“불패신화도 원화값 급락땐 달랐다”···부동산 침체 ‘암흑기’ 올까

달러당 원화값 장중 1485원까지 떨어져
글로벌 금융위기 이후 15년만
역사적으로 원화값 급락 때 부동산 시장 조정
한미금리 격차로 금리 인하 폭도 제한
경제 지표 악화에 관망세 길어질 듯
“내년 상반기까지 가격 조정될 것”

환율 변동에 따른 부동산 시장 불확실성을 삽화로 표현한 모습 <출처=Chat GPT>

27일 서울 외환시장에서 달러당 원화값이 장중 1480원 아래로 내려가며 외환시장 불안이 부동산 시장에 미치는 영향에 대한 궁금증이 커지고 있다. 전문가들은 국내 부동산은 대규모 원화가 투입되는 자산인 만큼 달러 환산 시 가치가 더 떨어져 가치 하락이 불가피하다고 조언한다. 당분간 달러당 원화값이 반등할 요인이 뚜렷하지 않음 만큼 부동산 시장 조정 국면은 한동안 이어질 것이라는 전망이 우세하다.

28일 서울 외환시장에 따르면 지난 27일 달러당 원화값은 장중 1485원까지 내려갔다. 원화값은 전날 주간거래 종가보다 2.7원 하락한 1467.5원으로 출발한 뒤 하락폭을 키우다 오전 중 1480원대로 떨어졌다.

달러당 원화값이 장중 1480원대로 떨어진 건 금융위기 당시인 2009년 3월 16일(1488원) 이후 15년 9개월 만에 가장 낮은 수준이다.

환율은 우리나라 경제의 바로미터 역할을 한다. 원화값이 대폭 하락한 건 그만큼 우리나라 경제 상황이 심상치 않다는 점을 의미한다. 다만 이번 원화값 하락은 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인의 미국 우선주의 정책 예고에 따른 달러 강세, 국내 기업의 기술 경쟁력 우려에 따른 자본시장 자금 유출, 국내 정국 불안 등이 복합적으로 작용하고 있다.

백석현 신한은행 이코노미스트는 “달러 강세는 국제적으로 동일한 상황이지만 유독 원화 가치 하락폭이 큰 이유는 한덕수 대통령 권한대행 국무총리에 대한 탄핵까지 강행되며 국정이 마비되는 것에 대한 우려 때문”이라며 “한미 금리 격차가 계속 벌어질 가능성도 높고, 주식시장 자금도 계속 해외로 빠져나가고 있어 원화값이 더 하락할 가능성이 높다”고 지적했다.

달러당 원화값이 1450원 밑으로 떨어진 건 1998 IMF 위기와 2009년 글로벌 금융위기 당시 뿐이다. 두 시기 모두 경제 위기가 촉발하며 부동산 시장이 급락한 사례가 있는 만큼 이번 외환시장 불안을 부동산 시장 조정의 신호탄으로 보는 시각도 많다. 박원값 KB국민은행 수석전문위원은 “역사적으로 보면 환율과 부동산 가격은 반비례 관계를 보여왔다”며 “원화값이 하락한다는 건 그만큼 우리나라 경제 체력이 약해지고 있다는 의미인 만큼 부동산 시장에도 부정적 영향을 미친다”고 설명했다.

원화값 하락은 향후 한국은행의 기준금리 결정에도 깊은 고민을 안길 것으로 보인다. 현재도 우리나라와 미국의 기준금리 격차는 1.5%포인트로 벌어진 상황인데 만약 한국은행이 기준금리 인하 속도를 높이게 되면 이 격차는 더 벌어지게 된다. 이에 따라 자본 유출이 가속화돼 원화값 하락 속도 더 가팔라질 수 있는 것이다. 다만 한국은행은 ‘2025년 통화신용정책 운영 방향’ 보고서에서 내년 경기 위험 등을 고려해 기준금리를 추가 인하하겠다고 밝힌 상태다. 그러나 외환시장 불안이 장기화되면 기준금리 인하 폭이 크지 않을 수 있다.

박 위원은 “원화 가치 급락에 따른 심리적 영향으로 부동산 시장 관망세가 길어질 가능성이 높다”며 “길면 내년 상반기까지는 가격 조정이 이뤄질 것으로 예상된다”고 말했다.

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