 집값과 관계없이 6개월 안에 입주해야 한다. 또 1주택자가 일시적 2주택일 경우에도 6개월 안에 기존주택을 처분한 뒤 새로운 주택에 입주해야 한다.

갭투자자들의 돈줄도 차단하기 위한 대출 규제 강화에도 나선다. 현재 시세 9억원 이상 주택 보유자에 대해 전세대출보증이 제한됐지만, 앞으로는 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우로 기준이 대폭 강화된다.

김현미 국토교통부 장관은 "필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다"며 "투기로 인한 가격상승의 부작용은 고스란히 서민 실수요자의 부담으로 연결된다"고 말했다. 투기를 억제하고, 부동산 불로소득을 차단하기 위해 수요 억제 정책의 일관성을 유지하겠다는 뜻을 피력한 것이다. 또 부동산시장에 퍼진 집값 불안 심리를 잠재우기 위한 포석이다.

[서울=뉴시스]17일 정부가 최근 상승 조짐을 보이고 있는 부동산 시장을 잡기 위해 강력한 부동산대책을 내놨다. 다음은 주택 시장 과열요인을 차단을 위한 안정화 대책. (그래픽=전진우 기자) 618tue@newsis.com

하지만 부동산시장에서는 수요억제 대책만으로는 집값이 잡힐지 의문이라는 시각이 적지 않다. 문재인 정부는 출범 이후 잇달아 대책을 쏟아내고 있지만, 정부의 바람대로 집값이 잡히지 않고 있기 때문이다.

대책 발표될 때마다 집값이 일시적인 안정세를 보이다 다시 급등하는 현상이 반복되고 있다. 지난 2018년 9·13 대책 이후 서울 아파트값은 사상 최장기간인 32주 연속(2018년 11월 둘째 주~6월 셋째 주) 하락세를 기록했다. 또 대출·세금·청약·공급 대책 등을 총망라한 가장 강력한 규제로 꼽히는 12·16 대책에도 집값 하락세는 9주 만에 멈췄다.

문재인 정부 출범 이후 전국 집값이 40% 가까이 오른 것으로 나타났다. 부동산정보 제공업체 경제만랩이 국토부의 실거래가를 살펴본 결과에 따르면 전국 주요 아파트의 지난 3년간의 가격 상승률은 38.4%에 달했다. 어떤 규제 대책을 내놔도 '집값은 결국 오른다'는 학습효과가 깨지지 않고 있다는 것이다.

일각에선 저금리 기조 장기화와 풍부한 시중 유동자금, 잦은 규제 대책에 대한 내성이 이번 대책의 효과를 반감시킬 수 있다는 우려가 나오고 있다. 양질의 주택 수요를 충족시키지 못한다면 결국에는 집값이 다시 요동칠 가능성도 배제할 수 없다.

내년부터 신규 입주 물량이 절반 수준으로 줄면서 부동산시장이 불안해질 가능성이 크다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 분양 예정이다. 이는 올해 입주 물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다. 다만, 올해 신규 분양 단지들이 이르면 2022년부터 입주할 수 있는 만큼 조금 더 증가할 여지가 있다.

전문가들은 서울과 수도권지역에 신규 공급을 확대하는 정책이 병행되지 않으면 집값이 다시 상승할 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 이번 정책은 풍선효과와 갭투자 등 투기 수요를 차단하고, 부동산시장을 실수요자 중심으로 재편하겠다는 의지가 반영된 것으로 보인다"며 "이번 정책으로 단기간 집값 안정 효과를 거둘 수 있지만, 수요억제를 위한 규제 중심의 대책으로는 한계가 있다"고 강조했다.

권 교수는 "저금리 장기화와 시중에 유동자금이 풍부한 상황에서 안전자산인 부동산에서만 유동자금이 몰리는 것을 분산시킬 수 있는 정책적 유도가 필요하다"며 "서울 등 인기지역에 신규 주택을 꾸준히 공급하는 근본적인 대책이 병행돼야 한다"고 덧붙였다.

◎공감언론 뉴시스 sky0322@newsis.com

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