PF 개선안…"집값 장기안정책으로 평가, 투자주체 호응 관건"[PF개선대책]

장기적 시장 안정성 강화…투명성·효율성 제고 기대

영세 디벨로퍼 많아 자기자본 높이는 초기 과정 부담 가능성

서울시내 공사현장. 2023.9.15/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 14일 내놓은 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 개선대책의 골자는 현재 낮은 자기자본비율로 과도한 대출을 일으키는 사업구조를 바꾸는 것이 골자다. 이를 위해 PF 사업에 현물출자 방식을 도입하고 자기자본비율이 높은 사업에 양도차익 과세·납부 이연 등의 인센티브를 줄 계획이다.

전문가들은 이런 개선대책이 PF 주체들의 체질개선을 끌어낼 수 있다는 점에서 긍정 평가했다. 다만 이 같은 인센티브가 사업 주체들의 호응을 끌어낼 수 있을지가 관건이라고 지적했다.

김효선 NH농협 부동산 수석위원은 "이번 개선 방안은 단기적인 PF부실 정상화 지원을 넘어 장기적인 (주택)시장 안정성을 강화하는 데 중점을 두고 있다"며 "자금 지원과 이자 유예와 같은 단기 대책에 그치지 않고 부동산 개발 사업을 주도하는 주체들의 체질 개선을 목표로 한 점이 긍정적으로 평가된다"고 분석했다.

아울러 "특히 자기자본 비율을 높이고 현물출자 등에 인센티브를 도입해 안정적 PF구조를 조성하려는 시도와 사업성 평가제도와 통합정보시스템 구축을 통해 개발 과정의 투명성과 효율성을 제고하려는 노력은 바람직한 방향이라고 본다"고 부연했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "PF사업의 자기자본비율을 늘리도록 유도하는 방향은 맞다고 본다"며 "토지주의 현물출자는 해당 프로젝트의 손익을 함께 공유한다는 이야기인데 어느 정도 현실화될지는 시간을 두고 지켜봐야 한다"고 말했다.

불합리한 책임준공과 채무인수 관행 등을 개선하겠다는 대책에 대해서 이 연구위원은 "건설사의 역할은 건설공사를 도급받아 시공하는 것이어서 책임준공이든 채무인수든 안 할 수 있으면 안 하는 것이 좋다"고 설명했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "현재까지 PF시장에서 책임준공을 기반으로 한 리스크 관리가 너무 건설사에만 부담이 되는 구조였다"며 "이번 개선방안으로 이런 부담이 줄어든다면 건설업계에는 PF사업시 긍정 요인으로 작용할 수 있을 것"이라고 밝혔다.

아울러 "시행사들이 금융권에서 PF보증을 받을 때 브릿지론 상태에서 금리도 높지만 수수료도 꽤 높다"며 "불합리한 수수료 관행을 개선한다는 대책도 긍정 평가한다"고 설명했다.

전문가들은 이번 대책을 긍정 평가하면서도 자기자본비율을 높인 사업주체에게 제공하는 인센티브가 현장에서 얼마나 긍정 요인으로 작용할지에는 의문이 있다는 지적도 했다.

이은형 연구위원은 "자기자본을 높인 사업주체가 사업비를 절감하게 되면 그만큼이 추가이익으로 가는 것이 맞다"며 "인센티브가 얼마나 현장에서 자기자본비율을 높이는 요인으로 작용할지는 지켜봐야 한다"고 말했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수도 "지금 PF시장에서 가장 큰 문제는 분양이 안됐기 때문"이라며 "현물출자에서 토지주들이 분양 가능성과 손익에 따라 참여를 할 것으로 보여 이들을 끌어들이기 위한 정교한 유인책이 필요하다"고 설명했다.

김효선 수석위원은 "현실적으로 영세 디벨로퍼들이 많은 상황에서 자기자본 비율을 높이는 초기 과정은 부담이 될 수 있다"며 "경험과 실력이 있는 디벨로퍼들과 자본력이 있는 디벨로퍼들이 협업할 수 있는 지원책과 발판을 마련해야 한다"고 제언했다.

PF통합정보시스템 구축에 대해서는 "구축비용과 기간이 상당히 소요될 수 있는 만큼 관리 시스템의 정확성과 안정성 확보가 매우 중요하다"며 "정확하지 않은 정보나 불안정한 시스템은 오히려 PF개발 사업의 리스크를 커지게 할 수 있다"고 지적했다.

dkim@news1.kr

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