서울 부동산 불쏘시개 5대 화약고 | 3기 신도시 ‘글쎄’…강남 아파트 ‘불패’ 금리인하·토지보상·삼성동 통개발…

서울 부동산 시장이 심상찮다. 올해 초 완전히 얼어붙었던 모습과 사뭇 다른 분위기다. 서울 시내 곳곳에서는 신고가를 경신하는 단지가 속출하고 있다. 부동산114에 따르면 6월 2주 서울 아파트 매매가격은 0.01% 오르며 지난해 11월 1주 이후 30주 만에 상승세로 전환했다.

매매가격만 오른 것이 아니다. 향후 전망 또한 상승세다. 지난 5월 서울 아파트 매매가격 전망지수는 87로 전월(81.1) 대비 큰 폭으로 올랐다. 매매전망지수는 전국 4000여개 중개업소를 대상으로 해당 지역 부동산 매매가격이 상승할지 하락할지 전망을 조사하는 수치다. 100을 기준으로 이하면 하락, 100을 넘어서면 오를 것이라 전망하는 업소가 많다는 얘기다. 앞으로 서울 아파트 가격이 오를 가능성이 높다고 생각하는 중개업소가 늘어나고 있다는 뜻으로 해석할 수 있다.

일반 소비자들의 생각 또한 비슷하다. 한국은행이 발표하는 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 3월을 기점으로 계속 오르고 있다. 지난 3월 83에서 4월 87, 5월 93까지 뛰어올랐다. 조만간 100을 돌파할 것이란 전망이다. 이 지수가 100을 넘어서면 집값이 현재와 비교해 1년 뒤 더 오를 것으로 내다보는 소비자가 많다는 뜻이다.

서울 전역에서 신고가 속출

▶강남 재건축부터 마용성까지

서초구 반포동 아크로리버파크.

현재 강남 아파트 시세의 ‘바로미터’ 역할을 하는 단지다. 최근 대형 평형이 사상 최고가 기록을 갈아치웠다. 서울부동산정보광장에 따르면 아크로리버파크 전용 112㎡는 37억3000만원(9층)에 실거래됐다. 지난해 9·13 대책 직전인 8월 말 같은 단지 동일 면적 21층 물건이 36억원에 거래된 이후 8개월 만에 신고가를 썼다. 강남구에서도 속속 신고가 단지가 속출하는 모습이다. 개포주공1단지(전용 50㎡)는 지난 5월 초 19억9000만원(5층)에 거래됐다. 지난해 9월 기록한 최고가 18억6500만원(5층)을 넘어섰다.

올해 초 재건축추진위원회를 설립한 개포주공7단지 전용 60㎡ 11층 매물이 5월 14억3000만원에 거래되며 지난해 7월 가격(14억1000만원)을 경신했다. 올해 2월 같은 면적 물건이 한때 13억500만원까지 하락하기도 했지만 몇 개월 지나지 않아 가격을 회복했다.

강남 3구만 들썩이는 것은 아니다. 이른바 마용성(마포·용산·성동구)이라 불리는 강북 중산층 주거지역도 일제히 신고가를 쓰는 분위기다. 마포구 현석동에 위치한 ‘래미안웰스트림’(전용 84㎡)은 14억5000만원(33층)에 매매됐다.

용산구 원효로4가 산호아파트 100㎡도 지난 4월 말 13억2000만원(2층)에 실거래되며 지난해 9월 작성한 최고가 13억원(3층) 기록을 갈아치웠다. 성동구 옥수동 e편한세상옥수파크힐스는 지난 5월 전용 84㎡가 12억7000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 마용성 지역에서는 재건축이나 비교적 신축 단지를 중심으로 곳곳에서 신고가 거래가 이어진다.

서울 부동산이 들썩이는 이유

▶5가지 요인이 복합적으로 작용

지난 몇 년간 대출을 조이고 세금을 올리는 등 정부는 초고강도 부동산 정책을 펼쳤다. 그럼에도 서울 아파트 가격이 다시 들썩이는 이유는 무엇일까.

최근 시세 상승은 현금 부자들이 주도한다는 분석이다. 이들은 지난 4월부터 서울 강남권 지역 급매물을 대거 사들이기 시작했다. 5월까지 급매물이 소진되며 호가가 올랐다. 이들이 5월 중순부터 6월 초까지 다시 한 번 집중 매수를 단행하며 호가를 밀어 올렸다. 급매물뿐 아니라 전고점 부근까지 오른 매물도 사들였다. 강남구나 서초구 등에서 신고가를 넘어선 단지가 속출하는 이유다. 전문가들은 5가지 요인이 서울 아파트 시장의 ‘불쏘시개’ 역할을 하고 있다고 강조한다. 한 은행권 부동산 전문가는 “정부의 3기 신도시 발표 이후 주택 수요 분산과 집값 안정 효과가 크지 않다는 평가와 함께 정부의 쓸 만한 카드가 다 나온 것 아니냐는 지적이 나오면서 서울 집값이 다시 들썩이고 있다”며 “올해 하반기가 서울 아파트값 향방에 중요한 변곡점이 될 수 있다”고 설명했다.

요인 1 3기 신도시 발표의 역설

▶서울 강남 불패 신화는 계속된다?

“강남이 좋습니까.”

김현미 국토교통부 장관이 했던 얘기다.

모든 사람이 강남에 살기를 원하지 않을 지도 모른다. 하지만 지금처럼 불확실한 상황에서 집을 사야 한다면 단연코 1순위는 ‘강남’이라 해도 무방하다.

고양 창릉 등 3기 신도시 발표 후 강남 등 서울과 수도권 신도시는 희비가 엇갈린다. 서울 아파트 가격은 동반 상승하며 집값 바닥론이 고개를 들지만, 공급 확대 직격탄을 맞은 신도시는 낙폭이 커지며 주민 반발이 거세다.

3기 신도시 발표 이후 일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 집값은 지속적으로 하락하고 있다. 대표적인 곳이 일산. 3기 신도시 발표 후 4주 동안 0.19% 하락했다. 정부가 인천지하철 2호선을 일산까지 연결하는 당근책을 제시했지만 흐름을 뒤집기는 역부족이다.

무엇보다 3기 신도시 발표 이후 “서울은 안정적이다”라는 신호를 시장에 준 것이 문제다. 최근 3040 맞벌이 부부를 중심으로 서울에 10억원 전후를 들여 집을 사려는 수요가 늘고 있다. 3기 신도시 발표를 보니 서울에는 더 이상 공급이 불가능하다는 판단 때문이다. 정부는 서울을 벗어나 살 것을 권한다. 서울 밖에 신도시를 짓고 교통망을 탄탄하게 만들어줄 테니 서울만 고집하지 말라고 한다. 시장 반응은 따로 움직인다. 정부가 신도시를 많이 만들수록 신도시 아파트 가치는 하락한다. 반면 집을 사려는 사람들은 굳이 집이 많은 신도시보다 서울 아파트를 구입하는 것이 낫다고 판단한다. 역설적으로 3기 신도시 발표가 ‘서울 불패’로 이어지는 모습이다.

요인 2 삼성동 통개발 발표

▶역시 부동산은 강남밖에 없다?

집값 바닥론을 부추기는 두 번째 요인은 바로 삼성동 개발이다. 특정 지역 개발은 언제나 부동산 시장을 자극하기 마련. 서울 강남에서도 가장 요지인 삼성동 개발이 수면 위로 떠오르면서 인근 강남 재건축 시장이 살아나는 분위기다.

국토교통부 대도시광역교통위원회는 코엑스~잠실운동장 일대에 조성하는 ‘국제교류복합지구’의 관문 역할을 할 강남권 광역복합환승센터 개발 계획안을 최종 승인했다. 5년이 넘도록 사업이 지지부진했지만 정부가 착공 시기를 못 박으면서 사업이 본궤도에 들어섰다.

이 사업은 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 630m 구간 지하에 수도권광역급행철도(GTX-A·C노선), 도시철도(위례신사선), 지하철(2·9호선)과 버스·택시 등 환승센터를 개발한다. 철도 통합역사 외에도 버스환승정류장(52개 노선), 주차장 등 환승시설과 지상 광장, 공공·상업시설 등을 조성한다. 서울시는 연내 관련 지정 고시, 기본설계, 기술제안 입찰, 개발실시계획 승인 등 후속 절차를 거쳐 올 연말에 착공해 2023년 개통할 계획이다.

서울 강남이 집값을 좌우하는 상황에서 강남에서도 심장부에 위치한 삼성동에 초대형 개발사업이 확정을 지으면서 집값 상승의 화약고로 작용하고 있다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “강남권 광역복합센터 개발사업은 강남 집값을 언제든 띄울 수 있는 재료였지만 정부가 집값 상승을 우려해 사업 추진 속도를 조절해왔다”며 “이번에 다시 발표하면서 강남 일대 부동산 시장이 살아나기 시작했다”고 분석했다. 언젠가 다시 추진할 사업이었지만 시점이 애매했다는 설명이다. 신고가를 기록한 단지 중 상당수는 삼성동 주변에 밀집해 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “광역복합환승센터 건립이 새로운 이슈는 아니지만 국내 최대 규모 대중교통 허브를 짓는 데 필요한 예산과 기간이 확정됐다는 점에서 ‘불확실성’이 해소됐다”며 “센터에 상업시설 등이 같이 들어가고 영동대로 지하도시 개발 계획이 가시화된다는 점에서 분명 시장에 영향을 끼칠 것”이라고 말했다.

요인 3 재건축·재개발 압박

▶정비사업 불가로 공급량 축소

정비구역 일몰제로 인해 앞으로 재건축이나 재개발을 통해 탄생하는 서울 새 아파트가 줄어들 것이란 전망도 변수로 작용하고 있다. 정비구역 일몰제는 재개발이나 재건축 등 정비사업 추진이 주민 간 찬반이 갈린다는 등의 이유로 지나치게 장기화되면 서울시에서 자체적으로 정비구역 지정을 해제하는 제도다. 2012년 도시·주거환경정비법을 개정하면서 도입됐다. 정비구역 지정일로부터 2년 안에 추진위 승인을 신청하지 않는 경우, 추진위 승인일로부터 2년 안에 조합설립인가를 신청하지 않을 경우, 조합설립인가일로부터 3년 안에 사업계획승인을 신청하지 않을 경우 일몰 규정에 의해 자동으로 정비구역에서 해제된다.

내년에는 서울에서만 37곳의 정비사업장에 일몰제 적용이 예상된다. 당장은 아니더라도 향후 2~3년 후 서울 아파트 공급량이 줄어들 수 있다는 전망이 계속 제기되는 이유다.

아파트를 지을 만한 땅 자체가 부족한 서울에서는 12만가구(재건축 7만4570가구·재개발 5만460가구)가 넘는 정비사업이 막히면 이 물량을 대체할 만한 공급원(토지)을 찾기가 쉽지 않다. 게다가 정부는 재개발 사업 임대주택 의무 비율을 최대 30%로 늘리겠다고 발표하면서 일부 재개발 사업장도 좌초될 위기에 놓였다.

정비사업 지연은 앞으로 주택 공급 부족을 불러온다. 중장기적으로는 집값 상승을 초래할 수밖에 없다. 그러다 보니 일몰제 등의 규제 적용을 받지 않는 재건축 단지나 기존 아파트 가격이 오르고 있다는 분석이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “주택 인허가 이후 착공까지는 빠르면 6개월, 준공까지는 3년 정도 걸린다고 보면, 2020년께부터는 서울 새 아파트 입주가 크게 줄어 집값이 오른다는 추정이 가능하다”고 분석했다.

요인 4 금리 인하 가능성 솔솔

▶사실상 하반기 1~2차례 인하?

또 다른 변수는 금리 인하다. 이주열 한국은행 총재는 “미중 무역분쟁, 반도체 경기 등 대외 요인의 불확실성이 크게 높아진 만큼 그 전개 과정과 영향을 면밀히 점검하면서 경제 상황 변화에 따라 적절하게 대응해나갈 것”이라고 밝혔다.

지금까지 이 총재는 금리 인하에 대해 명확하게 선을 그어왔다. 하지만 금리 인하를 검토할 수 있다는 입장으로 선회했다. 이미 금융시장에서는 금리 인하를 기정사실화하는 분위기다. 대부분 전문가들은 3분기에 금리 인하가 단행될 것으로 내다본다. 이근태 LG경제연구원 수석연구위원은 “한국은 미국보다 여건이 더 좋지 않아 무역분쟁에 따른 세계 교역 위축과 반도체 경기 하강의 충격이 더 클 것”이라며 “3분기 중 금리를 한 차례 내리고 경기 상황에 따라서는 꼭 연내가 아닐지라도 두 차례 이상 인하가 이뤄질 가능성이 있다”고 내다봤다.

금리 인하는 부동산 시장에 적잖은 영향을 끼친다. 가뜩이나 시중에 유동성이 많은 상황에서 금리까지 내리면 이들 자금이 부동산 시장으로 더 몰릴 수 있다. 한국은행·금융투자협회 등에 따르면 올해 3월 말 기준으로 부동자금은 982조1265억원이다. 지난해 말과 비교하면 무려 45조원가량 증가한 수치다.

요인 5 토지보상금의 딜레마

▶내년에만 40조 풀린다는데

금리는 떨어질 것으로 예상되는데 3기 신도시 발표와 함께 막대한 토지보상금이 풀린다는 점 또한 서울 아파트값 상승을 부채질할 수 있다는 우려가 나온다.

하반기 수도권에서 토지보상이 예정된 곳은 공공주택지구 10곳, 산업단지 3곳, 도시개발사업 3곳 등 17곳이다. 이곳에서 풀리는 토지보상금 규모는 9조282억원이다. 내년에는 올해보다 더 많은 토지보상금이 풀린다. 3기 신도시 토지보상이 진행되면 수도권에서만 최소 40조원 이상의 토지보상금이 풀릴 것으로 추산된다. 천문학적인 보상액은 서울 아파트 시장의 또 다른 자금 공급원이 될 가능성이 있다.

토지보상을 받으면 지방세 특례에 따라 1년 이내(농지 2년 이내) 인근 부동산 등을 소유할 때 취득세를 면제받는다.

지난 역사를 돌이켜봐도 토지보상금은 서울 아파트값 상승에 적잖은 역할을 했다. 토지보상금으로 수십억원의 현금을 확보한 자산가들이 다시 서울 아파트를 매수해 가격 상승을 유도하는 일이 빈번히 발생했다. 1·2기 신도시 조성 과정에서도 보상금이 인접 지역으로 재투자돼 주변 부동산 가격을 끌어올렸다. 지난 수년간 서울 집값을 급등시켰던 원인 중 하나는 시중에 풀린 유동자금 영향이 컸다. 경기 침체로 금리가 인하되고 마땅한 투자처가 없는 상황에서 수십조원 토지보상금이 부동산 시장으로 쏠린다면 서울 집값은 다시 한 번 요동칠 가능성이 있다.

예의 주시하는 정부

▶남은 대책이 마땅찮은데…

물론 ‘집값 바닥론’에 대해 아직은 신중하게 살펴봐야 한다는 입장도 있다. 일부 단지가 신고가를 기록했지만 추격 매수세가 아직 미미하다는 점 때문이다.

고종완 원장은 “재건축 등 강남권 부동산에 대한 자산가 관심이 부쩍 커졌다”면서도 “전반적으로 집값이 바닥이라는 인식보다는 다른 요소 때문에 현금을 실물자산으로 바꾸려는 분위기가 지배적이다”라고 말했다.

대출 등 정부 규제가 견고하기 때문에 주택 시장이 살아남기는 쉽지 않다는 분석도 제기된다. 겹겹의 규제가 작동하고 있기 때문에 집을 사고 싶어도 현금이 없으면 살 수 없다는 점도 이 같은 주장을 뒷받침한다.

정부와 여당은 서울 부동산 시장을 예의 주시하는 모습이다. 정부는 “투기 과열이 부동산 시장 전반으로 확산한다고 판단되면 금융규제를 포함해 범부처 차원의 강력한 대책을 내놓겠다”고 으름장을 놨다.

정부는 또 한 번 규제로 시장을 막겠다는 생각을 내비쳤지만 남은 현실적인 카드는 제한적이다. 고가 주택일 경우 1주택자라도 양도세 부담을 높이거나 재건축 가능 연한을 기존 준공 후 30년에서 추가로 더 늘리는 방안도 거론된다. 분양가상한제의 민간택지 확대 적용과 부동산 대출 규제 강화도 거론될 수 있다.

이제는 추가 규제가 능사는 아니라는 주장도 마냥 흘려듣기 힘든 상황이다. 시장 원리에서 벗어난 ‘수요 틀어막기’ 정책으로는 한계가 보이기 때문이다. 추가 대책은 오히려 서울 집값을 자극하거나 시장에 혼란만 가져다줄 수 있다.

대표적인 논란이 바로 ‘1가구 1주택자 양도세 비과세 폐지 추진’이다. 기획재정부는 국민권익위원회 ‘국민생각함’ 홈페이지에 ‘1가구 1주택자 양도세 비과세 혜택을 유지해야 할까요’라는 제목으로 투표를 진행했다. 하지만 국민 대부분이 반대 의견을 표명하자 슬그머니 없던 일로 하면서 큰 논란을 빚었다. 부동산 업계 한 관계자는 “지금 주택 시장은 정부의 초강력 규제도 이미 약발을 다한 것처럼 보여 올여름쯤이면 주택 시장이 새로운 국면을 맞을 가능성도 있다”며 “정부가 추가로 내놓을 만한 마땅한 규제카드가 없는 것이 더 문제”라고 말했다.

[강승태 기자 kangst@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2014호 (2019.06.26~2019.07.02일자) 기사입니다]



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