동부이촌동, 리모델링·재건축 대충돌···"사업성 면밀히 따져야" [부동산라운지]

서울시 기본계획 고시 후 커진 재건축 추진 목소리

재건축 추진파, '스타 조합장' 초빙 설명회 홍보하자

리모델링 조합은 재건축 사업성 분석 결과 발표

"시 지원책에도 일반분양 불가···조합원 집 크기 줄여야"

리모델링이 대세인 서울 용산구 동부이촌동 북측 아파트들에서 정비 방식 전환을 놓고 주민 간 긴장이 표면화하고 있다. ‘재건축 추진파’가 유명 재건축 조합장 출신 연사를 초빙해 재건축 설명회를 개최하겠다고 예고하자, 리모델링 조합이 재건축 추진 시 일반 분양이 불가함은 물론 조합원 주택 크기가 줄어든다는 분석을 공개하며 ‘맞불’을 놓는 모습이다.

이촌한가람아파트 리모델링주택조합은 16일 용산구 이촌동 조합 사무실에서 기자 설명회를 열고 재건축 사업성 분석 결과를 발표했다. 차주환 이촌한가람아파트 리모델링주택조합장은 "최근 서울시가 ‘2030 도시·주거환경 정비기본계획’을 고시한 후 우리 아파트의 재건축이 가능하다는 얘기들이 나오고 있다"며 "이는 원칙적인 얘기일 뿐 실제로는 리모델링이 불가피한 상황"이라고 말했다. 차 조합장이 언급한 서울시의 기본계획은 재건축 전 용적률인 ‘현황 용적률’이 높은 아파트에 대해 현황 용적률을 인정해 주고, 만약 현황 용적률이 지나치게 높으면 용도지역을 상향해주는 내용을 담고 있다. 한 마디로 현황 용적률이 높더라도 재건축을 추진할 수 있도록 용적률을 올려주겠다는 것이다.

이 기준이 확정된 후 일대에서 재건축 선회 목소리가 대두되면서 지난달 이촌한가람아파트와 인근의 이촌우성, 한강대우아파트 일부 주민들은 ‘이촌1동 재건축추진협의회(재추협)’를 결성했다. 재추협은 26일 동부이촌동 아파트의 리모델링과 재건축 사업성을 비교 분석하는 설명회를 개최하겠다며 홍보에 열을 올리고 있다. 특히 정비 업계의 유명 인사로 꼽히는 한형기 전 아크로리버파크 조합장이 연사로 나설 예정이어서 화제가 되고 있다. 동부이촌동 아파트들은 한강 변 단지들을 제외하고는 용적률이 300% 중반이라 재건축이 불가능하다고 평가되지만, 서울시의 정책 변화로 재건축을 할 수 있게 됐다는 것이 재추협의 주장이다.

하지만 이날 조합은 이촌한가람이 시의 방안대로 재건축을 추진할 시 조합원의 주택형이 19.8~23.1㎡(6~7평) 가량 축소된다고 강조했다. 이촌한가람은 현황 용적률이 358%로 3종일반주거지역의 법적 상한 용적률(300%)을 초과해 재건축을 하려면 준주거지역으로 종상향을 해야 한다. 문제는 시 지침상 종상향을 하더라도 최대 용적률은 현황 용적률의 1.25배인 447.8%로 제한된다는 점이다. 여기서 △종상향에 따른 공공기여 △이촌한가람에 적용되는 서빙고아파트지구 지구단위계획의 한강 변 공공시설 제공 △법적상한용적률 확보를 위한 임대주택 건설까지 이행하고 나면 조합원 및 일반 분양 가능 연면적은 17만 8565㎡가 된다. 현재 조합원 소유 연면적인 21만 9072㎡보다 작다. 재건축 시 일반 분양은 불가능하고 조합원의 집 크기를 줄여야 한다는 얘기다. 차 조합장은 "서울시의 기본계획을 우리 단지에 적용해봤지만 재건축엔 큰 도움이 안 되는 것이 사실"이라며 "조합원들이 명확한 분석에 따라 사업 진행 여부를 결정해야 할 것"이라고 말했다.

한편 현재 동부이촌동에서는 이촌한가람 외에도 이촌강촌, 이촌우성, 이촌코오롱이 리모델링 조합을 결성하고 사업을 추진하고 있다. 이촌한가람은 1998년 준공된 2036가구 규모 아파트로 2021년 리모델링 조합을 만들고 현재 서울시의 사전자문을 거치고 있다. 용적률 500% 안팎을 적용해 가구 수를 현재 대비 200~300가구 늘리겠다는 것이 조합의 계획이다.

김태영 기자 youngkim@sedaily.com
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