양도세 한푼이라도 아끼려면 꼭 챙겨야 할 것들

[추연길의 稅上事] 양도소득세 계산할 때 놓치지 말아야 공제 항목

Question ☞

최근 보유 중이던 단독주택을 처분한 김우리씨. 세무서로부터 양도소득세 예정신고 안내문을 받았다. 퇴직 후 노후 대책 목적으로 5~6년 전 매입한 아파트가 1채 더 있어 ‘1가구2주택’으로 양도세 과세 대상이 된 것이다. 보유하고 있는 주택이 모두 청약조정대상지역에 속하지 않아 다(多) 주택자 중과세 대상은 아니었다.

하지만 처분한 주택을 10년 정도 보유하면서 집값이 제법 올라 양도세도 만만치 않게 나오게 됐다. 김씨의 경우 단순히 매매가액에서 취득가액을 차감해 세금을 계산하는 것 외에 추가로 공제받을 수 있는 금액이 있을까.

추연길 세무사

Answer☞

양도세는 매매가액에서 취득가액을 뺀 금액에 대해 부과하는 세금이다. 따라서 양도차익이 적거나 구입할 때보다 싸게 팔면 세금을 걱정할 필요가 없다. 즉 양도세는 양도차익이 있을 때 부담하는 세금이다. 양도차익은 기본적으로 매매가액에서 취득가액을 차감해 계산한다.

하지만 실제 부동산을 구입해 보유하면서 적지 않은 추가 비용이 발생한다. 예를 들어 부동산을 사면 반드시 내야 하는 취득세부터 부동산 중개수수료, 보유기간 중 발생하는 각종 부동산 관련 제반 수리비용 등이 있다.

인테리어 공사에 들어간 비용은 양도세 계산할 때 일부 공제해 준다. 회색과 화이트톤으로 인테리어 공사를 한 경기도 용인의 아파트 욕실. /에이티 얼론투게더 제공

이런 비용이 세금 계산할 때 공제된다면 세금 산정의 근거가 되는 양도차익이 줄어 양도세 부담을 줄일 수 있다. 세법에서도 ‘취득가액’, ‘기타 필요경비’ 등의 명칭으로 양도세 계산 때 공제해 준다.

그렇다면 양도세 계산할 때 공제받을 수 있는 항목은 어떤 게 있을까. 집을 살 때 지출한 모든 경비를 공제받을 수 있는 것은 아니다. 공제 가능한 경비는 다음과 같이 구분할 수 있다.

양도세 계산할 때 공제받을 수 있는 각종 비용. /추연길 세무사

우선 공제 비용은 과세 관청이 인정하는 비용 항목이어야 한다. 특히 보유기간에 발생하는 비용 중 ‘자본적 지출’ 항목이 있다. 법적으로는 ‘자산 가치를 현실적으로 증가시키는데 드는 비용’을 말한다. 예를 들어 발코니 확장, 섀시 공사, 난방 시설 교체 비용 등은 공제 대상이다.

반면 수선 성격이 강한 비용은 공제 대상으로 인정되지 않는 경우가 많다. 예를 들어 옥상 방수 공사, 싱크대 교체, 벽지, 장판 교체 비용이나 보일러 수리 비용, 타일·욕조·변기·조명 교체 등은 공제 대상에서 제외된다.

양도세를 산정할때 인테리어 공사에 들어간 조명과 벽지 교체 비용은 공제해 주지 않는 경우가 많다. 사진은 인테리어 공사를 한 경기 용인 아파트 내부. /에이티 얼론투데게더 제공

그러나 실무적으로 부동산 처분 시 실제 지출된 경비가 공제 가능한 것인지 여부가 애매한 경우가 많다. 특히 ‘자본적 지출’ 항목은 납세자와 과세 관청의 눈높이가 달라 종종 다툼의 대상이 된다. 따라서 매매계약서 작성 이전에 전문가를 통해 공제 가능 여부에 충분한 검토가 필요하다.

두번째로 경비를 공제받기 위해서는 세금계산서·신용카드매출전표·현금영수증 등을 받아 보관하고 있거나 실제 지출한 사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인할 수 있어야 한다. 과거에는 공제 대상인 자본적 지출에 대해 증빙 서류를 갖고 있는 경우만 공제가 가능했다. 하지만 2018년4월 1일 이후 양도하는 주택부터는 법정증빙 이외에 실제 지출사실이 금융거래 증명서류 등에 의해 확인되는 경우에도 공제 가능한 것으로 규정이 바뀌었다.

따라서 추후 매도시 양도세를 줄이려면 실제 경비 지출시 처음부터 적격증빙을 받거나 금융거래 증빙 확보 등을 통해 세금 절약에 신경써야 한다.

[추연길 세무사]

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