정비창에 미니신도시…용산, 10년만에 다시 `용틀임`

◆ '살집팔집' 고종완의 부동산 가치분석 / 용산 슈퍼아파트 톱5 ◆

용산지역에서 슈퍼 아파트로 꼽힌 용산구 효창동 용산롯데캐슬센터포레 전경. [사진 제공 = 롯데건설]

용산이 비상(飛上)하고 있다. 용산국제업무지구가 무산된 지 10년 만이다. 박원순 서울시장의 통개발 보류 이후 잠잠하던 용산은 정비창 용지 51만㎡(약 15만4000평)에 8000가구 미니 신도시가 들어서는 등 대전환기를 맞고 있다. 사실상 한강 르네상스의 부활이다. 시장 반응은 폭발적이다. 일부 과열 양상을 빚으면서 호가가 1억~2억원가량 급등했다. 정부는 뒤늦게 용산 개발 일대를 토지거래허가지역으로 지정했지만 시장에서는 용산 지역에 대한 관심과 기대감을 놓지 않고 있다.

용산의 성장 잠재력은 무궁무진하다. 광화문~서울역~용산역~민족공원~남산~한강으로 연결되는 도심권의 새로운 중심이자 교통 허브로 부상할 수 있는 여건을 갖췄다. 지금도 재벌급 부자들이 둥지를 틀고 있으나 향후 강남을 능가하는 중심업무지구, 고급 부촌으로서 완벽한 입지 조건과 주거 환경도 마련돼 있다.

용산 일대를 분석해보면 지역적으로는 이촌·이태원·한남동 일대가, 투자 대상으로는 재건축·재개발 지역이 유망한 것으로 나타난다. 도시계획 측면에서 용산은 광화문, 여의도, 삼성~종합운동장의 국제교류복합지구 등과 더불어 도시 대개조 계획, 공간 구조의 혁명적 변화를 선도하는 모범사례로 제격이다.

미래 가치 요인으로 GTX A노선(2023년 개통 예정), GTX B노선(예비타당성조사 통과), 신분당선 연장선(2022년 개통 예정), 신안산선(2단계 사업), 용산 정비창 용지 미니 신도시 조성(2021년 구역 지정 예정), 서울역~용산역 철도 지하화 사업 등 교통 혁명이 압도적이다. 핵심 요인으로는 용산민족공원, 박물관 건립, 유엔사 용지 개발, 용산역 공원 지하 공간, 한남뉴타운, 한강변관광명소화지구, 도시재생활성화지역 등이 꼽힌다. 그렇다면 용산 지역 중에서 구매(BUY) 등급 최고 '슈퍼 아파트'는 어디일까. 한국자산관리연구원이 20개 지표와 10년간 빅데이터를 기반으로 자체 개발한 아파트가격예측시스템(AVS)인 '살집팔집'을 통해 분석해봤다.

첫 번째로 이촌동 '왕궁'(총 250가구)은 1974년 입주한 재건축 아파트 단지다. 용적률은 148%로 서울시 재건축 평균 용적률 190%에 비해 낮아 대지 지분이 넓다. KB국민은행 시세표에 따르면 이 아파트 전용 102.48㎡ 매매가격은 약 16억7500만원이다. 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 7864만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 7.45%로 서울시 5년간 평균 6.6%를 상회한다. 5년간 매매가격 변동률은 15.82%로 서울시 재건축 5년간 평균 14%를 웃돈다.

두 번째로 이촌동 '현대맨션'(총 653가구)은 1974년 입주한 재건축 아파트 단지다. 용적률은 210%로 서울시 용적률 190%보다 약간 높다. 이 아파트 전용 99.13㎡ 매매가격은 약 14억5000만원으로 건물 감가상각 후 대지 지분 가격은 3.3㎡당 1억1824만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 7.25%로 서울시 5년 평균 6.6%보다 높다. 5년간 매매가격 변동률은 평균 20.25%로 서울시 5년간 평균 14%를 크게 웃돈다.

세 번째로 이태원동 '남산대림'(총 400가구)은 1994년 입주한 일반 아파트 단지다. 용적률은 106%로 서울시 일반 아파트 용적률 270%에 비해 낮아 대지 지분이 넓다. 이 아파트 전용 84.75㎡ 매매가격은 약 12억1500만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 4493만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 5.3%로 서울시 5년간 평균 6.6%보다 약간 낮다. 5년간 매매가격 변동률은 12.95%로 서울시 5년 평균 11.9%를 웃돈다.

네 번째로 효창동 '용산롯데캐슬센터포레'(총 478가구)는 2019년 입주한 새 아파트 단지다. 용적률 245%는 서울시 평균 용적률 270%에 비해 낮은 편으로 대지 지분이 넓은 게 장점이다. 전용 84.92㎡ 매매가격은 약 14억원으로 건물 감가상각 후 대지 지분 가격은 3.3㎡당 8871만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 평균 11.36%로 서울시 5년간 공시지가 변동률 6.6%보다 높다. 5년간 매매가격 변동률은 평균 7.69%로 서울시 매매가격 변동률 11.9%보다 약간 낮다.

다섯 번째로 효창동 '효창파크푸르지오'(총 307가구)는 2010년 입주한 새 아파트 단지다. 용적률은 244%로 서울시 용적률 270%에 비해 낮다. 이 아파트 전용 84.45㎡의 매매가격은 약 13억5000만원으로 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 8973만원 선. 5년간 공시지가 변동률은 3.49%로 서울시 평균 6.6%보다 낮다. 5년간 매매가격 변동률은 15.66%로 서울시 5년간 평균 11.9%를 상회한다.

이 밖에 이촌동 '래미안첼리투스' '한강맨션', 한남동 '한남더힐', 산천동 '한강타운', 서빙고동 '신동아', 이태원동 '청화'도 관심 대상이다. 하지만 강남 못지않게 오를 대로 오른 비싼 집값과 강화된 규제 정책, 실물경기 침체 우려는 복병이다. 장기 투자, 실수요자 관점에서 접근하는 전략이 바람직하며 시장 흐름, 수급 구조, 코로나19 사태 진정 여부, 경제 상황, 시중 부동자금의 방향성, 구매심리 등을 종합적으로 지켜본 뒤 실행하길 권한다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

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