강남 집값도 내렸다는데 청약시장은 활활…부동산 전망의 실체는?

다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시작된 4월 들어 아파트 값 상승세가 멈추면서 앞으로 부동산 시장이 어떻게 움직일지 궁금증이 커졌다.

기존 주택 매매가는 주춤했지만 서울과 세종 등 주요 입지에서의 청약 열풍은 여전히 거세다.일시적인 조정인지, 시장의 흐름이 뒤바뀐 것인지를 알기 어려운 상황. 전문가들은 시장을 세분화해 봐야 한다고 조언한다.

25일 한국감정원에 따르면 4월 셋째 주 기준 전국 주간 아파트 가격은 전주보다 0.03% 떨어졌다. 상승세는 일부 지역에서만 볼 수 있었다. 대구(0.07%)를 비롯해 서울(0.05%)과 광주·경기(0.02%)가 상승했을 뿐, 대부분 지역은 하락했다.

지난달 30일 서울 마포구 염리동 염리3구역 재개발 '마포 프레스티지 자이' 견본주택을 찾은 방문객들이 단지 모형을 살펴보고 있다. /김연정 객원기자

주목되는 것은 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)의 아파트 값이 0.02% 내리며 2주 연속 하락했다는 점이다. 송파구는 32주 만에 내림세로 돌아섰고, 강동구도 30주 만에 아파트 값이 내렸다. 서초구는 보합세를 보였고, 강남구(-0.05%)는 전주보다 하락 폭이 커졌다. 강남 4구의 집값은 올해 1분기까지만 해도 작년 말보다 5.69% 올랐다.

강북 지역은 성북구가 0.17% 오른 것을 비롯해 마포(0.13%)와 서대문(0.12%), 중구(0.11%) 등이 오르면서 강남(0.04%)보다 높은 0.05%의 상승세를 보였다. 하지만 강북 역시 상승 폭은 1분기보다 줄었다.

통계만 보면 주택 시장이 상당히 안정된 것 같다. 하지만 일부 지역 분양 시장을 보면 꼭 그렇지도 않다. 대표적인 곳이 세종시다. 최근 세종시에서 분양된 제일풍경채 위너스카이의 1순위 청약 경쟁률은 109대 1에 달했다. 세종시는 지난해 8·2 대책이 발표된 직후부터 부동산 시장이 정체된 대표적인 지역이지만, 분양 시장은 정반대로 움직였다. 서울도 분양 열기는 뜨겁다. 마포 프레스티지 자이와 당산 센트럴 아이파크 등 최근 분양한 단지 모두 수십대 1이 넘는 청약 경쟁률을 기록했다.

사정이 이렇다 보니 앞으로 부동산 시장이 어느 방향으로 움직일지 가늠하기가 어려워졌다. 오는 7월부터 제2금융권에서도 시행되는 총체적상환능력비율(DSR) 규제가 시장에 얼마나 영향을 미칠지, 보유세 개편 방향이 어떻게 흐를지 등의 변수도 남은 상황. 정부는 세무조사도 강화하고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울과 지방, 기존 주택과 신규 주택을 따로 봐야 한다”면서 “우선 수요를 보면 지방보다는 서울·수도권이, 기존 주택보다는 신규 주택이 인기가 많다”라고 말했다. 그는 서울의 경우 올해 강남은 약보합, 강북은 강보합을 보일 것으로 예상했다. 강남은 올해와 내년 공급 물량이 많아도 대기 수요가 많아 수급 부담은 없지만, 대출 규제와 재건축 초과이익 환수제 등의 재건축 규제, 보유세 인상 등이 크게 영향을 미치는 만큼 소폭 하락할 것으로 예상했다. 강북은 공급이 부족하다는 이유에서 강보합을 보일 것으로 예상했다.

그는 수도권의 경우에도 최근 수요가 몰리는 위례와 과천, 하남, 성남 등은 청약에 도전할 만하다고 전망했고, 화성, 평택, 오산, 시흥 등 입주량이 많은 곳은 조정을 받을 것으로 예상했다. 지방은 세종과 대구 수성구 등 일부를 제외하고는 지속적인 약세를 보일 것이라고 함 랩장은 덧붙였다. 공급이 꾸준히 늘어난 상황에서 조선과 해운, 자동차 등의 산업 구조조정 이슈까지 불거진 만큼 주택 구매력이 살아나기 전까지는 시장 회복이 어려울 것이라는 게 그의 진단이다.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 큰 틀에서 서울은 강보합, 수도권은 보합, 지방은 약보합을 보일 것으로 전망했다. 서울의 경우 4월 들어 매수자와 매도자 간 힘겨루기가 진행되고 있다고 그는 설명했다.

박 위원은 “매물이 많지 않은 데다 매도 호가가 높아진 상황에서 매수자는 집값이 떨어지길 기다리고 매도자는 제값을 다 받고 팔려는 기싸움이 벌어지고 있다”면서 “당분간은 줄다기리를 하겠지만, 집값이 떨어질 가능성은 작다”고 말했다.

그는 이어 “수도권의 경우 입주물량이 많은 부담이 있지만, 그동안 덜 오른 지역은 상승세를 기대해볼 만 하다”면서 “용인 수지와 시흥, 남양주 등은 상승 여력이 있어 보인다”고 덧붙였다.

이재원 기자(true@chosunbiz.com)

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