강남은 묶이고 과천은 오르고···풍선효과 본격화[집슐랭]

올 들어 2.59% 상승···서울 송파, 강남구 이어 3위

지난달 매매 30%가 최고가 경신···강남 반사이익 누려

학군지에 거주 여건 우수···규제지역 지정도 안 돼

정부 "다음 달 요건에 해당하면 조정대상지역 지정"

지하철 4호선 과천역 인근의 별양·부림동 아파트 단지. 과천센트럴파크푸르지오써밋을 비롯해 과천자이, 래미안과천센트럴스위트 등 유명 브랜드의 신축 아파트가 병풍처럼 늘어서 있다. 과천 아파트 시장은 올 들어 매매가격이 급격히 상승하며 경기도 일대에서 가장 주목받는 지역으로 떠올랐다. 서울시가 강남·송파 지역 일부에 대한 토지거래허가구역을 해제하면서 과천 일대 아파트 매매가는 평균 2억~3억 원 올랐다. 또 전날 기습적으로 토허구역을 강남 전역과 용산구 일대로 확대 재지정한 것이 호재로 작용하고 있다. 부림동 A중개업소 대표는 “이미 호가가 오른 상태지만 토허구역 확대 재지정 이후 집주인들은 5000만~1억 원가량 호가를 높이고 있다”고 귀띔했다.

서울시의 온탕·냉탕식 부동산 정책으로 시장 혼란이 커진 가운데 강남의 인접 지역인 과천이 풍선 효과로 더 뜨겁게 달아오르고 있다. 과천은 올 들어 주택가격이 2.59% 올라 서울 송파구, 강남구에 이어 3위를 기록할 정도로 주목받고 있다. 하지만 강남 3구와 달리 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역에 포함되지 않아 투자 매력이 여전히 높다는 평가다.

20일 부동산업계에 따르면 과천 주요 아파트는 올 들어 신고가를 연일 기록하고 있다. 지난달 과천 아파트 매매 거래 85건 가운데 25건(29.4%)은 종전 최고가를 넘어섰다. 과천주공 1단지를 재건축 한 과천푸르지오써밋 전용 84㎡는 지난달 28일 23억 8000만 원에 거래된 후 현재 24억 원 아래로는 매물이 없다. 7단지를 재건축한 과천센트럴파크푸르지오써밋 전용 84㎡는 지난달 15일 20억 원에 거래된 뒤 21억 원 아래로 매물을 찾을 수 없다.

서울시가 전날 토허구역을 확대 지정하면서 과천 일대의 아파트 시장 분위기는 더욱 달아오르고 있다. 강남의 한 공인중개업소 관계자는 “투자 목적의 매수 희망자가 마포·용산·성동구보다 강남에 인접한 과천으로 옮겨갈 것이 뻔하다”고 설명했다. 과천 별양동 B중개업소 대표는 “가격이 오를 것으로 예상하는 사람들이 많아 지금 가격에선 안 팔 것”이라며 “강남과 매매 격차가 최소화되는 시점에 집을 팔고 강남으로 옮겨가려는 사람들이 나올 것”이라고 귀뜸했다.

과천이 인기를 끄는 이유는 전통적으로 학군과 학원가 형성이 우수한 데다 최근 ‘공급가뭄’ 우려가 제기되고 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 올해 과천의 신규 공급물량은 0건이다. 과천 주공 8·9단지 등이 재건축을 추진 중이지만 분양 시점은 2026년 이후로 전망된다. 과천의 한 공인중개업소 관계자는 “과천은 공원 등 주거 환경이 우수하고 학군도 나쁘지 않다”며 “올해부터 공급 물량이 급감해 가격 상승의 기대감이 크다는 점도 집값 상승의 원인으로 보인다”고 설명했다.

과천 집값 상승률이 커지면서 강남 3구와 용산구에 적용 중인 조정대상지역에 포함할 가능성도 높아졌다. 주택법과 시행령 등에 따르면 조정대상지역은 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역에 대해 국토교통부 장관이 지정할 수 있다. 조정대상지역이 되면 담보인정비율(LTV)이 최대 50%, 총부채상환비율(DTI)은 50%가 적용돼 총대출 가능 액수가 줄게 된다. 또 2주택 이상 보유 시 취득세가 중과되고 종합부동산세 세율도 높아진다. 한국부동산원에 따르면 과천시의 지난달 주택가격 상승률은 0.41%를 기록해 경기도 소비자 물가상승률(0.3%)을 넘어섰다. 이달 들어서도 아파트 매매 가격 기준으로 3월 첫째주 0.51% 오른 데 이어 둘째주 0.71%, 셋째주 0.68% 등 높은 상승률을 이어 갔다. 이달 소비자 물가 상승률이 아직 공표되지 않았지만 최근 6개월 평균 월별 상승률이 0.2%여서 과천의 아파트 가격 상승률보다는 낮을 것으로 보인다. 국토부의 한 고위 관계자는 “3월 수치를 기초로 하면 집값 상승률이 두드러진 일부 지역이 존재한다”며 “다음 달에 1~3월 수치를 합산해 비교해본 뒤 요건에 해당하는 곳은 조정대상지역에 지정될 수 있다”고 강조했다.

강동효 기자 kdhyo@sedaily.com박형윤 기자 manis@sedaily.com백주연 기자 nice89@sedaily.com
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