패스트트랙에 올라탄 재건축·재개발…속도 높지만, 부담도 커져

조합 설립 쉬워지지만…기부채납·분담금 부담 커진다

용적률 상향 기대…공공기여 확대에 조합원 갈등 우려

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트 단지 모습. 2024.7.14/뉴스1 ⓒ News1 임세영 기자

(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 재건축·재개발 시장이 속도를 내고 있다. 최근 국회를 통과한 재건축 패스트트랙법(도시 및 주거환경정비법 개정안, 이하 도정법)과 용적률 상향 정책이 추진되면서, 정비사업 절차가 간소화되고 인허가 기간이 크게 단축될 전망이다.

정비사업 추진이 빨라지면서 주택 공급 확대에 대한 기대감이 커지는 한편, 기부채납 확대와 조합원 부담 증가에 대한 우려도 공존하고 있다.

9일 국회 국토교통위원회에 따르면 재건축·재개발 사업 촉진에 관한 특례법안과 도정법 일부 개정안이 국토법안심사소위원회에 계류 중이다. 해당 법안들은 인허가 절차를 통합하고, 용적률 상향을 통해 정비사업의 사업성을 높이는 내용을 담고 있다.

특히 패스트트랙법으로 불리는 도정법 개정안은 조합 설립 동의율을 기존 75%에서 70%로 완화하고, 사업시행계획 인가 전에 타당성 검증을 신청할 수 있도록 했다. 이를 통해 사업 기간이 최대 3년 단축될 것으로 기대된다.

전문가들은 패스트트랙 도입으로 사업 기간 단축에 대한 기대와 함께, 기부채납 부담 및 조합원 갈등 가능성도 제기되고 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "용적률 상향은 노후 아파트가 밀집한 중층 단지의 사업성을 높이는 데 필수적이며, 불가피한 선택"이라고 말했다.

그는 "분당, 목동, 노원 등 1기 신도시와 도심 중층 단지들은 용적률 상향으로 재건축이 활발해질 수 있다"며 "패스트트랙을 통한 정비사업 간소화가 주택 공급 확대에 기여할 것"이라고 기대했다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "용적률 상향이 조합원들에게 임대주택 등 공공기여 부담으로 다가와, 분담금 증가로 사업성 개선 효과가 줄어들 수 있다"고 말했다.

다만 "패스트트랙은 장기적으로 주택 공급에 긍정적인 역할을 할 것"이라며 "속도를 높이는 방향은 바람직하다"고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산수석연구위원은 "패스트트랙이 정비사업 속도를 높이는 데 효과적이지만, 기부채납 기준이 높으면 조합원들은 실익보다 부담을 느낄 수 있다"고 우려했다.

이어 "재건축초과이익환수제(재초환) 유예나 공공기여 부담 완화 없이는 용적률 상향만으로 사업성 개선이 어렵다"고 분석했다.

건설업계에서는 패스트트랙이 인허가 절차를 간소화하는 데 긍정적인 효과가 있을 것이라는 평가가 나온다. 다만, 사업성 확보 없이는 재건축 추진이 어렵다는 지적도 있다.

건설업계 관계자는 "패스트트랙이 초기 단지에는 도움이 되지만, 사업성 강화 정책이 병행돼야 재건축이 본격화될 것"이라며 "조합과 시공사가 모두 혜택을 보는 구조가 필요하다"고 말했다.

이어 "당장은 매출로 이어지지 않지만, 장기적으로 시장 활성화에 기여할 것"이라고 덧붙였다.

조합에서는 용적률 상향이 조합원들에게 실질적인 혜택으로 돌아가기 위해서는 기부채납 비율 조정이 필수적이라는 목소리가 나온다.

김석근 방배15구역 재건축조합장은 "서울시에서 용적률을 상향해도 80% 이상을 기부채납으로 가져가면 조합원들이 체감하는 이익은 미미하다"며 "용적률 상향이 실질적인 의미를 가지려면 공공기여 비율을 절반 수준으로 낮춰야 한다"고 주장했다.

이어 "기부채납 부담이 커지면 사업 추진 동력이 떨어지고, 조합원들이 소극적으로 변할 수밖에 없다"고 설명했다.

패스트트랙과 용적률 상향이 재건축 시장에 긍정적인 흐름을 만들 것이라는 기대와 함께, 단기적으로 체감할 수 있는 효과는 제한적이라는 평가도 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "패스트트랙과 용적률 상향은 장기적으로 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다"면서도 "현재 시장에서는 단기적으로 추진될 사업이 많지 않다"고 말했다.

그는 "사업성이 낮아 착공이 어려워도 제도를 정비해 두면, 시장 상황이 반전됐을 때 빠르게 추진할 수 있다"며 "지금은 기반을 닦는 과정으로 봐야 한다"고 설명했다.

hjm@news1.kr

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