[오은석의부동산재테크]불확실한 시장에서 우량 물건을 잡는 방법

기준을 정하기 참 어려운 시기이다. 청약을 미리 준비하지 못한 30, 40대 실수요자들은 대출까지 제한되면서 내 집 마련을 하고 싶어도 할 수 없는 상황이다. 그렇다고 전세를 이어가자니 전세금이 부담되고 집값에 대한 전망이 엇갈려 무언가를 결정하고 행동하기 쉽지 않다.

경매 시장은 어떨까?

8·2 부동산 대책 이후 경매 시장에도 찬바람이 불고 있다.

지지옥션이 지난 13일에 발표한 자료에 의하면 8월 전국 평균 낙찰가율은 73.9%로 전월 대비 1.3%포인트 하락했으며, 8.2대책의 직격탄을 맞은 서울 주거용 낙찰가율은 90.3%포인트를 기록했다. 전달 대비 6.4%포인트가 급락한 수치인데 서울의 주거용 낙찰가율이 6%포인트 이상 하락한 적은 2003년 11월 노무현 정부의 ‘10·29 대책’ 발표 때와 2008년 금융위기 때 이후로 세 번째이다. 낙찰가율 뿐만 아니라 낙찰건수와 평균입찰자 수도 크게 감소했다. 서울지역 내 주거용 건물의 평균 입찰자수는 전달 대비 3.7명이 줄어든 4명으로 낮아졌다.

8.2대책으로 인해 당분간 거래절벽 현상이 나타날 것으로 보인다.

매매거래 절벽 현상이 지속될 경우 금융 부담이 큰 주거용 부동산이 경매 시장으로 유입되는 양은 점점 증가할 것이고 낙찰가율 역시 추가 하락할 가능성이 높다.

다만 전세가율이 높은 지역의 경우 전세가격이 하락하지 않는 이상 낙찰가격이 전세가격과 비슷한 수준에서 낙찰 받을 가능성도 배제할 수 없다. 실제 2주전 수도권에서 낙찰가가 전세가와 동인한 가격으로 낙찰 된 사례도 있었다.

경매 재테크 역시 수요와 공급의 관계가 중요하다. 일반 매매시장만큼은 아니겠지만 경매로 나오는 물건이 많아야 수요자 입장에서 선택의 폭도 넓어지고 낙찰가율도 떨어질 가능성이 크다. 지금처럼 정부의 규제로 대출이 제한되고 거래 빈도가 떨어지게 되면 일반 매매시장에서 소화되지 못한 물건들이 대거 경매 쪽으로 넘어오게 될 수 있다. 금리 인상까지 염두에 둔다면 그 가능성은 더욱 커진다.

부동산 분위기가 침체되기 시작할 때는 분양이나 일반 매매보다 경매가 상대적으로 리스크가 적다. 분양이나 일반 매매는 부동산 상승기에는 적극 활용할 수 있지만, 하락기에는 시세가 불안정해지면서 심리가 위축되어 함부로 접근하기 힘들다. 그러나 경매는 다르다. 기본적으로 일반 시세보다 저렴하게 낙찰을 받는 것이 가능하고, 공급물량이 적은 지역의 경우 낙찰가격 이하로 매매가격이 하락하는 가능성이 낮기 때문에 부동산 가격이 조금 조정되더라도 마음의 여유가 생기고, 시세에 변동이 없어도 이미 낙찰가와의 차이만큼은 이익을 볼 수 있다.

다만 주의해야 할 점이 있다.

첫째, 8.2대책의 영향으로 매도인과 매수인이 시장의 눈치를 보고 있다.

매도인들은 풍부한 유동자금과 재건축 부동산에 대한 희소성으로 호가를 높이고 있고, 매수인들은 강력한 수요 억제를 이기지 못한 매물이 나올 것을 기대하며 시장을 예의주시하고 있다.

임장을 할 때 매물로 나와 있는 호가를 거래가격으로 착각하고 이를 반영해 입찰가를 산정하게 되면 낙찰이 되더라도 2등과의 차이가 크게 벌어질 수 있다. 현재 상황에선 공격적인 가격보다는 다소 보수적인 가격으로 입찰하는 것이 바람직하다.

둘째, 이번 대책의 영향으로 주택담보대출의 한도가 감소했고, 이는 경락잔금대출에도 영향을 미친다. 입찰 전 반드시 대출 여부 및 한도, 그리고 이율 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

낙찰 후에 대출이 막혀 입찰보증금을 잃을수도 있으니 세심한 주의가 필요하다.

2018년 이후부터 전국적으로 공급물량이 증가하기 시작한다.

공급물량이 풍부해지면 경매 물건은 비례해 증가한다. 그러면 입찰 경쟁률과 낙찰가율도 하락할 것이고 우량 물건을 저렴하게 매입할 수 있는 선택의 폭도 넓어진다. 미리 경매 공부를 통해 차근 차근 준비하면서 불확실한 시장에서 유연하게 대처할 수 있는 지혜가 필요한 시기다.

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