국토부 “1기 신도시 재건축 이주, 시장 자율에 맡겨도 충분”

정부가 1기 신도시 재건축 이주를 시장 자율에 맡기겠다고 했다. 이주 수요보다 주변 주택 공급이 더 많은 만큼 ‘전세 대란’은 일어나지 않을 것이라 본 것이다. 다만 분당 등에서는 일시적인 ‘수급 불균형’이 일어날 수 있어 2029년까지 7700가구를 추가 공급한다.

재건축 선도지구로 지정된 경기도 성남시 분당구 시범단지 현대아파트 모습.연합뉴스

국토교통부는 이러한 내용을 담은 1기 신도시 이주 대책을 19일 발표했다. 정부가 지난달 발표한 1기 신도시 재건축 선도지구는 총 3만7266가구 규모다. 분당 1만948가구, 일산 8912가구, 평촌 5460가구, 중동 5957가구, 산본 4620가구 순이다. 시장에서는 “선도지구 단지들이 동시다발적으로 이주에 나서면서 인근 전셋값이 출렁일 수 있다”는 우려가 나왔다.

하지만 정부가 내린 결론은 달랐다. “현재 시점을 기준으로 모든 1기 신도시 정비사업이 빠른 속도로 진행돼도 대응할 수 있는 주택 여력 확보가 가능할 것”이라고 했다. 기존 재개발·재건축 사업처럼 생활권 내 공급되는 주택만으로도 이주 수요를 감당할 수 있다는 것이다.

정부가 공개한 시뮬레이션 결과에 따르면, 선도지구가 착공에 들어가는 2027년부터 2031년까지 1기 신도시 인근에 공급되는 주택은 총 35만 가구다. 연평균 7만 가구 수준으로, 매해 발생하는 이주 수요 전망치(3만4000가구)를 크게 뛰어넘는다. 이주 대란 우려가 가장 컸던 분당에선 연 평균 19만8000가구가 공급될 것으로 봤다. 역시 연 평균 이주 수요(12만9000가구)보다 많은 수준이다.

다만 성남 원도심에서 진행 중인 정비사업이 이주를 시작하는 2026년, 선도지구 재건축이 한창 진행 중인 2028~2029년에는 일시적으로 수요가 공급을 초과하는 ‘불균형’이 일어날 것으로 전망됐다. 이에 정부는 경기도 성남시 중앙도서관 인근 1500가구 규모의 공공주택을 2029년까지 공급하겠다는 방침이다. 선도지구 이주 주택으로 먼저 활용했다가 이후 리모델링을 거쳐 공공분양하겠다는 구상이다.

2027~2031년 분당(성남) 주택수급물량 분석. 국토부 제공

산본·평촌은 시뮬레이션 상 공급부족이 예상되지는 않았지만, 사업 불확실성 등을 고려해 추가 공급 여력을 확보할 필요가 있다고 봤다. 정부는 산본·평촌과 인접한 군포시 당정 공업지역에 한국토지주택공사(LH)가 비축하고 있던 일부 부지를 민간에 매각하는 방식으로 2200가구를 짓기로 했다. 아직 지자체와 논의 중인 후보지까지 합치면 추가 공급 주택은 7700가구 규모에 달할 것이라고 했다.

정부는 이외에도 인근에서 추진 중인 정비사업 속도를 앞당기고, 관리처분인가 시점을 분산하는 방식으로 수급 불균형에 대응하겠다고 했다. 다만 이주 수요 흡수만을 위한 별도의 ‘이주단지’는 조성하지 않는다. 2009년 시작된 성남 2단계 순환 재정비 과정에서 판교 신도시에 공급된 주민 이주용 임대주택이 재개발 사업 지연으로 4년 이상 빈 집 상태로 남겨진 전례가 있어서다.

하지만 정부 전망이 지나치게 낙관적이라는 지적도 일각에선 나온다. 정부는 선도지구 전체가 2년 내 관리처분을 받는다고 가정했을 때, 분당의 공급물량이 2028년 8600가구에서 2029년 3만5900가구로 급증한다고 추산했다. 정부가 제시한 사업 목표(2027년 착공·2030년 완공)가 달성된다는 것을 전제로 ‘공급이 이주 수요보다 부족하지 않다’는 결론을 내린 것이다.

권일 부동산인포 팀장은 “선도지구 일부라도 2030년 완공하기는 현실적으로 쉽지 않을 것”이라며 “주변 공급과 이주 수요 모두 유동적이라 시뮬레이션의 의미가 크지 않다”고 했다. 최근 2년간 급등한 공사비, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려 등으로 공사가 지연되거나 멈춘 사업장들이 적지 않은만큼, 정부가 공급 물량에 포함한 성남 원도심 정비사업 등이 제때 완공될지도 미지수다.

심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com

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