디딤돌 대출 한도 줄어든다…언제부터? 대환도 금지?[톺아보기]

후취담보 금지로 입주 어려워?…"집단대출 활성화 돼"

방공제 의무화, 최우선 변제금 제외하고 대출금 산정

뉴스1 ⓒ News1 이재명 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 국토교통부가 주택도시기금 구입자금 대출(디딤돌대출) 맞춤형 관리방안을 시행한다고 6일 밝혔다.

우선 담보인정비율(LTV) 규정 도입 취지를 벗어나는 대출(방공제 면제), 기금 건전성에 무리가 될 수 있는 대출(후취담보 조건으로 미등기 아파트 담보대출)은 원칙적으로 신규 대출을 제한한다.

이 경우 경기도(과밀억제권역) 소재, 5억 원 아파트를 구입할 경우 기존에는 3억 5000만 원까지 대출이 가능했으나, 3억 200만 원으로 한도가 줄어든다.

방공제는 대출기관이 최우선 변제금 만큼을 제외하고 대출을 내주는 것을 말한다. 하지만 그동안 보증에 가입하면 최우선 변제금을 대출금에서 제외하지 않고 포함해줬다.

최우선변제금이란 거주하던 집이 경·공매로 넘어갔을 때 은행 등 선순위 권리자보다 임차인이 앞서 배당받을 수 있는 금액이다. 지역별로 서울은 5500만 원, 수도권은 4800만 원, 광역시는 2800만 원이다.

다만 이번 관리방안은 수도권 소재 아파트에 한해 적용하는 등 수요자 불편을 최소화하는 동시에 적용대상을 명확화했다.

국토부가 배포한 디딤돌대출 관리방안 관련 주요 내용을 일문일답 형식으로 정리했다.

-디딤돌대출 관리방안의 추진 배경은.
▶주택시장과 가계부채를 안정적으로 관리하고, 한정된 기금 재원의 지속 가능성을 제고하기 위한 조치다. 저출생 대응 목적과 취약계층 보호 필요성 등을 고려해 일부 상품(신생아 특례대출·전세사기피해자 대출·공유형모기지)은 현행대로 지속 지원할 계획이다.

또 대출 축소에 따라 상대적 부담이 커지는 점을 감안해, 연소득 4000만 원 이하 가구가 주택가격 3억 원 이하 저가주택을 구입할 경우에는 적용을 배제한다.

-디딤돌대출 관리방안의 시행 시기는.
▶기축 아파트를 매매하거나 분양주택에 입주하는 경우 모두 12월 2일 이후 신규 대출 신청분부터 적용하는 것이 원칙이다. 다만, 조치 시행 전 구축주택 기계약자와 청약 당첨자의 신뢰보호를 위해 충분한 유예기간을 부여하고, 경과규정을 적용한다.

-신생아 특례대출에는 관리방안을 적용하지 않는 이유는.
▶신생아 특례대출은 기본적으로 출산 조건이 있으며 주택가격 및 자산 요건 등이 적용되므로 소득요건을 완화(1억 3000만→2억 원)하더라도 가계부채의 안정적 관리에 큰 부담을 유발하지 않을 것이라고 본다.

-구입자금보증부 대출(HF의 MCG 보증부 대출)을 제한하는 까닭은.
▶담보인정비율 LTV(무주택자 70%, 생애최초 주택구입자 80%)를 산정시 최우선변제금을 공제하는 것이 원칙이다. LTV 규정을 도입한 취지를 벗어나는 과도한 대출 관행을 개선해 한정된 재원 안에서 안정적으로 대출을 공급하려는 취지다.

-후취담보 대출을 제한하면 아파트 입주가 어려워지는 것 아닌지.
▶시중은행이 입주자 대표회의와 협약을 맺고 공급하는 집단대출이 활성화 돼 있고, 현재 예외적으로 은행 지점장 판단 하에 허용하는 점, 한정된 기금 재원의 안정적 운용을 위해 담보 취득이 필요한 점 등을 고려해 기금 대출은 취급을 자제한다.

단, 기존 청약 당첨자에 대한 적정한 예측 가능성 부여를 위해, 12월 2일 전 입주자모집공고 실시한 사업장 중 공고문상 입주 예정월이 2025년 상반기까지인 경우에 기금 잔금대출(후취담보)을 허용한다.

-재원 고갈 등으로 디딤돌대출이 중단될 가능성은.
▶정부는 한정된 재원 안에서 정책대출을 안정적으로 관리·운영할 계획으로, 중단 계획 등은 없다.

-대출신청의 기준은.
▶신청일은 온라인 또는 수탁은행 방문을 통해 대출신청 및 접수한 날로서, 접수가 완료되지 않은 경우는 신청으로 볼 수 없다. 계약서 등 매매관련 증빙서류 지참 원칙이며, 가신청은 인정하지 않는다.

-이번 조치의 적용 기준인 아파트, 비아파트의 범위는.
▶기본적으로 주택법 등 관련 법령상 구분을 따르며, 비아파트에는 연립주택·다세대주택, 단독주택·다중주택·다가구주택 등이 포함된다.

주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설 등은 준주택으로 현재도 디딤돌대출 지원 대상이 아니다. 단, 전세사기피해자 전용 디딤돌 대출은 전세사기피해자법에 따라 예외적으로 오피스텔도 지원한다.

-신생아 특례대출은 6억 원 초과 9억 원 이하 주택에 대해서도 방공제를 적용하지 않는지.
▶신생아 특례대출은 현행과 동일하게 제도 운영할 계획으로, 현재도 6억 원 초과 9억 원 이하 주택은 방공제를 적용한 후 대출한도가 산출되므로 방공제가 의무 적용된다.

-구축 주택의 경우, 생애최초 주택구입자의 대출한도 계산 방법은.
▶생애최초 주택구입자는 기존과 동일하게 LTV를 80%로 유지하되, 수도권 소재 아파트 구입시에는 방공제 후 대출한다. 구체적으로, 대출금액은 '(주택가격×80%)-최우선변제금'으로 산정하며, LTV 상향을 위한 별도의 보증가입은 불필요하다.

-매매계약한 집에 임차인이 거주 중이고 임대차 계약 종료시까지 5개월 이상 남은 경우도 방공제 의무 적용되는지.
▶12월 2일 전 매매계약 체결한 자로서, 잔금일이 2025년 상반기까지인 경우 방공제 없이 대출이 가능하다. 아울러 디딤돌대출은 실수요자를 지원하는 대출이므로, 해당 주택에 1개월내에 전입신고하고 1년 이상 실거주해야 한다.

-이의신청 등으로 인해 대출 진행이 늦어진 경우는.
▶기금 대출은 신청 후 60일내 승인, 승인 후 30일내 실행되며, 이의신청 처리기한은 승인기한에 포함되지 않는다.

-시중은행이나 보금자리론 등으로 후취담보 대출을 받은 후, 등기가 완료되고 나면 디딤돌 대출로 전환할 수 있는지.
▶신축분양 미등기 아파트의 후취담보 대출을 제한한 취지를 고려할 때, 다른 대출을 받고 나서 등기가 완료되면 기금 대출로 전환하는 것은 형평성 측면에서 허용하지 않을 계획이다.

시중은행 대출을 받은 후 기금대출로 전환하기 위해 대기중인 수요를 고려해 12월 2일 전 입주자 모집공고된 사업장으로서, 2025년 6월 30일까지 소유권이전 완료 후 대출 신청이 가능한 경우는 허용한다.

-후분양인 경우에도 후취담보 대출이 제한되는지.
▶후분양인 경우도 선분양과 같은 기준을 적용한다. 12월 2일 전 입주자모집공고 실시한 사업장 중 공고문상 입주 예정월이 2025년 상반기까지인 경우에만 기금 잔금대출(후취담보)을 허용한다.

-분양권을 전매한 경우에도 후취담보 대출이 제한되는지.
▶12월 2일 전 입주자모집공고가 이뤄진 사업장에 대해 12.2일 전 전매계약을 체결한 자로서 2025년 6월 30일까지 입주기간이 시작되는 경우에만 기금 잔금대출(후취담보)을 허용한다.

wns8308@news1.kr

Copyright ⓒ 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지.