[르포]“지나가는 사람 많아도 지갑 여는 사람 없어” 강남역 초토화, 열 중 하나 비었다 [부동산360]

지난해 3분기 중대형 상가 공실률 10.3%

지난달 경매 낙찰률 0%…월세·권리금 비싸

“소비력 줄고 상권 성격 변했는데 임대료 그대로”

7일 오후 강남역 11번 출구 앞 공실 상가 모습. [정주원 기자]

[헤럴드경제=정주원 기자] “강남대로변에 위치한 상가들이 여전히 많이 비었습니다. 전용 109㎡ 기준으로 월세가 2000만원 내외 수준이라, 경기가 좋았을 때도 수익을 내기는 어려웠어요. 하지만 코로나 이전에는 강남역에 있는 상징성과 광고 효과 덕에 꾸준히 채워졌었는데, 이제는 선뜻 들어오려는 임차인이 없습니다” (강남역 A공인중개사무소 관계자)

7일 오후 방문한 서울시 강남구 역삼동 강남대로에는 건물이 통째로 빈 곳들이 눈에 띌 정도로 공실이 많았다. 강남역에서 매인 거리에 내부가 훤히 보이는 통창 넘어 불이 꺼져있는 건물이 연달아 발견되기도 했다. 골목으로 들어가면 소규모 상가들이 위치하는데, 대로변보다는 덜하지만 ‘임대문의’ 표시가 심심치 않게 보였다.

실제 강남대로 상가 10곳 중 1곳이 비어있을 만큼 최근 강남역 일대 공실 문제는 두드러진다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템 따르면 지난해 3분기 강남대로 중대형 상가 공실률은 10.3%였다. 1분기 8.11%, 2분기 9.54%에 이어 3분기 연속 상승했다. 같은 시기 집합 상가 공실률도 9.01%에 달해 서울 내에서도 높은 수준을 기록했다.

현장에서는 경기가 어려워 법인·개인 모두 임대료를 감당할 만한 수익을 내는 게 부담인 상황이라고 전했다. 강남역 B공인중개사무소 관계자는 “유동 인구는 크게 줄지 않았다”면서도 “임대료는 여전히 높은데 소비 위축으로 인해 방문객들이 지갑을 전처럼 열지 않는다”고 설명했다.

강남대로 92길 골목 초입에 위치한 공실. [정주원 기자]

현재 1월 임대 시장에 나와 있는 매물의 시세를 살펴보면, 강남역 중심 상권 코너에 위치한 5층 건물의 1층 전용면적 23㎡ 상가는 보증금 1억3000만원에 월세 500만원 수준이다. 먹자골목에 있는 전용 89㎡ 상가는 보증금 7000만원에 월세 550만원 수준으로 측정돼 있다. 이외에도 소규모 상가 기준으로 임대료는 대부분 500만~1000만원 정도로 가격대가 형성됐다.

이는 다른 강남 주요 상권들과 비교했을 때에도 비싼 임대료 수준인 것으로 나타났다. 한국부동산원 부동산통계정보시스템에 따르면 지난해 3분기 강남대로 소규모 상가 임대료는 1㎡당 8만원 수준이었다. 가로수길이 위치한 신사역(7만원), 압구정로데오 상권이 발달한 압구정(5만5000원)과 평당 임대료에서 만원 이상 차이를 보였다.

강남 주요 상권 소규모 상가 임대료

간혹 500만원 이하의 비교적 저렴한 월세의 상가도 있었지만, 대신 권리금이 비쌌다. 강남역 A공인중개사무소 관계자는 “강남대로 바로 뒤편 먹자골목을 기준으로 1층은 2억~3억원, 그 외의 층은 1억원 내외로 권리금이 필요하다”며 “임대인들이 대부분 인근 월세 시세가 비싸다는 걸 알고 있기 때문에, 신규 임차인을 구할 때 권리금을 최대한 많이 받고 나가려고 한다”고 설명했다.

공실이 특히 많은 대로변에 위치한 대형상가들은 임대료가 1500만~2000만원 수준인 것으로 알려졌다. 이곳은 대부분 기업이 광고·홍보 효과를 누리기 위해 ‘안테나샵’, ‘플래그쉽 스토어’ 형태로 운영됐다. 하지만 이마저도 최근 경기가 어려워지며 기업 입장에서도 광고나 홍보에 큰 지출을 감당하기 어려워 활성화되지 못하는 상황이다.

상황이 이렇다 보니 도리어 임대료를 인하하는 곳도 등장했다. 강남역 B공인중개사무소 관계자는 “강남역 11번 출구 인근에 있는 1층 전용면적 96㎡ 상가의 경우, 코로나 전에는 보증금 25억원·월세 8800만원 수준이다가 코로나 이후로 보증금 10억원·월세 4500만원 수준으로 임대료가 떨어졌다”고 했다.

서울시 강남구 역삼동 강남역거리에 위치한 공실 상가 모습. [정주원 기자]

한편 공실이 많아지며 경매로 싸게 넘어가는 상가도 생기는데, 이마저도 최근 들어서는 외면 당하고 있다. 지지옥션에 따르면 강남대로를 끼고 있는 서초구 서초동·강남구 역삼동 상가 중 지난달 경매로 넘어간 8개의 매물 중 단 한 건도 낙찰되지 못하며 낙찰률 0%를 기록하기도 했다.

전문가는 이러한 현상에 대해 내수경기 침체와 강남역 상권 변화를 이유로 꼽았다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “강남역·가로수길 등 강남 상권이 내수 회복·소비 진작의 어려움을 심하게 겪고 있다. 시간이 흘러 강남역 상권의 성격이 변한 부분도 공실 문제에 영향을 끼친다”며 “과거에는 금융·오피스 중심의 화이트칼라 소비에 젊은 세대의 유입 많았지만, 현재는 금융·오피스 업종이 퇴보하고, 창업·보육센터가 그 자리를 대체하며 과거 자본형 임차인들보단 소비력이 줄었다”고 분석했다.