금리 인하에도 활짝 웃을 순 없는 오피스 시장.. "경기침체가 변수"

[2025 부동산시장 전망]⑤

올해 오피스 빌딩 등 상업용 부동산의 전망은 지난해보다 밝을 예정이다. 지난해 하반기 공실률이 소폭 상승했지만 오피스 공급 부족과 함께 금리 인하에 대한 기대감으로 투자 수요가 늘어날 수 있기 때문이다. 다만 경기침체와 함께 대통령 탄핵 정국 등 시장에 대한 불확실성이 여전해 관망세가 이어질 것이란 분석도 나온다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 '2025년 부동산시장 전망 보고서'에서 "오피스 거래는 2022년 하반기 고금리 이후 침체를 겪었지만 지난해 4%의 캡레이트(자본환원율)을 보이며 투자 수익률 측면에서 유리한 환경이 조성되고 있다"며 "내년에는 자산 유동화 거래, 밸류 애드를 위한 투자 등 A급 이상의 오피스와 중규모 이상의 본사 건물 거래가 계속해서 이어질 것으로 예상된다"고 밝혔다.

특히 올해는 수요에 비해 오피스 빌딩 공급이 부족하다는 분석이 나왔다. 보고서에선 여의도(YBD)와 강남권(GBD)은 내년에 IT(정보기술), 스타트업뿐 아니라 금융 등 다양한 산업 수요가 높아 당분간 선호현상이 이어질 것이란 설명이다.

공급 부족이 예상됨에 따라 올해에도 임대료가 추가로 상승할 가능성이 있다. 보고서에 따르면 지난해 3분기 오피스의 3.3㎡당 임대료는 12만원으로 전년 동기보다 3.4% 상승했다.

추가적으로 기준금리가 낮아지는 점도 오피스 시장 활성화에 긍정적 요인으로 꼽힌다. 한국은행은 지난해 하반기에 15년만에 두 번 연속 기준금리를 낮췄는데 올해도 추가로 이를 낮출 가능성이 제기되고 있다. 통상 오피스 빌딩은 수백억원에 거래되는데 이중 절반 이상의 자금이 대출로 조달되다 보니 일반 주택보다 금리 인하에 더 민감한 편이다.

서울 주요 권역의 공실률이 지난해 하반기부터 소폭 올랐지만 우려할 정도는 아니라는 목소리가 나온다. 상업용 부동산 프롭테크 전문 기업 부동산플래닛에 따르면 지난해 7월 2.34%였던 서울 오피스 빌딩 공실률은 지난 10월 2.5%까지 상승했다. 하지만 자연공실률 5%보다는 여전히 낮은 수준이다. 자연공실률은 공급과 수요가 균형인 상태에서 이론적으로 나타나는 최저 공실률이다. 이사나 인테리어 등으로 인한 공사가 있는 곳은 공실로 잡히기에 공실률이 5% 낮다는 건 사실상 공실이 거의 없는 수준이다.

다만 경기침체와 탄핵 정국이 부정적 변수로 남아있다. 경기가 어려워지면 자연스레 투자도 위축돼 오피스 빌딩 거래가 둔화할 가능성이 크기 때문이다. 지난해부터 탄핵 정국이 이어지고 있는 점도 적극적인 투자를 막는 요인으로 꼽힌다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "최근 들어 공실률이 조금씩 오르고 있지만 5% 이내는 지극히 정상적인 부분으로 본다"며 "전체적인 경기 침체 우려가 있지만 오피스 빌딩에 입점하는 회사들은 이와 관계없이 안정적인 기업인 경우가 많은 만큼 올해 오피스 빌딩 시장의 전망이 어둡지만은 않다"고 말했다.

이용안 기자 king@mt.co.kr

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