60조원 육박…급팽창한 전세대출

■ 금리상승기 주택 관련 대출 2題

전세자금대출이 꾸준히 늘어 지난달 말에는 대출 잔액이 사상 최대인 58조원에 육박했다.

9일 금융권에 따르면 KB국민·신한·KEB하나·우리·NH농협은행 등 5대 시중은행의 9월 말 기준 전세자금대출 총잔액은 57조9530억원으로 집계됐다. 한 달 전인 8월 말(56조677억원) 대비 2.38%, 지난해 9월(40조5745억원) 대비 42.83% 증가한 수치다. 2016년 7월 말 잔액(28조823억원)과 비교하면 2년여 만에 2배 이상 늘었다.

2년 전인 2016년 9월 30조원을 넘어선 전세자금대출 잔액은 지난해 9월 40조원을 돌파했고 올해 9월 58조원에 육박해 증가 속도가 가팔라졌다. 올해 들어 월평균 3% 안팎의 증가율을 보이고 있는데 아파트 입주량이 많아 연내 잔액 60조원 돌파는 기정사실로 굳어지고 있다.

금융계에서는 9·13 주택시장 안정대책이 3~6개월 이후 본격적인 효과를 낼 것으로 보고 시장에 미칠 영향에 주목하고 있다. 2주택자에 대한 규제지역 내 주택담보대출과 전세대출 이용도 틀어막은 조치로 서울지역 신규 대출 총량은 일단 가로막힐 수밖에 없기 때문이다.

특히 이번 조치는 그동안 갭투자를 떠받치는 역할을 했던 전세자금대출에 대해 정부가 도입한 첫 규제여서 일정 부분 주택시장 안정 효과가 있을 것으로 당국에서는 예상하고 있다. 당장 규정이 개정되는 이달 15일부터 2주택 이상 다주택자는 주택금융공사 주택도시보증공사(HUG) SGI서울보증의 전세자금대출 신규 보증을 받을 수 없게 된다.

그동안 주택보증을 이용해오던 다주택자는 1주택 초과분을 2년 내 처분하는 조건으로 1회에 한해 전세보증 연장이 가능하다. 3주택자라면 보증 연장 후 2년 내 2주택을 처분한다는 확약서를 제출하는 방식이다.

1주택자에게는 소득 요건이 신설된다. 민간 보증인 SGI 전세대출 보증에는 소득 요건이 적용되지 않지만 공적 보증기관인 금융공사와 HUG에서는 부부 합산 연소득 1억원 초과 1주택자 가구가 전세대출 보증을 받을 수 없게 된다. 은행권 관계자는 "1주택자 금액 제한이 걸리는 곳은 대부분 강남 3구 거주자"라며 "기존 공적 보증은 금리가 0.5%포인트 더 싸고 임대인의 사전 허락 없이도 가능해 이용했는데 강남 3구 전세 이용 시에는 소득 요건을 보지 않기로 한 SGI 보증으로 몰릴 것"이라고 말했다.

다만 9·13 주택시장 안정대책 발표 전 임대주택 여러 채를 등록해 둔 갭투자자는 이번 규제의 소급 적용을 피해갈 것으로 보인다.

금융당국은 "개인 임대사업자가 '민간 임대주택에 관한 특별법'에 따라 등록한 임대주택도 규제 회피 방지를 위해 원칙적으로 주택 보유 수에 포함한다"며 "다만 신뢰보호 필요성 등을 감안해 매매계약 체결일 기준으로 9월 13일까지 구입한 임대주택이라면 주택 보유 수에서 제외할 것"이라고 설명했다.

9월 13일 이전에 매매계약을 체결한 집이라면 그동안 임대사업자 등록을 하지 않았어도 이후 임대사업자 등록을 하면 주택 보유 수 산정에서 제외된다. 임대사업자 등록을 통한 주택 보유 수 차감 퇴로가 9월 13일 이전 계약자에게까지 열려 있는 셈이다.

주택 보유 수 산정에는 부부 합산 기준으로 주택, 상가·주택 등이 포함된다. 상가·주택은 1~2층을 세를 주고 본인이 3층에 거주하는 것처럼 상가와 주택이 섞인 복합 용도 건물을 말한다. 주택법상 주택이 아닌 오피스텔과 분양권·조합원 입주권은 보유 수 산정에서 제외된다. 또 지방의 노후 단독주택 등 규제 필요성이 현저히 낮은 주택 보유자가 다른 지역으로 이사할 때에도 해당 주택을 1주택으로 포함하지 않기로 했다.

[이승윤 기자]

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