“까딱하면 수억원 날린다” 1기 신도시 재건축, 복병은 ‘학교’ [부동산360]

단지내 학교 일조규칙 등 교육환경평가 ‘복병’

국토부, 19일부터 선도지구 대상 순차적 설명회 진행

한 초등학교 전경. 이미지는 기사와 관련 없음. [게티이미지 제공]

[헤럴드경제=홍승희 기자] 1기 신도시 재건축 선도지구 정비사업에서 단지 내 ‘학교’가 변수로 떠올랐다. ‘학교 부지를 옮기느냐, 마냐’에 따라 분담금이 수조원씩 차이나서다. 앞서 송파구 잠실주공 5단지도 단지 내 초등학교 부지 이전 문제를 둘러싸고 사업이 멈춰서는 등 교육환경 문제는 재건축의 복병으로 작용해왔다.

국토교통부는 교육청과의 협의를 통해 정비 계획 수립 단계부터 교육청이 논의에 참여하도록 하겠다는 방침이지만, 탄핵정국으로 정부의 국정 운영이 ‘올스톱’ 된 만큼 향후 1기 신도시 재건축 선도지구 사업이 정상적으로 진행될 수 있을지 관심이 모아진다. 국토부는 2027년 착공해 2030년 입주를 목표로 하는 1기 신도시 재건축 사업을 차질없이 이행하겠다고 밝혔다.

20일 정비업계에 따르면 경기 성남시 분당구의 양지마을 통합재건축 추진준비위원회의 신탁사인 한국토지신탁은 최근 양지마을 내 초림초등학교 위치에 따른 단지별 일조량을 분석해 조합원들에게 안내했다. 분당 양지마을은 지난 달 1기 신도시 재건축 선도지구로 선정된 구역 중 한 곳이다. 선정 당일 하루에만 소형 평수 매물이 두 채씩 팔려나가는 등 기대를 모았다.

경기교육청 일조규칙에 따르면 교사(校舍)는 최소 4시간 또는 연속 2시간 이상, 체육장은 최소 2시간 또는 연속 1시간 이상 일조를 확보해야 한다. 규칙은 재건축 대상 기존 건물이 현 층수보다 높게 재건축되면서 일조권을 침해할 때도 이 기준이 적용돼야 한다고 규정한다.

27일 오후 경기도 성남시 분당구 시범단지 우성/현대아파트 모습. 사진은 기사와 관련 없음. [연합]

한토신이 초림초등학교의 일조량을 분석한 결과, 재건축되는 각 아파트의 최고층수는 약 네 채가 23층에서 9층, 23층에서 12층, 27층에서 22층, 35층에서 24층으로 낮아져 세대수가 급감하게 되는 것으로 나타났다. 세대수가 급감하면, 일반분양을 할 수 있는 세대 수도 그만큼 적어져 조합원들이 내야 하는 분담금이 증가하게 된다.

추진위는 이같은 문제를 인지하고, 학교 부지를 이전하는 안을 검토 중이다. 전교생이 100여명 수준이라 폐교 위기에 처한 주변 백현초와 학교를 합치는 안 등도 거론된다. 일조권의 영향을 덜 받는 쪽으로 이동해야 최대 용적률로 건물을 짓고 분양 세대 수를 확보할 수 있기 때문이다. 조합원들 사이에서 제자리재건축 보다는 통합재건축으로 의견이 기우는 이유다.

문제는 학교 부지 이전도 교육청과의 합의가 필요하다는 점이다. 반경 200m 이내(신설 예정 포함)에 학교가 있는 정비사업지는 사업시행 인가를 받기 위해 반드시 교육환경 전반에 미치는 영향을 검사하는 ‘교육환경평가’를 거쳐야 한다. 때로는 이 교육환경평가를 통과하지 못해 사업시행계획이 어그러지는 경우도 있다.

대표적으로 ‘강남 재건축 대어’로 꼽히는 서울 송파구 잠실주공 5단지는 서울시교육청과 사헙시행인가를 앞두고 합의를 마치지 못해 사업이 4년간 멈춰선 적이 있다. 조합과 서울시·교육청이 이견을 보이면서 법원 판단까지 받았다.

이상주 국토교통부 국토도시실장(가운데)이 지난 27일 정부세종청사 국토교통부 기자실에서 해당 지방자치단체 관계자들이 배석한 가운데 1기 신도시 선도지구 선정 결과를 발표하고 있다. [연합]

교육환경평가는 비단 분당 양지마을뿐만의 문제가 아니다. 이번에 선도지구로 선정된 대부분의 단지는 학교와 인접해 있어 일제히 교육청의 평가를 통과해야 한다. 분당구 분당동 샛별마을은 당촌초등학교가 가깝고, 일산 백석동 백송마을도 인근에 백석초등학교가 있다. 평촌신도시 꿈마을 금호아파트에도 귀인초등학교와 백영고등학교가 있다.

국토부는 이같은 문제를 해결하기 위해 교육부·경기도교육청과 업무협약을 맺을 계획이었지만, 해당 협약은 현 윤석열 정부의 탄핵 정국으로 연기되고 있다. 교육환경평가로 사업시행계획이 뒤집히는 일이 없도록 교육부와 사전에 협의하고, 또 노후된 학교시설을 개선하는 등 협력을 강화하는 안을 담겠다는 게 국토부의 계획이었다.

국토부 관계자는 “(업무협약은)준비가 많이 됐었지만 지금 상황상 조금 연기되고 있다”며 “MOU 행사가 늦어지고 있는 거지 교육청의 지원을 받는 건 이미 얘기가 다 됐고 공감대가 형성됐기 때문에 진행 상황에선 큰 문제가 생기지 않을 것”이라고 말했다.

한편 박상우 국토부장관은 전날 세종 정부청사에서 기자간담회를 갖고 “예정된 정책과 행사는 계획대로 추진하겠따”며 수도권 1기 신도시 선도지구 추진 사업의 청사진을 제시했다.

박 장관은 “수도권 1기 신도시 이주 대책으로 분당과 평촌, 산본, 용인 등에 7700가구 규모 이주용 주택을 공급하겠다”고 밝혔다.