"토허제 집값 안정 효과 끝"…강남·잠실 재조정 힘 실리나

GBC 인근 2020년 지정…"집값 안정화 효과 2년 후 사라져"

"토허제 효과 퇴색, 해제 논의 필요…범위 축소 지정해야"

서울스카이 전망대에서 서울 송파구 잠실동과 강남구 일대 아파트 단지가 보이고 있다. 2024.6.13/뉴스1 ⓒ News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 2020년 토지거래허가구역을 지정된 GBC 인근 강남·송파 일대의 집값 안정화 효과가 이미 상실했다는 전문가 분석이 나왔다. GBC 개발이 10년 넘게 지연되고 있는 상황에서 관련 제도가 지속되는 게 맞는지 재검토 필요성이 커지고 있다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 19일 서울시 주최로 열린 '토지거래허가제도의 효율적 운영 방안 모색을 위한 시민과 함께하는 토론회'에서 이런 내용의 주제 발표를 했다.

서울시는 2020년 6월 '주택시장 안정을 위한 관리 방안'을 통해 GBC 인근 강남구 삼성동, 청담동, 대치동, 송파구 잠실동 총 14.4㎢를 허가구역으로 지정했다.

이후 총 24곳의 공공재개발 후보지가 토지거래허가구역으로 지정됐고, 2021년 4월 압구정·목동·여의도·성수 등 주요 재건축·재개발 지역도 추가됐다.

올해 7월 기준 서울시 토지거래허가구역 전체 면적은 54.44㎢로 2019년 말 29.49㎢ 대비 1.85배 증가했다.

토지거래허가구역으로 지정되면 2년 실거주 목적으로만 매매가 허가되기 때문에 전세를 끼고 주택을 구입하는 '갭투자'를 할 수 없다.

이창무 한양대 교수가 19일 서울시 주최로 열린 '토지거래허가제도의 효율적 운영 방안 모색을 위한 시민과 함께하는 토론회'에서 주제 발표를 하고 있다.

GBC 인근 2020년 토허제 지정…"집값 안정화 효과 2년 후 사라져"

서울시는 그동안 투기거래를 막기 위해 토지거래허가구역을 유지해 왔지만, 규제 기간이 지속되면서 실효성에 대한 의문이 끊이지 않는다.

이창무 교수는 "계량분석 결과 서울시 전체 관점에서 주택시장은 거시 금융요인과 부동산 정책에 크게 영향을 받는다"며 "토허제를 확대하면 서울 전체 주택시장을 안정화할 수 있다는 주장에 대한 근거를 발견할 수 없었다"고 밝혔다.

특히 4년째 지속되고 있는 GBC 토지거래허가구역 내 강남구 삼성동, 청담동, 대치동, 송파구 잠실동의 집값 안정화 효과가 시행 2년 후 거의 사라졌다고 진단했다.

이 교수는 "인접 영향권 500m, 1km 기준 모두 비영향권 대비 규제 지역 내에서 시행 후 2년간 약 -9.5%의 안정화 효과를 나타냈으나 이후 효과가 거의 사라졌다"며 "비영향권 대비 인접 영향권에서는 시행 2년 후 약 4%까지의 상승이 나타났다"고 분석했다.

또"갭투자 억제 효과는 분명히 있었지만, 개포동과 반포동 등 인접 지역으로 풍선효과가 강하진 않지만 없지 않다"고 진단했다.

압구정·목동·여의도·성수 등 주요 정비구역도 토지거래허가구역 지정에 따른 가격 안정 효과가 지속되지 않는다고 봤다.

이 교수는 "토지거래허가구역 지정 이후 재개발·재건축 사업지 모두 거래량 급감이 관측되나 재건축 사업지의 거래량 감소가 더 급격하다"며 "가격 변동의 경우 토허제 지정 이후 상당한 안정효과를 관측할 수 있으나 분석 기간이 2022년 금리 급등으로 인한 시장 침체기와 중첩돼 있어 토허제 효과만으로 판단하기는 힘들다"고 말했다.

이어 "토허제 지정 이후 지속되는 거래량 급감은 재산권 행사를 침해할 수 있는 환경이 형성됨을 보여준다"며 "이후 가격 안정효과의 지속성도 명확하지 않다"고 덧붙였다.

강남구 삼성동 현대차 신사옥 건립 부지 모습. 2020.5.6/뉴스1 ⓒ News1 임세영 기자

"토허제 효과 퇴색, 해제 논의 필요…범위 축소해야"

이 교수는 "토허제 지정의 가격 안정 효과는 발생하나 4년여 지난 최근 시점에서는 효과가 퇴색돼 해제 필요성을 논의할 수 있는 상황"이라며 "유지가 선택된다면 규제 지역의 공간적인 범위를 축소하는 효율적인 관리의 필요성, 해제가 선택된다면 가격 급등이 발생하는 신통기획 재건축 단지와 같이 국지적인 토지거래허가구역으로 축소 지정이 이루어질 필요가 있다"고 강조했다.

지규현 한양사이버대 교수는 토허제 관련 서울시민 인식 조사를 토대로 "구역 지정의 형평성 문제, 부동산 시장 안정화, 부동산 가격 상승의 역효과, 구역 지정의 중복성 측면에서는 제도에 대한 부정적 인식이 상대적으로 높은 것으로 나타났다"고 말했다.

이어 "서울시 토지거래허가구역의 상당수는 사업 추진 장기화로 인한 과도한 불편을 야기하고 있어 구역 조정 및 해제 검토가 필요하다"고 제언했다.

junoo5683@news1.kr

Copyright ⓒ 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.