임대차계약시 꼭 기재해야 하는 것[똑똑한 부동산]

상가, 주택 임대차계약 특별법 우선 적용

계약 해지는 2~3회 임차금 연체한 경우

월 최저 차임, 3회분 차임 등 기재 권고

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 임대차계약을 체결하면 임대인은 임대목적물을 임차인이 정상적으로 사용하고 수익할 수 있도록 제공해야 하고, 임차인은 그에 따른 차임을 지급해야 한다. 보통 임대차계약은 부동산에 관해 이루어지는 경우를 생각하기 쉽고, 실제 부동산 임대차계약이 임대차계약 사례 중 다수를 차지해 상가와 주택에 관해서는 임차인을 두텁게 보호하기 위한 특별법이 존재하기도 한다.

사진=연합뉴스

상가와 주택에 관한 임대차계약의 경우 민법보다 특별법이 우선 적용되고, 당사자간 달리 특약에 정하더라도 그 내용이 특별법에 위반되고 임차인에게 일방적으로 불리한 경우에는 효력이 없다. 대표적으로 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않는다거나 권리금에 대한 권리를 포기하는 것, 임대인이 건물 리모델링 등 법에 정해져 있지 않은 사유로 임대차계약을 해지하는 특약은 임대차계약서에 아무리 기재해도 효력이 없다.

특히 임대차계약 해지를 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 빈번하게 발생하는데, 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 사유로써 대표적인 것이 임차인이 차임을 연체하는 경우다. 주택의 경우에는 2회분의 차임을 밀린 때, 상가의 경우에는 3회분의 차임을 밀린 때에 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다. 다만, 이때에도 임대인이 해지 통보를 하기 전에 임차인이 연체된 차임을 지급했다면, 임대인은 임대차계약을 해지할 수는 없고, 이후 임차인이 임대차계약 갱신청구를 했을 때 거절할 권한만 가지게 된다.

그런데 차임 연체로 인한 임대차계약 해지와 관련해 최근 분쟁이 잦아지는 사례가 있다. 첫번째로 1회분의 차임을 특정하지 않은 경우다. 보통 임대차계약에는 임차인이 일정 차임을 지급하도록 돼 있지만, 영업이익이 높은 임차인의 경우에는 매출 또는 영업이익의 일정 비율을 임대인에게 차임으로 지급하기로 하기도 한다. 스타벅스와 같은 프랜차이즈 기업이 임차인인 임대차계약에서 흔히 볼 수 있는 사례다. 이때 임차인이 차임을 연체하더라도 “3회분의 차임”을 밀린 때가 언제인지 특정할 수 없는 문제가 있다. 매월 임차인의 매출이나 영업이익에 따라 차임의 액수가 달라지기 때문이다. 이와 관련해 법원도 임차인이 수개월간 차임을 연체한 사례에서 “3회분의 차임”을 연체했다는 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없다고 판단했다. 임차인을 보호하기 위해 마련된 특별법 취지상 임차인에게 불리하게 법규정을 해석할 수는 없다는 이유다.

또 차임 연체에 따른 임대차계약의 해지는 임대인의 고유권한처럼 보이지만, 간혹 자동해지조항을 임대차계약서에 포함한 경우가 있다. “임차인이 3회분 차임을 연체하면 임대차계약은 해지된다.”라는 내용을 특약에 기재하는 것이다. 이때 임대인만이 차임 연체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는지가 문제되는데, 법원은 임대차계약을 해지할 수 있는 주체를 임대인으로 한정할 이유가 없기 때문에 임대인과 임차인 모두 임대차계약을 해지할 수 있는 것으로 봤다.

일반적인 임대차계약과 달리 계약의 내용을 정하는 경우 그에 따른 임대인과 임차인의 권리, 의무도 달라질 수 있기 때문에 계약 문구 작성에 유의해야 한다. 예를 들어 매출 등에 차임이 연동되는 임대차계약을 체결할 때에는 월 최저 차임을 정해두거나 3회분 차임을 평균 월차임을 기준으로 산정하도록 임대차계약서에 명확히 기재하는 것이 좋다. 임대차계약을 체결할 때 세세한 사항들을 임대차계약서에 명확히 기재해둬야 추후 임대차계약을 둘러싼 불필요한 분쟁을 줄일 수 있다.