재초환 영향에 서울 아파트 재건축 사업 新트렌드 생기나

[아시아경제 최동현 기자] 올해부터 시행된 재건축 초과이익 환수제 영향으로 서울 아파트 재건축 사업 스타일이 달라지고 있다. 기존엔 되도록 많은 가구를 지어 사업성을 확대하는 것이 목적이었다면 최근엔 개발 이익을 낮추거나 비용을 늘려 초과이익 부담금 규모를 줄이는 방법이 인기를 끌고있다.

14일 정비업계에 따르면 최근 1974년 준공된 서울 용산구 이촌동 왕궁아파트가 1대 1 재건축을 추진키로 했다. 강남구의 압구정 아파트지구 특별계획3구역도 지난 2월 재건축 추진위원회 집행부 구성을 마치고 올해 처음으로 1대 1 재건축을 추진하고 나섰다. 이밖에 서초구 반포동 강남원효성빌라와 광진구 워커힐아파트도 1대 1 재건축을 추진중이다.

1대 1 재건축이란 기존 주택면적의 10% 범위 내에서만 면적을 증가시키는 제도다. 단지 전체 용적률 상승분 절반을 할애해 일반분양 아파트를 지을 수 있지만 물량이 극히 제한돼 사실상 없는 것과 마찬가지다.

사업성이 낮음에도 1대 1 재건축을 추진하는 단지가 최근 많아지는 이유는 재건축 초과이익 부담금을 최소화 할 수 있어서다. 부담금은 조합원 분양가(준공 시점 공시가격)와 일반분양분 주택가격, 소형주택 인수가격을 합한 것에 개발비용과 정상가격 상승분, 개시시점 주택가액을 뺀 액수다. 즉 비용을 늘리거나 개발 이익을 줄이면 부담금을 낮출 수 있는데 1대 1 재건축은 대체로 비용을 늘리는 방식이다. 비싼 세금을 낼 바에야 내 집을 명품아파트로 만드는 데 투자하겠다는 심리다.

개발 이익을 줄이는 사례도 나오고 있다. 강남구 개포동 중층 아파트인 개포주공5단지와 6·7단지는 지난달 재건축 사업 일정을 늦추기로 했다. 당초 이달께 조합설립을 위한 추진위 구성을 마칠 예정이었으나 다수의 주민이 이 계획에 반대 의사를 표명했다. 지난해 집값을 기반으로 책정된 올해 1월1일 기준 공시가격이 개시시점 주택가액으로 잡히면 개발 이익이 커져 그만큼 부담금이 늘어난다는 이유에서다. 이에 올초 집값 상승분이 충분히 반영된 내년도 공시가격을 기준으로 삼도록 추진위 등록 시점을 늦추기로 했다.

정비업계 관계자는 "강남권의 경우 앞으로 1대 1 재건축 방식이 유행할 것으로 본다"며 "정부가 높은 금액의 부담금 예상액을 발표하면 사업 일정을 늦추는 단지도 많아질 것"이라고 내다봤다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr
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