112%룰 도입되면···빌라 69%는 전세보증 가입 불가

■집토스 분석

HUG, 전세보증 요건 '공시가X112%' 검토

2023년 체결 전세계약 69%는 가입 안돼

보증금 평균 2870만원 낮춰야 가입 요건 충족

주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증 가입 요건을 ‘공시가격의 112%’로 강화할 경우 전국 빌라의 약 69%는 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가능하다는 분석이 나왔다.

26일 부동산 중개업체 집토스가 전국 국토교통부 연립·다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 비교 분석한 결과, 전세보증 가입 요건이 강화될 경우 2023년 체결된 빌라 전세 계약의 69%가 동일 조건 갱신 시 전세보증 가입 요건을 충족하지 못하는 것으로 나타났다.

전세기간 2년 만기가 도래하는 대다수 계약의 보증금 액수가 공시가격의 112%를 초과한다는 의미다. 이는 근저당권 등 선순위 담보채권이 아예 없는 것을 가정한 수치로, 일부 선순위 채권이 있을 것을 감안하면 전세보증 가입이 불가한 주택은 더 많을 것으로 예상된다.

HUG는 지난해 전세사기 방지를 위해 전세보증 가입 요건을 강화했다. 비아파트에 적용되는 1순위 주택가격을 '공시가격의 140%'로 조정하고 담보인정비율(전세가율)을 100%에서 90%로 인하했다. 전세금이 공시가격의 126%(공시가격 140%X전세가율 90%) 이내여야 전세보증에 가입할 수 있는 것이다.

HUG는 보증사고 비율을 낮추기 위해 담보인정비율을 80%로 추가로 낮추는 방안을 검토 중이다. 이 경우 공시가격의 112%(공시가격 140%X전세가율 80%)이내여야 전세보증에 가입할 수 있다.

예를 들어 공시가격 2억원인 빌라는 현재 2억5200만원까지 전세보증 가입이 가능하지만, 새 기준이 적용되면 2억2400만원으로 줄어들게 된다. 임대인이 새 임차인을 받으며 기존 임차인에게 전세금을 돌려주려면 2800만원을 더 조달해야 하는 역전세가 벌어지는 것이다.

집토스에 따르면 ‘공시가격의 112%’로 가입 요건이 강화될 경우 지역별로는 서울 67.6%, 경기 69.6%, 인천 81.6%, 부산 61.8%의 만기 예정 빌라 전세계약이 기존 전세금으로 전세보증 가입이 불가능할 것으로 나타났다. 서울에서는 강서구(90.0%), 도봉구(86.7%)로 가입 불가 비율이 가장 높았고 경기도에서는 광주시(88.7%)와 의정부시(87.4%)가 높게 나타났다. 인천에서는 연수구(91.4%), 계양구(86.5%)가 높았다. 서울 용산구(13.5%)와 성동구(32.4%) 상대적으로 가입 불가 비율이 낮아 향후 전세보증금 미반환 사례가 특정 지역에 집중될 수 있다는 분석이다.

또 공시가격의 112% 기준에 따라 전세보증 가입이 불가능한 빌라는 전세보증금을 기존 대비 평균 2870만 원 낮춰야 하는 것으로 분석됐다. 보증금 액수 대비 비율로는 평균 17% 수준이다. 하향 필요 전세보증금 액수 평균치는 전국 시도 중에서 서울특별시가 3529만 원으로 가장 높았고, 세종특별자치시가 1247만 원으로 가장 낮게 나타났다.

진태인 집토스 중개사업팀장은 “대부분의 빌라 전세 세입자들이 전세보증 가입을 희망하고 있어 빌라 전세가가 전세보증 가입이 가능한 금액으로 형성되고 있다”며 “가입 요건을 또 갑자기 강화하면 다음 세입자를 구하지 못한 임대인들의 보증사고가 늘어날 우려가 있다”고 말했다.

한동훈 기자 hooni@sedaily.com
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