박원순 서울시장이 달라졌네…6·4 지방선거 후 부동산시장에 큰 변화

용산역 앞

지난 6·4지방선거에서 서울시민은 대규모 개발보다 소규모 맞춤형 개발을 선호하는 박원순 서울시장을 재신임했다. 재선에 성공한 박 시장은 민선 5기 때 강조했던 개발사업의 공공성을 더욱 강조할 것으로 보인다.

이에 따라 박 시장은 대규모 토목공사나 전면 철거를 전제로 하는 뉴타운·재개발·재건축보다 지역 특성에 맞는 맞춤형 도시재생 위주로 개발 패러다임 전환을 꾀할 전망이다. 향후 서울시가 주도하는 대형 토목·건축 공사는 기대하기 어렵다.

하지만 민간이 하는 사업까지 ‘공공성’을 이유로 제동을 걸 것인지 여부는 미지수다. 강남·서초·송파 등 새누리당 텃밭인 강남3구에서 박 시장이 크게 선전한 것은 박 시장에 대한 강남 사람들의 기대감을 잘 보여주고 있다.

지방선거 후 열리는 6월 국회에서 임대소득 과세방안 등 주택시장과 밀접한 정책들이 어떤 결론에 도달할지도 관전 포인트다. 국무총리·장관 인사청문회와 세월호 국정조사 등으로 여야가 정쟁을 벌이면서 주요 정책 현안에 대한 논의가 제대로 이뤄지지 않는 모습이다. 7~8월 휴가철에 추가 논의가 있을지도 불확실하다.

용산 지고 삼성동 최대 수혜

이번 지방선거에서 강남3구 주민들은 박원순 시장에게 큰 힘을 실어줬다. 박 시장은 2011년 10·26 재·보궐선거에서 각각 38.4%와 39.6%를 득표했던 강남구와 서초구에서 44.5%와 47.1%를 득표하며 선전했다. 더욱이 48.5%를 얻었던 송파구에서는 53.4%를 득표해 정몽준 새누리당 후보(45.8%)를 여유 있게 앞질렀다. 이 같은 표심에 대한 전문가들의 분석은 다양하다.

한 부동산 전문가는 “강남 사람들이 박 시장에게 높은 지지를 보낸 것은 2년 반 동안 박 시장이 보여준 부동산 정책이 강남 사람들의 이해관계와 크게 배치되지 않았기 때문”이라고 말했다.

실제로 박 시장 재임 중 10년 이상 끌어온 강남구 압구정동 현대아파트와 대치동 은마아파트 재건축이 다시 속도를 내고 있다. 강남구 개포동 개포주공 재건축도 탄력을 받고 있고 반포일대 재건축도 순항 중이다. 박 시장이 당선되면 강남일대 재건축이 큰 타격을 입을 것이라는 전망은 다소 빗나갔다. 더욱이 박 시장은 지난 4월 강남구 삼성동 코엑스~잠실운동장 일대 72만㎡를 국제교류 복합지구로 만들겠다는 야심찬 구상을 발표하면서 강남 민심이 박 시장에게 우호적으로 돌아선 것으로 알려졌다. 박 시장은 지방선거에서도 다시 한 번 이 일대 복합개발을 공약하면서 강남 표심을 자극했다.

삼성동 개발사업은 용산국제업무지구(56만㎡)보다 규모가 크다. 많은 전문가들은 코레일과 사업시행자인 드림허브 사이의 소송전이 언제 마무리될지 알 수 없는 용산보다 삼성동 일대 개발에 박 시장이 행정력을 집중할 것으로 전망하고 있다.

실제 서울시는 용도를 상향해(제3종 일반주거지역→일반상업지역) 한전부지(7만9000㎡)에 100층 이상 초고층 빌딩을 지을 수 있도록 한다는 계획이다. 한전은 올 하반기 부지 매각에 나설 예정이며 삼성그룹과 현대자동차그룹이 이 부지에 눈독을 들이고 있는 것으로 알려졌다.

개포동 구룡마을

뉴타운 지고 도시재생 뜨고

박 시장은 2011년 재·보선으로 취임하면서 가장 먼저 오세훈 전 시장 때 크게 늘어난 뉴타운사업 정비에 나섰다. 서울시에 따르면 2011년 말 기준 뉴타운·정비사업 지정 305개 구역 중 7.7%인 22개 구역만 준공했다. 사업성이 떨어지고 주민들 간 갈등이 심해 추진 주체조차 만들지 못한 구역이 과반수였다.

박 시장은 2012년부터 본격적으로 뉴타운 출구전략 수립에 나섰다. 전면적인 실태조사를 벌여 추진 주체가 없는 180개 구역 중 118개를 해제했고 38개에 대해 추진결정을 내렸다. 추진 주체가 있는 144개 구역 중에서는 13개를 해제했다.

뉴타운 출구전략의 핵심은 주민들이 스스로 결정하도록 한 것이다. 그동안 투입된 비용(매몰비용) 처리 문제가 아직 남아 있지만 박 시장은 해제된 구역에 대해서는 ‘도시재생’이라는 개발방식으로 접근한다는 방침이다.

도시재생은 전면적 철거를 전제로 하지 않는다는 점에서 뉴타운 사업과 근본적인 차이를 보인다. 원주민과 세입자들이 전부 이주하고 철거한 후 대규모 아파트 단지로 조성하는 것이 기존의 뉴타운사업이라면 박 시장이 추구하는 도시재생은 쉽게 말해 하나하나 맞춤형으로 뜯어고치는 것을 말한다. 여기에 시에서 공공인프라를 지원해 기존 마을 공동체 특성을 그대로 유지하면서 생활환경을 개선하는 방식이다. 박 시장은 이를 위해 도시재생기금 2조원을 조성하고 도시재생을 전담하는 본부를 서울시에 설치하겠다고 공약했다. 또 공공 분양, 임대아파트 공급 등을 전담해온 SH공사는 도시재생 전문기관으로 육성하겠다고 밝혔다. 새누리당 출신 시·도지사들도 도시재생을 외치고 있다. 유정복 인천시장은 시에 도시재생 사업추진 본부를 설치하고 도시재생 특별회계 재원을 통해 도시재생사업 조합 해산 시까지 매몰비용을 지원하겠다고 공약했다. 재개발·재건축 지역도 재검토하고 지역별 맞춤형 전략을 수립한다는 방침이다. 서병수 부산시장도 시에 도시재생사업단을 만들어 도시재생을 근간으로 하는 마스터플랜을 구성하겠다고 밝혔다. 부산시내 25개 지역을 선정해 50억원씩 총 1250억원(국비 875억원, 시비 375억원)을 지원하겠다는 구상이다.

임대소득 과세, 재건축 초과이익 환수 어떻게?

지난 2월 정부가 다주택자의 임대소득에 대한 과세방침을 밝히면서 주택시장은 부산·대구 등 일부지역 분양시장을 제외하면 침체의 늪에 빠진 상태다. 이 때문에 시장은 물론 정부와 정치권에서는 ‘지방선거 후, 7·30 재·보선’ 전에 열리는 6월 임시국회에 기대를 걸었다. 가장 논란이 뜨거운 부분은 역시 임대소득 과세 방안이었다.

정부는 지난 2월 26일과 3월 5일 잇달아 다주택자 임대소득에 대한 과세방안을 발표했지만 모처럼 살아나던 주택시장에 찬물을 끼얹었다는 비난에 직면했다. 실제 임대소득 과세방안이 발표된 후 서울의 아파트거래는 3월 9485건까지 올라갔다가 △4월 8536건, △5월 6048건 등으로 크게 감소했다. 한국감정원에 따르면 서울의 주택가격 역시 4월과 5월 잇달아 하락세로 돌아섰다. 특히 많은 전문가들은 전세난이 심화된 상황에서 정부가 다주택자를 전(월)세 공급자가 아닌 투기꾼으로 몰아붙인 부분에 대해 문제를 제기했다.

2주택자의 전세금(간주임대료)에 대한 과세방침에도 많은 비판이 일었다. 부채 성격이 큰 전세금에 과세하는 게 바람직하지 않다는 지적이다. 전세금을 은행에 예치했을 때 이자소득세를 내는데 여기에 다시 임대소득세를 물리는 것은 이중과세라는 비판도 있었다. 임대소득에 대한 과세시기를 1년 더 연장하고 단일세율(14%) 분리과세 기준점을 2000만원에서 3000만원으로 올려야 한다는 의견도 많았다.

그동안 관행적으로 내지 않던 세금인데 갑자기 과세할 경우 임대인들이 받게 되는 충격과 조세저항을 최대한 줄여야 한다는 지적이다. 재건축 초과이익 환수 폐지법안 처리 여부에 대한 관심도 높았다.

초과이익 환수제는 재건축사업으로 정상 주택 가격상승분을 초과하는 이익이 발생했을 경우 그 이익의 최고 50%까지 부담금을 부과하는 것으로 조합이 올해 안에 관리처분계획 인가를 신청하면 면제받을 수 있다. 국토교통부는 지난 2월 대통령 업무보고에서 연내 폐지를 추진하겠다고 발표했고 신동우 새누리당 의원이 3월 폐지안을 대표 발의했다.

올해로 재건축 초과이익 환수 유예가 끝나는 만큼 사업시행 인가 단계에 있는 조합들은 법안이 통과되지 못할 것에 대비해 올해 안에 관리처분계획 인가 신청까지 마치기 위해 속도를 내고 있다.

하지만 야당은 일부 강남 부자들만을 위한 조치라며 반대했다. 주택시장 대표적 규제 중 하나로 꼽히는 분양가 상한제를 폐지한다는 내용이 담긴 주택법 개정안도 국회 통과를 기다리고 있다. 현재 시장 상황에서는 분양가가 높으면 사업 자체가 되지 않기 때문에 분양가상한제는 큰 의미가 없다는 게 정부·여당과 업계의 주장이다. 하지만 2007년 분양가 상한제 전면 도입을 주도했던 박영선 의원이 새정치민주연합 원내대표가 된 마당에 분양가 상한제 폐지는 쉽지 않을 것으로 보인다.

LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출규제 완화 논의도 치열하게 전개됐다. 정부·여당은 주택가격이 급등한 시기였던 2002년 김대중 정부에서 도입한 LTV와 2005년 노무현 정부에서 도입한 DTI 등 금융규제가 집값이 안정기에 접어든 최근에는 오히려 거래활성화를 가로막고 있다고 주장했다. 반면 야당과 시민단체 등은 규제를 풀면 가계부채 뇌관이 터질 수 있다고 맞섰다. 한 전문가는 “LTV·DTI 한도를 높여도 주택거래를 살리기에는 한계가 있다”며 “실효성 없는 대책을 내놓는 여권이나 무작정 반대하는 야권이나 무책임한 건 마찬가지”라고 비판했다. 주택협회 관계자는 “금융규제 완화 시 발생할 수 있는 가계부채 증가 우려는 기우에 불과하다”며 “주택거래가 살아나면서 하우스푸어가 주택을 처분해 대출 원리금을 갚게 돼 오히려 가계부채 감소에 도움이 된다”고 주장했다.

새 아파트 분양열기 계속될까?

상반기 수도권 분양시장은 강남과 동탄2, 위례 등 신도시를 중심으로 분양시장이 뜨거웠다. 강남권과 위례신도시는 지난해부터 호조세를 보이며 상반기 분양물량이 집중되는 모습을 보였다.

지방은 대구, 부산, 경남이 올 상반기에도 높은 청약경쟁률을 기록했다. 특히 대구는 지난해 상반기 7.29 대 1이었던 경쟁률이 16.21 대 1로 크게 솟구쳤다. 부산도 저렴한 분양가와 입지적 장점이 청약시장을 후끈 달궜다. 실제 상반기 청약경쟁률 상위 10개 단지 중 무려 8개가 대구와 부산에서 나왔다.

지난 4월 대구에서 공급된 ‘삼정그린코아 더 베스트’는 평균 76 대 1의 경쟁률로 1순위 마감되면서 전국 최고 청약경쟁률을 기록하기도 했다. 대구와 부산 주택시장은 그동안 공급이 적었던 데다 전세금이 급등했다는 공통점이 있다. 치솟는 전셋값에 지친 실수요자들이 매매로 전환해 신규 분양 아파트가 큰 인기를 끌었다.

실제 대구는 올 들어 아파트 전세가격이 인천 다음으로 가장 많이 올랐고 매매가 대비 전세가율은 76.1%로 전국에서 광주 다음으로 높다. 부산 역시 전세가율이 68.4%로 전국 평균(66.5%)을 웃돌고 있다. 대구와 부산은 하반기에도 주목할 만한 물량이 많다. 대구에서는 호반건설이 ‘대구테크노폴리스2차호반베르디움’을 선보인다. 부산에서는 삼성물산이 금정구 장전3구역을 재개발한 ‘래미안 장전’을 9월에 분양한다.

롯데건설은 대연2구역을 재개발해 총 3149가구의 롯데캐슬타운을 조성할 예정이다. 하반기 분양예정 아파트는 전국 184개 단지 14만556가구로 지난해보다 2만4705가구(21.3%)가 많다.

[문지웅 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매일경제 Luxmen 제46호(2014년 07월) 기사입니다]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]