“건설사 아직 공급 계획 세우지도 못했다” 올해 분양 역대 최저 찍나 [부동산360]

[연합]

[헤럴드경제=홍승희·김희량 기자] 올해 주요 건설사들의 민간 아파트 분양 물량이 역대 최저치를 기록할 것이란 전망이 나온다. 건설사가 계획한 분양 물량 세 곳 중 한 곳은 정확한 일정조차 정하지 못한 것으로 나타났다. 여기에 정치적 불확실성마저 부각되면서 민간주택 뿐 아니라 공공주택 및 재정비 사업까지 진행이 더뎌질 것이란 우려가 나오고 있다.

“신축 공급 뚝 끊기나” 전국 아파트 분양전망 지수 연속 내리막
전국 아파트 분양전망지수는 1월 석달 연속 하락세를 보이고 있다. 특히 지난달 촉발된 계엄과 탄핵 정국에 따른 불안 심리 등이 작용하면서 최근 두 달 하락폭은 10p 를 넘겼다.

9일 주택산업연구원의 ‘1월 주택사업경기전망지수’에 따르면 전국 지수는 전월대비 10.6포인트(p) 하락한 71.4로 나타났다. 모든 시·도의 아파트 분양전망지수가 일제히 기준치(100.0) 이하를 벗어나지 못했다.

전국 아파트분양전망지수는 지난해 10월 99.3을 기록한 뒤 11월 98.2, 12월 82.0에 이어 3달 연속 하락세다. 가장 최근 최고점을 찍었던 지난해 10월과 대비했을 때 30% 가까이 급락한 셈이다.

이 지수는 100을 기준으로 앞으로의 경기 전망을 긍정적으로 보는 곳이 많으면 100을 웃돈다. 100을 밑돈다는 것은 부정적 전망이 우세함을 뜻한다.

1월 아파트 분양전망지수

지역별로는 비수도권은 11.4p 하락한 70.3, 수도권은 6.6p 하락한 76.8로 전망됐다. 경기는 15.7p 하락(83.3→67.6), 인천은 4.1p(77.4→73.3) 하락이 전망됐다. 서울은 89.5로 전월과 동일하게 전망됐지만 여전히 기준치 이하다.

1월 분양가격 전망지수(101.4)도 한달 전보다 2.9p 하락했다. 공급망 회복과 아파트 착공 물량 감소로 인한 건설 원자재 및 인력 수요가 줄어든 영향으로 풀이된다.

분양물량 전망지수는 77.5로 하락폭(13.8p)이 가장 컸다. 지난 3년 동안 인허가 물량 급감으로 인해 분양 물량이 줄고 대출규제 강화 및 경기 우려에 따른 것으로 보인다. 분양 물량이 소화되기 어려울 것이란 전망도 늘어나, 미분양물량 전망지수는 7.3p 상승한 102.8로 전망됐다.

주산연은 “분양물량 감소에도 강력한 대출규제와 불안한 정치상황 등으로 수요자 매수 심리가 위축되고 있다”면서 “앞으로 하락 전망 추세는 경기 침체 우려와 탄핵 정국이 개선되기 전까지 역전되기 어려워 보인다”고 밝혔다. 다만 “올해 미국 기준금리 인하 등에 따른 주담대 금리 하락 등 경기 개선 조짐 및 탄핵 정국이 마무리될 경우 늦어도 6월 이전에 추세가 전환될 수 있다”고 덧붙였다.

주요 시공사 민영아파트 분양계획 통계 이후 최저…시점도 ‘미정’
실제 부동산R114가 집계한 ‘2025년 민영아파트 분양계획’ 자료에 따르면 올해 국내 25개 주요 시공사의 분양 물량을 전수조사(지난해 12월 24일 기준)한 결과, 전국 158개 사업장에서 총 14만6130가구(민간아파트 분양 기준·임대 포함)가 분양 예정인 것으로 집계됐다.

해당 조사에 포함되지 않은 3개 건설사(GS건설·롯데건설·HDC현대산업개발)의 1만1000가구 물량을 포함해도 16만 가구가 채 되지 않는다.

사실상 관련 통계가 집계된 2000년 이후 역대 최저치다. 앞서 분양이 가장 적었던 시기는 2017년으로 17만2670가구 분양이 이뤄졌다.

그나마 계획돼있는 분양 물량도 셋 중 하나는 정확한 시점이 불분명한 것으로 전해졌다. R114가 조사한 결과 올해 전국 계획 물량 대비 미정 물량 비중은 33%로 전년(32.7%) 보다도 0.3%포인트 증가했다. 수도권은 32.8%로 전년 대비 1.4%포인트 줄었지만, 지방이 2.4%포인트 급증해 불확실성을 키웠다.

한 대형건설사 관계자는 “시행 외주사업의 경우 부동산 경기 분위기 그리고 집값 추이 때문에 분양시기를 확정짓지 못하고 있는 게 현실”이라며 “겨우 분기별로 계획을 짰지만 이조차 미정”이라고 전했다.

분양 물량은 공사를 거쳐 2~3년 뒤 시장에 나오는 주택을 의미한다. 입주 물량과 함께 분양 물량까지 최저치를 기록한다는 건 그만큼 아파트가 덜 지어지고 있단 얘기다. 2022년 하반기 이후 금리가 뛰면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 공사비 급등 등 건설 경기가 직격탄을 맞자, ‘공급 쇼크’가 본격화하고 있다는 해석이 나온다.

공공주택·재정비사업도 불확실성 확대…조합원들 ‘비상’
여기에 정치권 마저 불확실성을 보이면서 민간주택뿐 아니라 공공주택, 재정비사업까지 지장을 받을 거란 우려가 확대되고 있다. 무안 제주항공 여객기 참사 관련 ‘정부 책임론’이 커짐에 따라 박상우 국토교통부 장관이 물러날 것을 시사하면서, 건설·부동산 정책이 추진동력을 상실할 수밖에 없기 때문이다.

대표적으로 ‘윤석열표 270만호’ 주택공급은 불가능에 가까워졌으며, ‘8·8 주택공급대책’의 정상추진도 어려워졌다. 도심 내 아파트 공급을 확대하기 위한 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’은 논의조차 제대로 이뤄지지 못하고 있다.

오세훈 서울시장[서울시 제공]

가까운 미래에 현 정권이 교체될 시 서울시의 재개발·재건축 정책이 불투명해질 수 있다는 점도 변수다. 서울 내 주요 재정비 사업 구역은 최근 오세훈 서울시장의 신속통합기획(신통기획)으로 활기를 되찾은 상태다. 신통기획은 민간이 주도하는 재개발·재건축 과정에서 공공이 정비계획 수립 등을 지원하는 제도로, 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 단축하는 것이 핵심이다.

하지만 오 시장의 대권 출마 여부에 따라 일시적으로 활발해졌던 서울시내 정비사업이 동력을 잃을 수 있다는 우려가 나온다. 한 업계 관계자는 “조합원들의 관심이 벌써 차기 대권후보로 쏠리고 있다”며 “시행인가를 받은 곳들과 그렇지 못한 곳들의 양극화가 심화할 것이 우려된다”고 말했다.