부동산 P2P 대출 경고음, 투자 전 위험요인 반드시 점검

최근 정부의 강도높은 부동산 대책 시행으로 부동산 시장 전망이 불확실해짐에 따라 부동산 P2P(개인간) 대출 상품의 부실 우려가 점점 커지고 있다. 부동산 P2P 대출 상품에 투자할 때 구조를 정확히 이해하고 위험 요인을 꼼꼼하게 확인해야 한다는 지적이 나온다.

21일 P2P금융협회 자료를 보면, 지난 8월말 기준 P2P대출 누적 대출액이 약 1조3300억원을 기록한 가운데 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 비중은 약 33%로 나타났다.

특히 부동산 대출 상품 비중이 절반을 넘는 14개사는 평균 부실률이 1.69%로 다른 업체 0.46%에 비해 3배 이상 높다. 지난 7월 P2P협회를 탈퇴한 펀딩플랫폼의 경우 부실률이 10%를 초과한 상태다.

금융위원회과 금융감독원은 부동산PF 대출은 복잡한 사업구조, 다수의 이해관계자, 사업주체의 영세성 등으로 인해 전반적으로 위험도가 높다고 우려했다. 최근 부동산 대책 등의 영향으로 부동산 시장 전망이 불확실해짐에 따라 향후 부동산PF대출의 투자 위험은 더욱 확대될 것으로 예상되면서 금융당국이 유의사항을 발표했다.

우선, 채무상환에 책임을 지는 차주가 누구인지 확인하고 차주의 자기자본 투입 여부와 비율, 타기관 대출 여부 등을 확인할 필요가 있다. 사업에 차주의 자기자본이 투입되는 경우 사업의 책임성을 확보할 수 있고 분양가 하락시에도 대출금 보전에 유리하다.

대출자금 관리체계와 상환계획의 타당성도 확인해야 한다. 대출 목적이 토지잔금, 공사비, 홍보비 등으로 명확한지, 목적에 따른 자금 집행 여부가 관리되는지 확인해야 한다. 신용대출과 달리 부동산PF 대출은 목적에 따라 자금이 제대로 집행되는지 여부가 차질없는 사업진행 및 채무상환에 필수적이다. 예를 들어 공사대금 목적으로 대출이 실행됐는데 시공사·협력업체에 공사비가 제대로 지급되지 않는 경우 사업이 중단될 가능성이 있다.

차주가 대출자금을 명시한 목적 이외에 다른 데 지출하는 것을 방지하도록 P2P대출업체가 자금 관리체계를 갖추고 있는지도 알아봐야 한다. 일부 업체는 신탁을 통해 시공사·협력업체에 공사대금을 지급한다.

특히 분양 수익 등 상환계획에 따른 위험 요인도 점검해봐야 한다. 준공 후 토지·건물 담보로 금융권 대출이 실행될 때 사업성이 악화되면 대출이 거부될 수 있음을 유의하고 총 대출규모가 준공 후 금융권 대출한도 범위(통상 LTV 60~80%) 내에 있는지 확인해봐야 한다. 분양 관련해서는 인근 중개업소를 통해 분양가의 적정성, 분양가능성 등을 사전에 알아보는 것이 바람직하다.

시행사·시공사는 사업시행 및 공사를 책임지고 진행하는 주체인 만큼 신용등급, 사업시행이력, 재무현황 등을 점검해봐야 한다.

P2P 대출 업체도 충실하게 공시를 이행하는 회사 인지 등을 확인해보는 것이 좋다.

금융당국은 특히 부동산PF 대출상품이 제공하는 15~20%의 높은 수익률은 그에 상응하는 높은 위험을 수반한다는 점에 유의할 필요가 있다고 지적했다.

<임지선 기자 vision@kyunghyang.com>

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