"도심복합사업 참여하면 손해" … 주민 불신에 사업철회 속출

후보지 82곳 중 29곳 철회·해제
남은 53곳 중 4곳만 사업승인 받아
사업성 낮은데 공사비는 대폭 올라
주민 부담금 급증… 불만 '증폭'
민간 재개발보다 나은 유인책 필요


정부가 도심 내 주택공급 확대를 위해 추진한 도심공공주택복합사업(도심복합사업)이 흔들리고 있다. 지난 2021년부터 추진된 이 사업은 총 82곳의 후보지가 선정됐으나, 이 중 35%에 해당하는 곳이 철회되거나 해제된 것으로 확인됐다. 주민 반발, 사업성 저하, 높은 금리 등의 문제로 사업 추진이 사실상 어려워지면서 공공주도 정비사업의 한계가 드러났다는 지적이 나온다.

■철회율 35%…남은 곳도 '지지부진'

18일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 도심복합사업은 지난 2021년 2월 정책 도입 이후 지난해까지 총 10차례에 걸쳐 82곳이 후보지로 선정됐다. 그러나 이 중 29곳이 철회 또는 해제되면서 사실상 사업 추진이 불가능해진 곳이 속출하고 있다.

현재 잔여 후보지 53곳 중에서도 30곳(37%)은 사전검토 및 주민설명회 단계에 머물러 있으며, 사업계획 승인을 받은 곳은 4곳(5%)에 불과하다.

도심복합사업은 2021년 문재인 정부의 부동산 대책으로 도입된 공공 정비사업으로, LH·SH 등이 도심 내 노후지역을 고밀 개발해 주택을 공급하는 방식이다. 용적률 상향과 신속한 인허가를 통해 주택 공급을 확대하고, 생활SOC 조성을 통해 주거환경을 개선하는 것이 목표다.

그러나 실제로 사업 진행은 지지부진했다. 전문가들은 높은 철회율에 대해 "공공이 직접 시행하는 방식이 기존 민간 재개발보다 속도가 느리고, 주민들에게 사업 참여에 대한 동기를 부여하지 못했다"고 지적했다.

사업이 중단된 주요 원인은 주민 간 갈등과 사업 추진 방식에 대한 불신이다.

수도권의 도심복합사업 철회 지역 주민 A씨는 "사업 설명회를 들어보니 우리가 부담해야 할 추가비용이 너무 많고 기존 민간 재개발보다 수익성이 떨어지는 구조였다"며 "공공이 한다고 해서 믿었지만 결국 손해 보는 장사"라고 말했다.

부동산 시장 여건 변화도 사업에 악영향을 미치고 있다. 최근 높은 금리와 원자재 가격 상승으로 인해 공공이 시행하는 정비사업의 사업비도 대폭 증가했다. 이에 따라 주민들의 부담금도 덩달아 상승하면서 불만이 커지는 상황이다. 전문가들은 "공공주도 정비사업이 철회되는 이유 중 하나가 민간 주도의 신속통합기획사업이 더 매력적인 선택지가 됐기 때문"이라며 "공공이 주도하려면 민간보다 더 나은 유인책이 필요하지만, 현재로선 그러한 장점이 보이지 않는다"고 했다.

■도심복합사업, 존속 가능할까

전문가들은 도심복합사업의 철회를 최소화하고 사업을 지속하기 위해 △현물 보상 기준 개선 △토지 소유자 참여 유도 △기부채납 부담 완화 등의 대책이 필요하다고 주장한다. 다만 공공주도 방식 자체가 민간보다 경쟁력이 떨어지는 구조적인 문제를 풀기는 어려울 것이라는 시각이다. 때문에 공공 중심의 공급 확대보다는 민간 재건축·재개발을 활성화하는 방안이 필요하다는 의견이 나온다.

고준석 연세대학교 경영전문대학원 상남경영원 교수는 "도심복합사업을 진행하기 위해서는 보상 문제가 큰데 상가나 주택 소유자들 사이에서는 입장이 갈려서 힘들 것"이라며는 "공급을 늘리려면 민간 재건축의 용적률을 높이고 인센티브를 제공해야 한다"고 했다. 이어 "규제를 강화하기보다는 민간이 적극적으로 나설 수 있도록 유도하는 것이 효율적이다"고 강조했다.

west@fnnews.com 성석우 기자

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