[궁금증톡] 민간 임대료 인상 ‘5% 상한’ 문구 논란 왜?

작년 법 개정때 ‘연 5%’→‘5%’로

임대사업자 “법 개정전 10% 정당”

국토부는 “재계약때 5% 상한 취지”

<한겨레> 자료사진

집주인이 세제 혜택을 받기 위해 등록한 민간임대주택은 임대기간 중 임대료 인상 제한을 받으며, 현행 민간임대특별법상 인상률 상한은 5%로 돼 있다. 집주인이 임대료를 올려 계약을 갱신하려면 직전 계약 임대료의 5%를 초과해서 인상할 수 없다는 뜻이다. 이 규정은 지난해 2월 법 개정 당시 ‘연 5%’에서 연이 빠지고 ‘5%’로 바뀐 것이다. 그렇다면 그 이전까지는 임대사업 집주인이 2년 단위 재계약 때 임대료를 10%까지 올린 것이 정당한 것일까?

국토교통부는 다음달 등록임대주택의 공적 의무 이행에 대한 일제 점검에 착수할 예정이다. 이번 점검에선 임대 의무기간(4~10년) 준수 여부와 함께 직전 계약에서 임대료의 5% 이상 증액한 임대사업자도 가려내 제재(과태료)할 방침이다.

주택임대사업자들은 이에 관련해 문제를 제기한다. 지난해 2월 법이 개정되기 전 계약에 대해선 당시 법규대로 임대료를 연 5% 증액한 것을 허용해야 한다는 것이다. 연 5%라는 것은 ‘1년에 5%’라는 뜻이어서, 2년 단위 임대차 계약기간에 10%까지 올린 것은 정당하다는 게 이들의 주장이다. 그러나 국토부는 연 5%는 직전 계약 대비 5%로 해석돼 왔다고 강조한다. 2018년 1월 법제처가 당시 임대사업자의 문제 제기로 연 5%의 의미를 해석했는데, 세입자 보호 차원에서 이를 ‘1년 전 임대료의 5% 이내로 증액해야 한다’고 본 것도 같은 맥락이라는 것이다. 임대차 계약 기간은 2년이고 중도에 임대료가 조정되지 않았다면 재계약 시점의 1년 전 임대료는 결국 계약 당시 임대료를 뜻하게 된다.

부동산 업계에선 주택임대차보호법에 있는 연간 5% 임대료 증감 한도 규정을 민간등록임대에 그대로 적용하면서 혼선이 초래된 것으로 본다. 주택임대차보호법은 경제 사정에 변동이 생겨 임대인이 계약 기간(2년) 중 임대료를 인상할 때는 최초 계약일로부터 1년이 경과한 뒤 5% 이내로 할 수 있다고 돼 있다. 반대로 임차인이 감액을 요구할 때도 마찬가지로 5% 규정이 적용된다. 그런데 이런 연 5% 규정은 어디까지나 계약 기간 중 경제적 충격이 닥쳤을 때를 상정한 것일 뿐, 실제로는 적용되지 않는다. 2년의 계약 기간이 만료됐을 때는 재계약 여부와 관계없이 집주인이 임대료를 제한없이 올릴 수 있기 때문이다. 그렇다면 4년 또는 8년간 의무적으로 임대해야 하는 등록임대주택의 경우에는 2년마다 재계약할 때 임대료 상한에 굳이 ‘연’이라는 표현을 쓸 필요가 없었던 셈이다. 지난해 국회가 민간임대특별법을 개정할 때 임대료 증액 상한 ‘연 5%’ 규정을 ‘5%’로 바꾼 것은 이런 문제를 뒤늦게나마 인식했기 때문으로 보인다.

다만, 그간 혼란의 책임과 관련해선 국토부도 자유롭지 않아 보인다. 지난해 법이 바뀌기 전까지는 임대사업자들에게 5% 규정에 대해 제대로 알리지 못한 측면이 있고 이로 인해 임차인들도 햇갈리는 등 시장의 혼선이 있었기 때문이다. 따라서 이번 임대사업자 점검에서는 지난해 2월 이후 계약에 대해서만 ‘5%’, 그 이전은 ‘10%’를 기준으로 임대료 상한 위반을 문제삼는 게 적절하다는 주장도 나온다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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