부동산 지분 절반씩 공유했는데, 의견 갈리면?

[WEEKLY BIZ] [Biz&Law] “법원에 공유물 분할 청구하거나 매각 처분해얄 수도”

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그래픽=김의균

Q: 저는 지인과 부동산 지분을 딱 절반씩 공유하고 있습니다. 처음 지인과 함께 임대차 계약 등을 맺을 땐 의견이 같아 별문제가 없었지만 시간이 흐를수록 갈등이 불거지는 상태입니다. 그런데 누구도 과반수 지분을 갖고 있지 않아 의견이 다를 때마다 마땅한 해결책이 없습니다. 어떻게 해야 하나요.

A: 부동산 지분을 나누는 경우는 많습니다. 지인 여럿이 모여 부동산을 산 경우도 있고, 한 사람이 부동산 전부를 샀는데 사망해 상속인들이 상속분만큼 받아 공유하게 된 경우도 있습니다. 민법에선 이처럼 여러 명이 공동 명의로 부동산을 소유한 것을 ‘공유’라 정의하고, 공유물의 관리나 보존, 처분과 변경, 공유물에 관한 비용 부담에 대한 규정을 둡니다.

공유자들끼리 부동산과 같은 공유물을 어떻게 사용하고 수익을 낼지에 대해 협의하는 것은 공유물의 관리에 해당합니다. 특히 공유물 전체를 관리할 땐 지분 과반수의 동의가 필요합니다. 과반수 지분을 가진 사람은 소수 지분을 가진 사람의 동의 없이 임대차계약 등을 결정할 수 있다는 얘깁니다.

문제는 두 명의 지분이 똑같은 경우입니다. 이럴 땐 누구도 단독으로 부동산 관리에 관한 사항을 결정할 수 없습니다. 만약 두 사람의 의견이 계속 엇갈린다면, 최악의 경우 임대 수익은 올리지 못하면서 세금이나 이자 등의 비용만 나갈 수 있습니다.

의견이 첨예하게 갈릴 경우 법원에 내가 가진 지분만큼 부동산을 쪼개 갖겠다는 공유물 분할 청구를 할 수 있습니다. 공유물 분할의 원칙은 현물 분할입니다. 예컨대 100평짜리 토지에 대해 절반씩 지분이 있다면 50평씩 나눠 갖는다는 뜻입니다. 그러나 같은 50평이라도 도로를 낀 땅과 그렇지 않은 땅 사이 가치가 다를 수 있고, 땅이 쪼개지면서 가치가 확 줄 수 있는 등 여러 변수가 있어 현물 분할도 쉽지는 않습니다. 이럴 때 법원은 공유물을 경매에 부칩니다. 공유자들이 경매 매각 대금을 지분 비율대로 나눠 갖는 식입니다. 문제는 경매가 유찰될 때마다 가격이 깎여 헐값 처분이 불가피할 수 있다는 점입니다. 이에 각 분할 방법의 특징, 장단점을 미리 파악할 필요가 있습니다.

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[조윤진 변호사(법무법인 태평양)]

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